Высокий спрос, активность арендаторов и крупные сделки: итоги года на рынке торговой недвижимости

Компания NAI Belarus, ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости, подвела итоги ушедшего 2025 года на рынке розницы и торговой недвижимости. Конъюнктура рынка для розницы и Беларуси, и Минска в 2025 году складывалась крайне удачно. Рынок торговой недвижимости Минска пополнился крупным ТРЦ в первой половине года и двумя менее масштабными проектами ближе к финишу.

Очень активным был рынок спроса. Активность проявляли как арендаторы, так и те, кто совершал инвестиционные покупки. В 2025 году в сегменте был отмечен ряд очень крупных сделок. Причем, наиболее масштабные совершились не в столице, а в регионах. И если на регионы «наступала» столица, то столицу «захватили» инвесторы с регионов. Все это имело место быть в прошедшем 2025 году, — отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на рынке ритейла в 2025 году, особенно во второй его половине, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости г. Минска в 2025 г.»

Читать также: Рынок офисной недвижимости стабилизировался: итоги 2025 года

ОБЩИЙ ОБЗОР

- Положительная динамика РТО:

По результатам 12 месяцев 2025 года динамика РТО города Минска продемонстрировала рост в +9,3%, а динамика РТО Республики Беларусь — на +6,6%. В денежном выражении РТО города Минска 33,8 млрд рублей; РТО розничной торговли республики составил 102,9 млрд. рублей.

- Хлеба…:

Также как по республике (+5,1%), так и по городу Минску (+5,4%) сохраняется положительная динамика РТО общественного питания, что свидетельствует, что население активно посещает объекты общепита и уделяет вниманию питанию вне дома.

- …И зрелищ:

Сразу два ТРЦ объявили об открытии кинотеатров: ТРЦ «Минск Мити Молл» об открытии мультиплекса до Нового года, а ТРЦ Avia Mall в этот же период анонсировал, что на его площадях кинотеатр будет в ближайшей перспективе. Это также важно, поскольку вопрос наличия кинотеатра на площадях ТРЦ оставался открытым.

- Ребрендинг:

Сеть «Остров чистоты и вкуса» решила войти в новый год в новом образе. Сеть провела ребрендинг и открывает магазины под вывеской «Остров». Изменена и цветовая гамма на черно-желтую

- Новые открытия:

16 декабря состоялось открытие ТЦ «4 Сезона» на ул. Скрипникова, 47. Продовольственным якорем в объекте выступил супермаркет сети «Дионис»;

28 ноября на пересечении МКАД и ул. Бабушкина состоялось открытие строительного гипермаркета «Билд». Это тот редкий случай, когда не столичные сети выходят на рынки регионов, а региональный ритейлер пришел в Минск.

- Сделки года в регионах:

Их установила компания «Табак-Инвест». В средине года в Гомеле приобрела ТЦ «Секрет», цена вопроса свыше $34 млн. В конце года состоялась вторая крупнейшая сделка купли/продажи в сегменте торговой недвижимости на рынке Беларуси: компания «Табак-Инвест» приобрела долю в 90,01% в ТЦ «Евроопт» в городе Бресте на Варшавском шоссе, 11. Доля в 9,99% сохранилась за вторым собственником, брестской компанией «Крок». Цена вопроса – $25,5 млн.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В период II полугодия 2025 года в Минске и ближайшем пригороде состоялся ввод в эксплуатацию и начало функционирования двух новых объектов торговой недвижимости. На улице Скрипникова, 47 (м-рн Красный Бор) в конце года введен в эксплуатацию ТЦ «4 Сезона». ТЦ типичный микрорайонного формата: общая площадь 17 тыс. кв. м., из которых около 5 тыс. кв. м занимает многоуровневый паркинг. В качестве продовольственного якоря в объекте выступил супермаркет сети «Дионис»: также пример экспансии региональной розничной сети на столичный рынок.

Строительный гипермаркет «Билд» - типичный представитель формата DIY. При этом собственники заявляют его, как дискаунтер. Формально «Билд» расположен на землях Сеницкого сельсовета, т.е. административно подчинен Минскому району. Но по факту ориентирован на столичного потребителя, прежде всего, жителей крупного жилого района Лошица, который расположен сразу за внутренним кольцом МКАД.

Динамика предложения современных торговых площадей в Минске, тыс. кв. м арендной площади

В целом, с учетом открытия ТРЦ «Авиа Молл» в первой половине года, 2025 год для рынка девелопмента торговой недвижимости сложился плодотворным и успешным.

Структура предложения

В структуре предложения по площади в Минске численно преобладают небольшие, районные/микрорайонные торговые центры с арендной (GLA) и даже общей (GBA) площадью до 10 тыс. кв. м, что в принципе логично: они проще в реализации, под них проще в границах Минска найти участки. Однако в последние годы небольшие объекты численно не становятся доминирующими. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах. Что наглядно подтвердили введенные в текущем году объекты.

Распределение современных торговых площадей в Минске по размеру (GLA)

СПРОС

Спрос на торговые площади в Минске сохранялся довольно динамичным. Новые открытия во II полугодии 2025 года были практически во всех ТЦ/ТРЦ, где были свободные предложения и предлагались площади, не занятые арендаторами-предшественниками.

В частности, на вторую половину года пришелся основной пик открытий в ТРЦ Avia Mall. Если на старте работы в объекте открылся только гипермаркет и несколько небольших объектов в прикассовой зоне, то за последующие месяцы открылся ряд магазинов, включая крупные, как, например, «Мега Топ», D&F (двухэтажный), Befree, LOVE REPUBLIC (607 кв. м), ZARINA  (808 кв. м) и др.

2025 год стал периодом «миграции» операторов e-commerce в офлайн форматы. Так, белорусский маркетплейс 21vek.by сначала на ул. Казинца, 6 открыл строймаг 21vek.byСТРОЙ, а затем в ТЦ «Червенский» крупный торговый объект нового формата «21vek.byДОМ», занявший площадь в 2700 кв. м.

Еще в этот период определенным «ньюсмейкером» на рынке аренды стали кинотеатры. Так, в конце года открылось кинопространство mooon в ТРК Minsk City Mall. Это мультиплекс на четыре зала с вместимостью от 29 до 269 мест.

В этот же период собственники ТРЦ Avia Mall также заявили, что на их площадях будет организован кинотеатр. Это важное заявление, поскольку жители района Минск Мир высказывали недовольство, что при наличии крупного объекта любителям кино (и досуга и развлечений в целом) нужно ехать в другие районы за данными услугами. При этом ни о возможном операторе, ни о количестве залов информация не раскрыта.

На спрос на торговую недвижимость оказывали влияние и общерыночные факторы. В частности:

- Потребительский оптимизм и активность. Для рынка розницы и общественного питания как в предыдущем 2024 году, так и на протяжение всего 2025 года характерен существенный рост розничного товарооборота как в физическом объеме (однодневный розничный товарооборот в расчете на душу населения за год вырос с 27,5 рублей до 31 рублей), так и в динамике

Динамика роста РТО в г. Минске

- Рост реальных располагаемых денежных доходов населения (прежде всего, за счет роста размера реальной заработной платы). В частности: Реальные располагаемые денежные доходы населения Республики Беларусь (Денежные доходы за вычетом налогов, сборов и взносов, скорректированные на индекс потребительских цен на товары и услуги) в январе-ноябре 2025 г. составили 108,4% к соответствующему периоду прошлого года

- Положительная динамика потребительского кредитования. Еще в 2024 году случился бум потребительского кредитования (за 12 месяцев практически 13 млрд рублей (более 12,9)). В 2025 году сохранилась схожая динамика спроса на кредиты.

- Направление на потребительские расходы жителями Беларуси сбережений и накоплений: за 12 месяцев 2025 г. население республики продало иностранной валюты на 1,63 млрд долларов США больше, чем приобрело. И это даже на фоне того, что в 2025 году курс был в большей степени благоприятным для покупки валюты. По экспертным оценкам, порядка 75% проданной населением валюты направляется на оплату потребительских товаров и услуг.

Активный спрос в 2025 году был не только на рынке аренды, но и по приобретению торговых площадей в собственность. В столице не было сделок такого масштаба, как в регионах, однако ряд довольно значимых сделок можно отметить. В частности, покупка региональным ритейлером из Полоцка ТЦ «Алми» на ул. Притыцкого; приобретение новым сособственником довольно крупной доли изолированных торговых помещений в ТЦ «Магнит» на пр-те Дзержинского. Также очень активно покупались небольшие торговые помещения, площади в стрит-ритейле.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ НА РЫНКЕ

Вакантность на рынке торговой недвижимости во II полугодии 2025 года сохранилась невысокой. И даже наоборот, в данный период заметно сокращалась, что видно из представленной выше информации о новых состоявшихся открытиях в минских объектах в последние месяцы года.

Доля вакантных помещений в сегменте торговой недвижимости

На текущий момент очень высокая вакантность существует только в ТРЦ «Авиа Молл». Однако и в данном объекте за 7 месяцев работы состоялось много открытий и существенно сократилось количество незанятых площадей. По данным собственников, к концу года было заполнено 35% от арендной площади.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В 2025 году ставки арендной платы по рынку в целом оставались относительно стабильными, существенных скачков в их размерах не происходило. Из-за укрепления курса рубля к евро несколько снизился рублевый размер ставок в тех случаях, где ставки фиксированные и косвенно подразумевают привязку к евро, хотя число условно «еврономинальных» договоров сокращается. Но в то же время выросла аренда в проекции на фиксированную ставку в тех случаях, когда ставки были привязаны к выручке, чему способствовал рост розничного товарооборота (в современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота).

Диапазоны ставок аренды на различные типоразмеры торговых помещений, рублей за 1 кв.м. в месяц (минимальные, максимальные и наиболее характерные диапазоны)

Тенденция к некоторому росту ставок была характерна только по отдельным объектам, которые за последние месяцы существенно снизили вакантность и, соответственно, с новыми арендаторами могли вести переговоры исходя из более сильной стартовой позиции.

Если говорить о рублевых фиксированных ставках, то они, благодаря крепкому рублю, существенно не изменились.

ТЕНДЕНЦИИ, ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Ожидается существенный рост предложения новых площадей за счет ввода крупных объектов до конца 2026 года (заявлен ввод ряда новых и реконструируемых проектов);
• Спрос на торговые площади сохранится умеренно активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста численности игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция и за привлекательные площади;
• Подходы к потребительскому кредитованию со стороны регулятора сохранятся лояльные. Заявлен рост потребительского кредитования на для населения на 9%. Рост интереса на специальное предложение дешевых кредитов на товары национальных производителей в связи с расширением номенклатуры;
• Среднерыночные ставки в рублях будут по причине его устойчивости к корзине валют также сохранятся стабильными, но из-за благоприятной конъюнктуры возможен рост на 5-7%;
• Ожидается высокая активность игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости, как это было и в ушедшем году;
• Формирование новой зоны стрит-ритейл в проекте Северный Берег на базе значительного роста сданных в эксплуатацию домов.

Поделиться в социальных сетях: