Рынок офисной недвижимости стабилизировался: итоги 2025 года

Компания NAI Belarus, ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости, подвела итоги ушедшего 2025 года на рынке офисной недвижимости. Основной итог — обнадеживающая конъюнктура. На протяжении трех кварталов прошлого года наблюдался рост вакантности. И, к сожалению, не по причине роста ввода новых площадей...

Однако уже ближе к концу 3-го квартала ситуация нормализовалась, выросла активность арендаторов, «нарисовались» факты довольно крупных сделок на рынке аренды, в том числе и ротационных. Довольно активными были и покупатели площадей в собственность.

Можно отметить, что рынок к концу года полностью стабилизировался, что вселяет надежду на сокращение вакантности. И что интересно, активными на рынке аренды были не традиционно «любимые» в этом плане айтишники, а представители розничной и оптовой торговли и дистрибьюции, — отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алёшкин. Что в целом происходило на офисном рынке в ушедшем, очень непростом для сегмента, году, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре рынка офисной недвижимости Минска. Итоги 2025 года»

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Инфраструктура современной офисной недвижимости г. Минска по состоянию на конец 2025 года представлена 112 объектами различных классов (без учета офисов класса «С»). Общая валовая арендная площадь современных офисных объектов к концу 2025 года превысила 1130 тыс. кв. м.

Характеристика инфраструктуры офисной недвижимости в Минске

• Суммарная арендная площадь современных качественных объектов в текущий период составляет 1 млн 131 тыс. кв. м.
• Кроме современных «стоковых», на рынке аренды находится в предложении свыше 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости. Крупнейший оператор в этом сегменте – Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь (ГХУ УДП). Также в значительном объеме имеются административно-офисные помещения имеются и в коммунальной собственности. По состоянию на осень 2025 года в управлении городского хозяйства столицы находилось 11,2 млн кв. м площади объектов коммунальной собственности. 87,4% этих площадей (или более 9,8 млн кв. м) используется коммунальными организациями; 9,1% (свыше 1 млн кв. м) — сдается в аренду, 2,5% (более 277 тыс. кв. м) — переданы в безвозмездное пользование. Часть из них – это площади административно-офисного назначения.
• В предложении находятся 435 тыс. кв. м офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади.
• В стадии строительства находится ряд крупных проектов: комплекс зданий Делового центра в проекте Минск-Мир и МФК «Газпром Центр».
• МФК «Шантэр Хилл» в текущий период сменил собственника и, вероятно, не будет реализован как многофункциональный офисный комплекс.

Предложение на рынке

На конец 2025 года объем предложения офисных площадей на рынке вырос в сравнении с началом года за счет ввода площадей в проекте комплекса «Левада» на ул. Нововиленской, 27 и реконструкции под БЦ IT-Max трех бывших промышленных АБК на ул. Кульман в рамках реализации проекта МФК «Атмосфера». Отдельные этажи БЦ IT-Max в корпусе, выходящем фасадом на ул. Я. Коласа, были реконструированы еще несколько лет назад.

В проекте МФК «Шантер Хил» с конца 2024 года поменялись собственники-инвесторы, компании ООО «Икс-Лабс Инк» и ООО «Спортс Девелопментс». В 2025 году вокруг бизнеса данных компаний сложился отрицательный информационный фон. К осени из числа инвесторов-девелоперов данного проекта они были исключены. В конце 2025 года городские власти официально сообщили, что объект передан в хозяйственное ведение КУП «УКС Мингорисполкома», которому и поручено до конца 2027 года завершить проект.

Динамика предложения офисных площадей в г. Минске

В период 2025 года в активной стадии СМР находились еще два минских мега-проекта, имеющих в своем составе развитую офисную функцию.

Активизировалась работа на стройплощадке МФК «Газпром Центр». По состоянию на конец 2025 года СМР по объектам комплекса существенно продвинулись. Каркас основной башни комплекса значительно вырос и уже стал строительной доминантой в локации. Особенно заметны результаты строительства в вечернее время в ноябре-декабре, когда очень короткий день и на объекте длительный период включена подсветка.

По зданию-доминанте к началу декабря строительство шло на уровне ~26-27 этажей. Активно стеклили высотку (примерно 7 этажей). По зданию #4 активно велись внутренние работы и начали стеклить (образец янтарного стекла уже виден со стороны Филимонова). По зданию #5 осталось примерно 2 надземных уровня до завершения СМР по каркасу. Здание #6 в районе первых надземных уровней. Демонтировали этаж здания номер #2 (ближе к ул. Филимонова). Активно набивают сваи фундамента под энергоцентр за зданием #5.

Не менее активно продолжаются работы на объекте «Деловой центр Минск Мир», ранее заявленном как Международный финансовый центр. Производятся работы по панорамному остеклению фасадов двух башен, а также ведутся работы в котловане по периметру всей территории комплекса, где в перспективе также будут размещены объекты общественного назначения.

Строительство комплекса будущего МФЦ (по состоянию на ноябрь 2025 г.)

Остекление проводится параллельно на всех пяти башнях. По данным застройщика, на средину декабря 2025 года на центральной 42-этажной башне установлено более 600 фасадных модулей из 4570. Для 26-этажных зданий понадобится по 2470 модулей. Суммарно установлено уже 406 из них. На самых низких 14-этажных зданиях комплекса фасадное остекление завершено на 100% (по 1326 модулей на каждой).

СПРОС

В первой половине 2025 года образовались значительные вакансии в бизнес-центрах, где ранее или вообще отсутствовало предложение, или было на минимальном уровне. В частности, в таких объектах, как БЦ «Аякс», БЦ «Футурис» и некоторых других офисных объектах.

Во втором полугодии рынок стал более живой, появились случаи аренды крупных площадей. В БЦ «Призма» три этажа заняла компания «Мостра Групп». Это была ротационная аренда: компания освободила офисные помещения в МФК «Риф» (станция метро «Михалово»). Но и этот БЦ долго не пустовал: на освобожденные площади переехал офис компании «Евроторг».

Медленно заполняются площади в недавно введенных объектах: в БЦ «Платинум» (МФК на пр-те Победителей, 63в) в основном заняты нижние этажи, где разместились автосалоны. Аналогичная ситуация и с БЦ «Капитал Палас» на октябрьской площади. Данный объект в июле 2025 года провел закрытую презентацию, куда были приглашены специалисты рынка коммерческой недвижимости и представители СМИ. Это не сильно содействовало быстрой заполняемости площадей. Однако отдельные арендаторы открыли свои офисы, что уже прогресс на фоне простоя помещений пустыми с 2020 года. Стоит отметить, что девелопер в части помещений сделал качественную чистовую отделку и нарезку на небольшие офисы, что и способствовало спросу.

Был интерес и к приобретению офисов. Из крупных сделок можно отметить сделки купли/продажи с такими объектами, как БЦ в торгово-офисном компрлдексе «Алми» на ул. Притыцкого; покупка бывшего офиса компании ИООО «Пекинско-Минская компания по развитию недвижимости «БиЮСиСи» на ул. Камайской; крупного изолированного помещения в БЦ на ул. Захарова, 27.

Коммерческие условия

Рынок аренды в плане ставок арендной платы в период 2025 года стабилизировался. Несмотря на отвязку ставок от еврономинала и иных валютных эквивалентов, косвенный ориентир на ставшую привычной ставку, номинированную в евро, сохранялся. А курс рубля к евро в течение года был довольно устойчивым и находился в основном в коридоре 3,3-3,4 рубля за 1 евро.

Диапазоны ставок по классам на текущий момент (в рублях) (ставки указаны без НДС и эксплуатационных расходов)

Начиная с осени, когда наметилось оживление на рынке спроса, арендодатели, в случаях, где подошел период пересмотра и/или перезаключения договоров аренды, постепенно стремились повысить рублевые ставки, закладывая в них и прогнозные показатели годовой инфляции, и прогноз на рост базовой величины на следующий год, и иные факторы, которые могут быть обоснованием для роста размера ставок.

ВАКАНТНОСТЬ

Вакантность на рынке офисов росла в основном в первой 2025 года, чему способствовало как освобождение компаниями офисов в ряде бизнес-центров, так и влияние на размер вакантности новых объектов, введенных в конце 2024 года. К осени процесс роста вакантности стабилизировался, если и имелись факты освобождения площадей, то это было преимущественно ротационное осовобюождение, когда компании, освобождая площади в одном объекте, занимали в другом, в том числе, более просторные.

Вакантность площадей на рынке офисов

Ближе к концу года вакантность сформировалась довольно высокой, но за счет активности арендаторов ее рост прекратился и уже наметилась тенденция к сокращению.

ТЕНДЕНЦИИ, ВЫВОДЫ, ПРОГНОЗЫ

Активность девелоперов в плане ввода новых объектов была сдержанной. Но при этом активно строились крупные проекты, ввод которых ожидается в ближайшие 1-2 года. Очень высокой была активность на рынке сделок купли/продажи. За полугодие было приобретено административно-офисных помещений на фактически рекордную сумму за последние годы.

Тенденции и прогнозы

• Вакантность на рынке стабилизируется. Ввод новых крупных площадей, вероятно, состоится в 2027 году, крупнейший комплекс «Шантер Хилл», вероятно, не выйдет на коммерческий офисный рынок. Проекты, которые будут завершены в период 2026 года, способны коренным образом повлиять на рост вакантности;
• Также на прежнем уровне сохранятся и ставки: ставки в рублях, особенно на фоне снижения курса евро и доллара, достаточно высокие;
• Ожидается определенный рост спроса на специалистов АйТи-сектора, что хорошо для офисного рынка, поскольку это офисоемкая отрасль;
• Сохраняется вероятность входа новых арендаторов из числа представителей российского бизнеса, как это было в 2024-2025 годах;
• Умеренно благоприятная конъюнктура как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства.

Поделиться в социальных сетях: