Что не так в открывающемся ТЦ Galleria Minsk?

Новый торговый центр Galleria Minsk, безусловно, станет самым современным торговым центром в нашей стране из открывшихся за последние несколько лет. Однако специалисты данной сферы отмечают ряд допущеных владельцами ТЦ ошибок, которые можно еще исправить.

Какие проблемы ожидают владельцев Galleria Minsk в ближайшее время после запуска? Что можно и что нужно сделать, чтобы объект стал интересным для посетителей?

На основе мнений ряда экспертов, имеющих опыт запуска подобных проектов в соседних странах, belretail.by собрал информацию об основных бизнес-параметрах открывающегося на этой неделе ТЦ Galleria Minsk.

Открытие с 40%-й заполненностью

Открытие крупного торгового центра полупустым становится уже традицией для всех открывающихся торговых центров в Минске. Данная ситуация является большим вызовом на стартовом этапе для девелопера: человек, который придет и увидит половину неработающих магазинов, в ближайшее время уже не вернется в данный торговый центр. Зачем идти туда еще раз, если там ничего нет.

Основная причина низкой заполненности – нежелание девелопера уступать операторам в вопросах стоимости аренды. В целом картина пока не очень понятная, если брать во внимание то, что это, наверное, первый профессиональный объект торговли в стране.

Если не считать якорного food-оператора, площадью 4,5 тыс кв.м, то заполненность торгового центра вряд ли превысит 25% при общей арендопригодной площади 36 тыс. кв.м.

Отсутствие концепции

Это основная проблема Galleria Minsk. Декларируемая концепция для такого уровня объекта, которая бы выделяла его из числа уже работающих в Минске ТЦ, слабовата или ее вообще нет.

Читать также: ТЦ как центр развлечений и досуга в современном ритейле

Те преимущества, которые транслируются аудитории, в ближайшее время перестанут ими быть, и Galleria Minsk рискует повторить незавидную судьбу подобных объектов, расположенных в центре городов других стран.

Да, есть новый бренд Koton. Но данная торговая марка в ближайший год откроет еще несколько своих магазинов в других ТЦ. Reserved открывается только весной, и эта торговая марка также в будущем не останется эксклюзивом Galleria Minsk. Магазины бытовой техники уже давно не являются точками притяжения для посетителей. Остальной объявленный набор торговых марок не является эксклюзивом.

Читать также: Как оценить перспективность торгового центра? Чек-лист для инвестора

По сути, Galleria Minsk – это торговый центр для всех (об этом и заявляют владельцы). Но проблема в том, что в данной концепции работают все существующие в Минске торговые центры.

На этом фоне вряд ли стоит ожидать, что со временем в этом ТЦ появятся торговые марки, которые будут выделять его из числа других ТЦ. Если владельцы не будут предпринимать никаких шагов, то Galleria Minsk со временем потеряет привлекательность и станет одним из…

«КОНСУЛЬТАНТАМ ЯВНО НАДО БЫЛО ПОРАБОТАТЬ ЛУЧШЕ И УБЕДИТЬ ДЕВЕЛОПЕРОВ В НЕОБХОДИМОСТИ ГОРАЗДО БОЛЕЕ ШИРОКОЙ ЗОНЫ РАЗВЛЕЧЕНИЙ, РАБОТАТЬ НАД ТЕМ, ЧТОБЫ ЗАШЛИ НОВЫЕ АРЕНДАТОРЫ ХОТЯ БЫ ИЗ СОСЕДНИХ СТРАН. 40%-Й УРОВЕНЬ ЗАПОЛНЯЕМОСТИ - ЭТО НОРМА НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА С ПРАВИЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИЕЙ. ОТКРЫВАТЬСЯ МОЖНО С ЗАПОЛНЯЕМОСТЬЮ НА УРОВНЕ 70%».

Читать также: Почему привычные торговые центры скоро умрут?

Внутренний трафик

Необходимо помнить, что очень сложно «загнать» посетителя на верхние этажи.

Да, расположенные на 6 этаже фудкорт и рестораны будут стимулировать посетителей подниматься, но для того, чтобы дойти до 6 этажа, людям необходимо будет пройти все этажи. В этой ситуации они скорее предпочтут пользоваться лифтами, а не эскалаторами.

Читать также: Ловушка для трафика: Как устроен торговый центр

В итоге посещаемость первых двух этажей будет хорошая, но у арендаторов на всех остальных этажах точно будут проблемы.

Паркинг

Еще одна проблема – парковка и подъездные пути.

Несмотря на 1 000 предусмотренных машиномест, основными недостатками являются сложность заезда на паркинг и отсутствие поворота с пр. Победителей. Также многоуровневая парковка отпугивает неопытных водителей и женщин, которые боятся заезжать в замкнутые пространства и являются ядром целевой аудитории подобных ТЦ. Гораздо большую привлекательность имеют ТЦ с открытыми парковками, такие, например, как «Замок» или «Экспобел».

Также не решен вопрос будет паркинг платный или нет. Если бесплатный, то очевидно будет заполнен автомобилями жителей близлежащих домов и работников расположенных рядом офисов.

Если парковку сделают бесплатной по предоставлению чека на покупки в ТЦ, то это также не является полноценным решением, т.к. посетитель будет обязан что-то купить. Иначе ему придется платить за парковку.

Также в качестве недостатка отмечается довольно большое расстояние от метро «Немига».

В итоге торговый центр будет терять значительную часть трафика, который по сравнению с привокзальным Galileo, не такой уж и большой. На престижности места и большей доли платежеспособной аудитории вряд ли удастся обеспечить основные бизнес-показатели.

Euroopt Super

Размещение гипермаркета «Евроопт» в такого класса объекте пусть даже и в новом формате Euroopt Super вызывает у специалистов большие вопросы, разочарование и даже негативные ассоциации. «Евроопт» имеет сформированный имидж ритейлера, который работает в эконом-сегменте. Заявления о том, что Euroopt Super станет для сети первым магазином премиального формата, недостаточно для того, чтобы поменять восприятие данного бренда, формировавшееся долгие годы.

Читать также: Что такое Euroopt Super, который откроется в Galleria Minsk?

Среди возможных претендентов, которые были бы более уместны в качестве якорного продуктового оператора, эксперты называют Green, «Корону», «Гиппо»,  Bigzz,  «Соседи» и даже ProStor’e.

Удивляет, что ритейлер, который по своей сути является дискаунтером, объявил о запуске под одноименной торговой маркой некоей версии гипермаркета «для богатых». Имидж и репутация этой сети будет скорее ассоциироваться с такими понятиями, как «дешево, но по качеству не очень». В этом торговом центре представители аудитории с доходом средний+ не будут испытывать радости, заходя на территорию «Евроопта».

Есть еще такое состояние, как внутренне удовлетворение человека. Может ли он себя побороть или нет? И здесь будет основная проблема Galleria Minsk на стыке с Euroopt Super.

Более того, запускать формат гипермаркета, который предназначен для больших покупок в центре города в принципе нецелесообразно. Во всех подобных торговых центрах в соседних странах продуктовые ритейлеры работают в формате небольших магазинов не более супермаркета. В центр города закупать продукты на неделю никто ездить не будет. Стоило ли «Евроопту» брать такой объем торговых площадей – большой вопрос.

Брендов Inditex не будет

Ранее анонсировалось, что в ближайшее время на рынок Беларуси планирует выйти Inditex с такими брендами, как Zara, Pull&Bear, Stradivarius, Oysho, Zara Home, Massimo Dutti, Bershka. Однако по информации  belretail.by, появление этих торговых марок в Galleria Minsk не стоит ожидать.

«НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ INDITEX ПО ОБЪЕМУ ПЛОЩАДЕЙ (БОЛЕЕ 3 ТЫС. КВ.М) НЕ ПОЗВОЛЯТ РАЗМЕСТИТЬ МАГАЗИН ТАКОЙ ПЛОЩАДИ В ЭТОМ ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ».

Специалисты считают, что для такого торгового центра, как Galleria Minsk, Inditex был бы спасением, с точки зрения привлечения аудитории. Однако у Inditex очень жесткие условия по бизнесу – не более 4% от оборота. Нехватка площадей – это, скорее всего, отговорка. Реальная причина наверняка в том, что владельцы Galleria Minsk не согласны на финансовые условия аренды Inditex. Но с точки зрения долгосрочной перспективы, данный подход является ошибкой.

Читать также: Zara с трудом пробивается в Беларусь и откладывает открытие до февраля 2017-го

Приемлемая для владельца объекта арендная ставка находится в пределах 7-12% от оборота в зависимости от сегмента бизнеса ритейлера и объема площадей.

INDITEX СЕЙЧАС ПОЛЬЗУЕТСЯ СИТУАЦИЕЙ, ПОНИМАЯ, ЧТО ИХ ПРИХОД НА РЫНОК В ОДНОМ ИЗ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ В ТЕКУЩЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ МОЖЕТ СТАТЬ СПАСЕНИЕМ.

Маркетинг

Номинальную посещаемость полупустого торгового центра Galleria Minsk можно поддерживать на стартовом этапе с помощью различных интересных мероприятий. Если нет пула арендаторов, ради которых придет посетитель, то нужно создать повод, чтобы посетитель все-таки пришел.

К сожалению, в Беларуси владельцы торговых центров упорно не хотят слышать о том, что они должны инвестировать определенные средства в привлечение аудитории посредством различных маркетинговых мероприятий. Причем речь идет не о разовых и ограниченных во времени активностях, а о постоянной и целенаправленной работе. По срокам – это не один год.

Прогнозы по окупаемости

На предпоказе 8 декабря были озвучены сроки окупаемости Galleria Minsk 10 лет. Однако с учетом текущей и перспективной загрузки арендаторами, их платежеспособности, покупательной способности населения и многих других факторов прогнозируется срок окупаемости не менее 20 лет.

Читать также: Как отдельному магазину в ТЦ из посетителя сделать покупателя

Поделиться в социальных сетях: