Что, по мнению нашего постоянного автора, Дарьи Кухаренко, не так в ТРЦ Dana Mall, построенного европейским девелопером в самом живописном районе Минска? И почему у него пока не получается соответствовать уровню современного регионального торгово-развлекательного центра, несмотря на все усилия владельцев и зарубежных консультантов, которых, по слухам, привлекали к его разработке?
Дарья Кухаренко, эксперт в области коммерческой недвижимости и девелопмента, продолжает серию обзоров Минских ТРЦ и делится с читателями belretail.by своими профессиональными впечатлениями. Серия началась с обзора Galleria Minsk. Второе место досталось ТРЦ Dana Mall, которому в августе удалось открыть у себя магазины почти всех брендов Inditex.
Дарья Кухаренко
Более 5 лет назад уехала из Республики Беларусь в Украину, сменила телеком на недвижимость.
За время работы в Украине поучаствовала на стороне заказчика в развитии таких торговых объектов как Ocean Plaza — Киев, MEGANOM — Симферополь. В настоящее время занимается развитием сети ТРЦ под брендом Smart Plaza. Помимо коммерческой недвижимости, является экспертом в области жилой недвижимости.
После посещения Галереи Минск две недели тому назад у меня оставалась последняя надежда увидеть новый правильный крутой ТРЦ в родном городе на станции метро «Восток». Тем более все друзья сказали в один голос, что ТРЦ «ничего такой». В его проектировании участвовали зарубежные консультанты, зарубежный застройщик, да и открылся Inditex всей линейкой своих брендов — все внушало оптимизм.
И вот мы подъехали и увидели — ЭТО, ОНО! Вы думаете, что «Оно» это фильм ужасов с демоническими клоунами, нет! Это фасад Dana Mall! Честно — очень обидно за родной город и страну: за кого нас принимают, если считают возможным строить такое на центральном проспекте столицы!
Читать также: Минчане создали петицию за смену фасада строящегося ТРЦ Dana Mall
Я даже не понимаю, на какие эстетические ориентиры равнялись архитекторы, которые все это проектировали, какой образ хотели нам донести своим визуальным посланием в 500 метров длинной?
Прим. редакции: ранее сообщалось, что дизайном Dana Mall занимается британская компания Benoy. На престижной выставке торговой недвижимости MAPIC во французских Каннах проект Dana Mall получил награду за лучшую концепцию в Восточной Европе. Во время строительства застройщик, компания «Зомекс Инвестмент», изменила облик фасада, и здание в своем готовом виде значительно отличается от изначального проекта.
Фото изначального проекта Dana Mall
Но оставим цвета и формы на совести «творцов», рассмотрим функционал. Dana Mall располагается в одном из самых живописных мест города, прекрасные виды открываются с двух торцевых фасадов и конечно же главного фасада здания. И как же использовали концептологи и проектировщики эти прекрасные возможности для повышения привлекательности арендных площадей? БИНГО! НИКАК) Они полностью проигнорировали все очевидные решения. Зачем вам сидеть и пить кофе возле больших панорамных окон с красивым видом на проспект, поток машин, зелень парков — лучше жуйте пиццу/суши/салат/бургер/хачапури на темном фудкорте! Быстрее покушаете и быстрее уйдете!
Реклама
NZR — дизайн и консалтинг в ритейле:
Жми на картинку и узнай больше
Вообще утверждение, что лучшее развлечение — это еда, как-то видимо прошло мимо как застройщиков, так и консультантов данного объекта: нет разнообразия заведений общепита, которые обязаны быть в торговом объекте такой площади. А ведь все современные тренды в расширении именно этой функции в современных ТРЦ. Особенно, если «под боком» у вас 3 огромных и самых «мажорных» спальных района, недалеко находится ПВТ с кучей платежеспособных тусовщиков и есть в городе такой феномен как Зыбицкая, который наглядно показывает, что люди готовы тратить деньги на развлечения типа покушать и выпить.
Читать также: Ритейл в Беларуси скорее жив, чем мертв, но есть вопросы
Выход из метро находится в непосредственной близости от входа в ТРЦ, но удобного транзита для выходящих из него никто не обеспечил! Вообще удивительно, что при таком масштабе строительства и объекта, девелоперы не решили вопрос с прямыми выходами в ТРЦ из метро. Это настолько удобное и очевидное решение, которое значительно увеличило бы трафик в объекте. Можно долго возражать про всевозможные нормы и т.д., но тот кто ищет возможности и решения, точно нашел бы их.
ДЛЯ ДАННОГО ТРЦ ПОДОБНОЕ РЕШЕНИЕ ДАЛО БЫ +15% ТРАФИКА МИНИМУМ! А УЧИТЫВАЯ ВЕЧНУЮ МИНСКУЮ НЕПОГОДУ И СЛЯКОТЬ, ВОЗМОЖНО, ДАЖЕ БОЛЬШЕ.
Эксклюзивное присутствие в Беларуси всех брендов Inditex именно в этом ТРЦ дает ему задел по вниманию со стороны покупателей как минимум на год. Так что отсутствие широкой линейки брендов в остальных товарных категориях посетители и покупатели сейчас простят, и за год можно этот вопрос «подтянуть». Но вот вертикальные связи, общее планирование торговых галерей, распределение функций ТРЦ по этажам и взаимосвязь с потоками — очень проблемные моменты. Уверена, что арендаторы 2 и 3 этажей испытывают серьезный дефицит потоков, а общие цифры роста посещаемости 1 этажа не приводят к пропорциональному росту посетителей всех этажей. И это ошибки планирования потоков внутри ТРЦ.
Читать также: Galleria Minsk: многоэтажный объект — это всегда challenge, с которым пока не справились владельцы
Не задача этого материала рассказать «как надо было бы сделать правильно», думаю, что любой приличный консультант с опытом сможет помочь решить эти задачи. Например, рассказать девелоперу о том, как правильно расставить «острова» по галереям и атриумам, что на самых топовых дорогих местах не должны стоять арт галереи и т.д. Выступят в роли «капитана очевидность» и помогут зарабатывать больше, быстрее и легче.
Функционал ТРЦ Dana Mall
Здесь тоже очевидна слабость концепции, функций явно не достаточно, существующие не способны обеспечить постоянным устойчивым трафиком такой большой торговый объект. По моим оценкам, для нормальной работы такому ТРЦ нужно не менее 22-25 тысяч человек в будние и 35-37 тысяч в выходные и праздничные дни. Сейчас же трафик могу оценить в 25 максимум в выходные, а будние — 15 000 в среднем, возможно даже меньше.
Интерьер ТРЦ Dana Mall
Когда входишь через центральный вход, то складывается впечатление, что слева, на территории Inditex построили хороший красивый ТРЦ с хорошей отделкой, а все остальное справа от входа и этажом выше, слепили на «сдачу». Потолок и пол по своим решениям не «дружат» вообще, на полу плитка 147 цветов, размеров и фактур, которые ничего общего не имеют ни с потолком, ни с витринами, и живут своей непонятной жизнью. Все очень бюджетное и откровенно, непозволительно дешевое, недопустимое для подобных ТРЦ. Колонны, обшитые чем то зеркальным с прилепленными поверх этого зеркального рамочками с рекламными постерами А2 формата, оставляют впечатление вагона метро.
Недостаток освещения в коридорах, отсутствие навигации в галереях, отсутствие правильных рекламных поверхностей внутри ТРЦ, вписанных в интерьер, и еще очень много погрешностей, которые создают общее впечатление от объекта на уровне средний минус. А именно это впечатление, эта атмосфера трансформируется в количество посетителей, ставки аренды, конвертацию посещений в чеки, процент вакантности площадей и т.д.
Зачем надо было инвестировать в «покупку» Inditex, если потом так странно относиться к остальным арендаторам, которые и должны собственно оплатить девелоперу его инвестиции в ZARA и остальных?
Факт про Inditex
Практически все ТРЦ мира платят таким брендам как ZARA очень большие суммы за присутствие в данном ТРЦ. Потом ZARA, конечно, начинает оплачивать аренду, которая в сравнении с другими арендаторами, очень низкая. И прямая окупаемость инвестиций в привлечение подобных брендов составляет 5-7 лет. Поэтому арендодатели окупают свои инвестиции за счет более высоких ставок для остальных арендаторов, которые пользуются общим трафиком привлекаемым подобными якорями и улучшают свои показатели продаж. Поэтому пренебрежительное отношение ко всем стандартным арендаторам, выраженное в бедности интерьеров, это неоправданная роскошь для девелоперов, которые уже так сильно «вложились» в привлечение якорей.
Общее впечатление от Dana Mall — «Это фиаско, братан»
Расстроилась, что в каждом новом посещенном ТРЦ Минска нахожу подтверждение тех мыслей, которыми делилась в первой своей публикации. А так хотелось ошибаться хотя бы в отношении тех объектов, которые открылись совсем недавно….
От редакции: А ведь торговые центры работают и открываются не только в Минске? Каково их настоящее и будущее на фоне столичных косяков? Будем приходить.
BelRetail.by – это специализированный интернет-ресурс о розничной торговле и e-commerce в Республике Беларусь: актуальная информация о событиях отрасли, статьи, мнения; каталог ритейлеров, вакансии, профильное обучение, акции и бонусные предложения.
