Galleria Minsk: многоэтажный объект — это всегда challenge, с которым пока не справились владельцы

26.09.2017
9 14974
Galleria Minsk: многоэтажный объект — это всегда challenge, с которым пока не справились владельцы

Эксперт в области коммерческой недвижимости и девелопмента Дарья Кухаренко (ТРЦ Ocean Plaza, MEGANOM и Smart Plaza, Украина) продолжает анализировать достижения и просчеты беларусских девелоперов. Стимулом для серии публикаций послужил отчет компании Colliers International Belarus об итогах развития рынка торговой недвижимости Беларуси за первую половину 2017 года.


Читать также: Ритейл в Беларуси скорее жив, чем мертв, но есть вопросы


Место расположения для ТРЦ всегда является определяющим для будущей концепции любого объекта. Поэтому проекты, которые строятся в центре, всегда очень интересны: к ним всегда приковано пристальное внимание и именно они должны становиться настоящими флагманами отрасли.

Дарья Кухаренко

Более 5 лет назад уехала из Республики Беларусь в Украину, сменила телеком на недвижимость.

За время работы в Украине поучаствовала на стороне заказчика в развитии таких торговых объектов как Ocean Plaza – Киев, MEGANOM – Симферополь. В настоящее время занимается развитием сети ТРЦ под брендом Smart Plaza. Помимо коммерческой недвижимости, является экспертом в жилой недвижимости.

Я с большим интересом наблюдала за строительством Galleria Minsk и хотелось верить, что вот с ней то уже точно все сложится! Классический центрально-городской ТРЦ с очень хорошим месторасположением и правильным соседством, одно из любимых мест для прогулок минчан и гостей столицы, в комплексе с хорошим сетевым отелем — все должно было сложиться.

В свой нынешний приезд домой много гуляли с друзьями по городу, погода на выходных была просто прекрасная, и конечно же Galleria Minsk стала моим первым must visit местом из новых ТРЦ в которых до сих пор я еще не бывала.

Общее впечатление

Очень удивило полное отсутствие в городе рекламы каких либо торговых центров и брендов, даже в непосредственной близости от ТРЦ ничто не подсказывало, что надо куда то идти и что то там будет модное/интересное/вкусное. Возможно на ТВ и в интернете они рекламируются, но отсутствие старой доброй наружки все равно очень смущает.


 Бизнес-семинар Олега Чанова «Психология ценообразования», 13 октября 2017 года


Фасад порадовал и озадачил одновременно: на нем располагается классный мультимедийный экран, на котором статично «висят» 5-6 лого арендаторов… Зачем вешать дорогущую конструкцию, чтобы потом не использовать возможности, которые она предоставляет? Это риторический вопрос, хотя если у кого из читателей есть ответ, пожалуйста, поделитесь причинами такого явления.

Внутри ТРЦ все было еще более странно. Очень хорошие дорогие интерьеры и материалы отделки, хорошая инженерия, правильная высота потолков и витрин, и очень странные планировки, о которых ниже.

КОГДА ВЫ ЗАХОДИТЕ ВНУТРЬ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА, ВЫ ДОЛЖНЫ ОКАЗАТЬСЯ В ТАКОМ ЛАБИРИНТЕ, ПО КОТОРОМУ ОЧЕНЬ ЛЕГКО ПУТЕШЕСТВОВАТЬ, И КОТОРЫЙ ПОЛОН КАКИХ ТО ИНТЕРЕСНЫХ СТОПЕРОВ — ЭТО МОГУТ БЫТЬ И МАГАЗИНЫ, И ИНТЕРЬЕРНЫЕ РЕШЕНИЯ, И ВИТРИНЫ, И ОСВЕЩЕНИЕ, И ЭЛЕМЕНТЫ НАВИГАЦИИ.

Вам должно быть приятно находиться в этом пространстве максимально долгое время и возвращаться в него снова и снова — именно так время вашего пребывания конвертируется в выручку арендаторов.

Мы — современные покупатели, не ходим в ТРЦ за покупками, мы ходим туда за эмоциями и впечатлениями, девелоперы никогда не должны забывать об этом!

Внутреннее пространство

В Galleria Minsk помимо интересных линий эскалаторов остальное внутреннее пространство очень безыскусное и бесхитростное. Огромное пространство центрального атриума занятое ничем и при этом в помещении отсутствие красивого светового фонаря в крыше — зачем терять так много полезной площади если она не стала украшением этого места?

Во время посещения на центральной сцене ТРЦ был концерт кавер-группы и на всех этажах от этого было очень шумно и, на мой взгляд, дискомфортно.

Еще один огромный минус большого моно объемного пространства в центре — сильнейший акустический эффект, очень хорош для концертных площадок, но не для ТРЦ.

Многоэтажный объект это всегда challenge для любого консультанта, архитектора и девелопера и надо очень четко понимать, нужно ли в принципе и зачем взваливать на себя этот «крест»? Сделать успешным 6 этажный ТРЦ — это сверхзадача, которую владельцам Galleria Minsk, как мне кажется, решить пока не удалось, но обо всем по порядку.

У ЛЮБОГО ПРАВИЛЬНОГО И ХОРОШО РАБОТАЮЩЕГО ТРЦ ДОЛЖНО БЫТЬ СВОЕ НАСТРОЕНИЕ, СВОЙ СТИЛЬ, СВОЯ ЭМОЦИЯ, КОТОРАЯ ЯВЛЯЕТСЯ ОПРЕДЕЛЯЮЩЕЙ ВО ВСЕМ ВОСПРИЯТИИ ЭТОГО ТРЦ ЕГО ПОСЕТИТЕЛЯМИ.

Это то, что принято называть модным непонятным словом brand essence: идея объединяющая место, форму и содержание, она читается и в архитектуре и в рекламе объектов и дает очень четкий посыл публике — для кого этот магазин и какие эмоции вы получите от его посещения. И вот здесь, как мне кажется, лежат все проблемы этого, как и многих других, беларусских ТРЦ — они не знают ни для кого, ни для чего он построен. Поэтому пустота или отсутствие идеи полностью соответствует внутренней пустоте, царящей в объекте — в этом полная гармония и соответствие.


Читать также: Что не так в открывающемся ТЦ Galleria Minsk?


Техническая часть

Ошибки, которые сразу бросаются в глаза: излишняя высотность объекта и недостаток критической массы магазинов, заведений общепита и развлечений для такого огромного объекта: там не на что тратить внимание и время.

ОСТАЛЬНЫЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ ОШИБКИ ЭТО СЛЕДСТВИЯ ЭТОЙ БЕЗЫДЕЙНОСТИ, И ОНИ НЕ МОГЛИ НЕ ПРОИЗОЙТИ. ЭТО ТРЦ НА ПОПИТЬ КОФЕ, А НЕ НА ПРОВЕСТИ ПОЛДНЯ.

  • Бесхитростные планировки и прямая как рельса линия витрин не создают возможностей для арендаторов: объект попросту не может предоставить толковые планировки для небольших арендаторов.
  • Отсутствие светового фонаря, полное игнорирование прекрасных видовых характеристик объекта в его внутренних планировках.
  • Отсутствие какого либо правильного декоративного заполнения атриумов для снижения звуковой нагрузки в том числе.
  • Лифты, которые съедают кучу дорогого пространства галерей на каждом этаже.
  • Отсутствие внутренней сервисной навигации.
  • Отсутствие работы администрации ТРЦ по привлечению посетителей в объект и т.д. и т.п.

И все эти беды, во-первых, можно было не допустить немного больше подумав над проектом объекта еще на стадии его разработки. Снизить этажность, сэкономить кучу средств и времени на строительстве, получив сейчас гораздо более понятный ТРЦ с не сумасшедше дорогой эксплуатацией и проблемной заполняемостью, а с вакантностью в районе 10% на момент открытия и длиннющим листом ожидания из арендаторов, который бы позволил индексироваться аренду и проводить ротации.

По итогу

Сейчас еще совсем не поздно перезапустить объект, но для этого придется приложить много усилий. Нужно ли это кому то из управляющих ТРЦ структур я не знаю, может проще и вправду ждать чуда и сетовать на то, что рынок плохой, ритейлеры не хотят рекламироваться и платить высокую аренду, конкуренция, экономическая ситуация, плохой гороскоп на этот год и пр. Ведь наверняка страшно людям из управления объектом что-то менять, вдруг ничего не получится и придется за это нести ответственность? А причин по которым может стать еще хуже и вправду так много!


PS. Уже после отправки материала, получила вопрос от редакции: «Какие впечатления от супермаркета Euroopt Super и от платной парковки?» Отвечаю: мне не нужен был супермаркет, и поэтому я даже не догадалась, что он там есть — навигация мне об этом не подсказала. Платная парковка — это нормально, особенно для центрально-городского ТРЦ. В этой ситуации желательно, чтобы был некий вакантный период без оплаты, например 30-40 минут. Или бесплатная парковка при предъявлении чека.

По теме: