«В Багдаде все спокойно»: итоги 2025 года на рынке складской недвижимости

Компания NAI Belarus подвела итоги ушедшего 2025 года на рынке складской недвижимости. Если к какому-либо сегменту и можно применить перефразируемый афоризм «В Багдаде все спокойно», так это к рынку складов: высокий, фактически, ажиотажный спрос, высокие ставки аренды и крайне низкая, по сути, нулевая, вакантность сохраняется уже как минимум 5 лет.

Ушедший год на фоне двух предыдущих еще неплохо выглядел по динамике ввода новых объектов и активности инвесторов. Вообще, в плане инвестиций сектор складской логистики в текущем моменте может дать фору многим другим сегментам коммерческого сектора. «Только один анонсированный мега-проект стоимостью более 455 млн рублей чего стоит!» — подчеркнул исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алёшкин. А что же такого глобального происходило на рынке складской логистики в 2025 году можно узнать из «Обзора складской недвижимости. Итоги 2025 года».

Логистическая и складская недвижимость г. Минска и Пригородной зоны в 2025 году. Итог

Предложение

Предложение на рынке современной складской недвижимости за период I-II полугодий 2025 года в Минске и пригородах столицы значительно выросло. И если в начале года из значимых объектов состоялся ввод в эксплуатацию только нового склада в комплексе ТЛЦ «Прилесье», то на финал года пришелся прирост и числа, и площади в сегменте складов. Конечно, суммарный объем ввода сложно назвать большим, тем не менее, за II полугодие в итоге суммарный ввод оказался больше, чем годовые показатели в 2023 и 2024 годах.

Динамика предложения площадей в современных складах (логистических комплексах), тыс. кв. м

К концу года суммарная площадь качественных объектов складской логистики с учетом новостроек в Минске и агломерации преодолела отметку в 1650 тыс. кв. м и составляет свыше 1654 тыс. кв. м.

Объекты, введенные во второй половине года, были в основном или небольшие, или средние по площади, но, поскольку было завершено строительством значительное число проектов или очередей в проектах, суммарная площадь введенных новых складов составила более 61,5 тыс. кв. м: хороший показатель на фоне итогов в сегменте в предыдущие два года. Годовой итог составил свыше 87 тыс. кв. м.

Всего к концу года девелоперы ввели в эксплуатацию 9 объектов складской логистики. Самый большой объект из введенных в конце года — ПСК на ул. Танковой, 2. Его общая площадь 12799.9 м кв. Самый компактный, но качественный объект — склад в д. Хатежино общей площадью 3620 кв. м. Объект целиком арендовал маркетплейс Wildberries под сортировочный центр.

Производственно-складской комплекс ул. Танковая, 2 и склад в д. Хатежино

Сама Wildberries также активно продолжала СМСР по собственному мега-проекту в Великом Камне. Изначально компания заявляла, что строительно-монтажные работы будут завершены до конца 2025 года.  В феврале была озвучена сумма инвестиций в проект: 11 млрд российский рублей, что по среднему курсу равно приблизительно $137,5 млн. Заявленная площадь объекта 136 тыс. кв. м. Ближе к концу года представители компании сообщили, что сроки ввода сместили на 2026 год, ориентировочно, второй квартал.

Строительная готовность логистического/ распределительного центра компании Wildberries в ИП Великий Камень по состоянию на осень 2025 г.

Структура современных складских объектов несколько изменилась к началу года, поскольку за II полугодие было введено 3 объекта класса «А» и 5 класса «В» с большей суммарной площадью, что и увеличило долю данного класса в целом на 1%.

Структура рынка современных складов по классу исходя из площади объектов

По числу объектов склады класса «В» более многочисленны, их количество практически в 1,5 раза больше, чем численность объектов класса «А». При этом большинство складов А-класса имеют значительно большую площадь, приходящуюся на 1 объект.

Анонсировано или стартовало довольно большое число новых и интересных проектов. Также стоит отметить, что в конце года белорусский офис Wildberries (девелоперско-логистическое подразделение «ВБ Центр Евразия») стало собственником (именно право собственности, не право аренды) участка площадью 40 га в р-не Фаниполя. Здесь компания намерена реализовать мега-комплекс площадью 205 тыс. кв. м. Заявленный объем инвестиций в проект — 455 млн рублей. И уже в 2026 году компания намерена освоить инвестиций более 150 млн рублей.

Спрос

Спрос в сегменте складов стабильным и устойчивым сохраняется на протяжении последних 5 лет. Некоторые участники рынка в период конца 2024 года — начала 2025 года отметили снижение высокого спроса. Однако, это не стало устойчивой тенденцией, наоборот, обострился отложенный спрос, который рынок предложения был не в состоянии оперативно удовлетворить. Как пример, после кризиса поставок в маркетплейсах в августе-начале сентября, перед ними встал вопрос оперативно увеличить мощности и площади распределительных центров. Но та же Wildberries смогла это частично сделать только в ноябре, а окончательно закрыть дефицит только к концу декабря.

Как и в предыдущие периоды, в приоритете у арендаторов спрос на современные склады с многоуровневым стеллажным хранением. Продолжает сохраняться спрос на специальные склады, те же холодильные склады и с морозильными камерами. И на обычные сухие под напольное хранение.

По роду деятельности арендаторов, как было отмечено, в текущий период активными были маркетплейсы (например, Wildberries заняла 2 из 8 введенных в конце года складов). Также спрос на арендные склады сохраняется со стороны розницы, со стороны сетей, не имеющих крупных распредцентров в собственности или если собственных мощностей уже стало не хватать. Отметим, что в недавний период из данного сегмента в качестве арендаторов крупных площадей выступили сети «Соседи» и «Санта».

На конец 2025 года, несмотря на успешную активность девелоперов, спрос сохранился преимущественно неудовлетворенным: недостаточный объем нового предложения за счет строительства и фактическое отсутствие освобождения площадей в процессе ротаций не позволили закрыть запросы потенциальных арендаторов. Это создает благоприятную конъюнктуру для проектов, завершение строительства которых ожидается в 2026 году.

Вакантность

Очень низкий уровень вакантности на рынке складов образовался еще к концу 2023 года и на таком же низком уровне продолжил находиться и в период I-II полугодий 2024 года, и с таким же уровнем вакантности перешел в 2025 год. Конец 2025 года рынок складской логистики также встретил с низкой вакантностью. И даже введенные в последних числах года объекты не повлияли на рост вакантности, поскольку площади в них были зарезервированы.

Вакантность на рынке складов в динамике

Ставки арендной платы

Сохраняющиеся длительный период высокие ставки арендной платы - это закономерный итог и реакция на ситуацию на рынке складской логистики, где предложение не в состоянии удовлетворить стабильный устойчивый спрос на складскую недвижимость.

Качественные склады класса «А» достигли ставок в 25-26 рублей за 1 кв. м. без НДС. Это в привычном некогда евро номинале составляет 7,4-7,6 евро. По причине укрепления курса рубля к евро происходит естественная отвязка ставок даже от условного применения еврономинала, поскольку называть и устанавливать очень высокую ставку в евро невыгодно даже чисто психологически, а в потере поступления в рублях из-за падающего курса также собственники не заинтересованы.

Диапазоны ставок арендной платы на качественные современные склады в г. Минске и его пригородах, рублей за 1 кв. м. в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов

Ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных специфических групп товаров (например, лекарств, морепродуктов), значительно выше, от 45-50 рублей за 1 кв. м и более. Здесь фактор психологического сдерживания не работает.

Тенденции, прогноз рынка логистической и складской недвижимости;

В период как I-го, так и II полугодия 2025 года сохранился стабильный высокий спрос на складские площади. На конец периода вакантно было не более 8-10 тыс. разрозненных складских площадей. Ожидаемо возросла активность освоения территорий в локации МКАД-2. Прежде всего, за счет локаций в районе поселка Привольный и города Фаниполь. В том числе, в данной зоне будет возведен мега-комплекс компании Wildberries пл. 205 тыс. кв. м.

Тенденции:

• Рынок предложения вырастет, до конца 2026 года заявлено к реализации значительное число проектов;
• Спрос сохранится стабильным, будут поглощаться новые или освободившиеся площади. Значительная доля спроса направлена не на аренду, а перспективу приобретения в собственность;
• Интерес со стороны сектора built-to-suit: некоторые проекты или целиком, или частично реализуются под конкретного заказчика;
• Интерес как девелоперов, так и потребителей к реализации качественных проектов, доминирование класса «А»;
• Ставки аренды сохранятся стабильно высокими и все еще возможен их рост;
• Перспектива дальнейшего наращивания складских запасов у производителей, что для рынка складов является стимулирующим фактором роста спроса.
• Существенное наращивание импорта, включая потребительский, что для рынка складов также является стимулирующим фактором роста спроса, что ярко продемонстрировал прошедший исследуемый период.

Поделиться в социальных сетях: