В Беларуси крупные торговые объекты будут разрабатываться и управляться по новой схеме

17.10.2017

Все рекламные возможности портала belretail.by

Сегодня многие специалисты говорят о том, что многим владельцам торгово-развлекательных центров в нашей стране не хватает компетенций, для создания современной концепции ТРЦ и его привлекательности.

Анна Заборонок, которая ранее работала руководителем проекта ТЦ «Мебельный МегаМаркет Домашний очаг», а сейчас является управляющим партнером группы компаний Ascom, рассказала о своем видении, как в ближайшем будущем будут развиваться и управляться торговые центры в Беларуси, а также о последних трендах в этом сегменте рынка.

Анна Заборонок

Анна Заборонок, управляющий партнер, руководитель департамента аренды и маркетинга группы компаний Ascom.

Группа компаний Ascom

Группа компаний Ascom работает на рынке около года. Основные направления бизнеса: строительство, финансирование и управление коммерческой недвижимостью. В компании собраны профессионалы, с более 10 летним опытом на рынке в области строительства, девелопмента, создания и развития сетевого ритейла, а также стратегического маркетинга.

О новом формате

Идея такого проекта лежала на поверхности. На рынке есть вакуум услуг начиная от разработки концепции и строительства торгового объекта, до его эффективного управления и продвижения. Особенно это касается последнего — поддерживать жизнь торгового объекта так, чтобы он приносил доход инвесторам и повышал эффективность работы арендаторов.

Компании с такой специализацией уже работают на рынках России, Украины и других стран. В Беларуси данное направление представлено очень слабо.

Сегодня в Беларуси есть компании, которые приобрели участки земли для коммерческого строительства, либо собираются инвестировать в недвижимость, а кто-то уже владеет объектами, эффективность работы которых необходимо корректировать.

Чаще всего у инвесторов нет понимания того, как делать такие проекты, и кто это будет делать. Здесь нужна команда, которой доверяют инвесторы и, самое главное, за которой пойдут арендаторы.

Сегодня стоит задача создать экспертную команду, которая позволит развивать дальше рынок.

Работаем в трех направлениях: разрабатываем концепции торговых объектов, управляем процессом строительства, помогаем в привлечении финансирования, разрабатываем и реализовываем стратегии продвижения, а также берем на себя операционное управление объектами- вообщем, «под ключ».

По новым объектам 7-9 лет окупаемости при системном подходе и грамотном планировании с самого начала — это вполне реальные сроки для нашего рынка. Но есть еще достаточно большой сегмент уже готовых объектов, концепции которых устарели и требуют реконцепции.

Потенциал для роста таких услуг у нас в Беларуси огромный. Например, в Украине есть компании, которые управляют более, чем 2 млн кв. коммерческой недвижимости. В ближайшем будущем этот сегмент по-другому не сможет эффективно работать. Собственнику не выгодно содержать на 10 тыс. кв. торговой площади 20 человек управляющей команды.

Я ЗНАЮ ОДНУ УКРАИНСКУЮ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ УПРАВЛЯЕТ ПРИМЕРНО 2 МЛН КВ.М. У НИХ РАБОТАЕТ ВСЕГО 20 МЕНЕДЖЕРОВ ПО АРЕНДЕ. У НАС НА 10 ТЫС КВ.М — ДВА-ТРИ. ЦЕНА ВОПРОСА ПОНЯТНА.

Конечно весь мир идет к такой схеме девелоперского бизнеса, если конечно для компании, которая является собственником объектов недвижимости это не является бизнесом. Мы сейчас на стадии формирования культуры доверия собственника и инвестора к консультанту и управленцу объектами. Важно, чтобы было понимание, что этим не всегда эффективно заниматься самостоятельно. Нужно привлекать экспертов и профессионалов. И, конечно, в своей работе мы тоже привлекаем экспертов с других стран, учимся и адаптируем успешный опыт коллег в нашей стране.

По этой схеме уже работают во всем мире, особенно на развитых рынка. Однако нужно помнить о том, что любые технология и иностранный опыт требуют адаптации к местному рынку. Многие беларусские собственники обожглись на экспатах, которые просто копировали свой опыт.

Какие плюсы для арендаторов в работе с управляющими компаниями:

Опыт экспертов позволяет минимизировать возможные риски с «неудачностью» концепции.
«Категорийные менеджеры» по аренде работают с разными торговыми площадками и полностью владеют ситуацией по стране, что позволяет компаниям-арендаторам держать руку на пульсе рынка и эффективно планировать развитие своего бизнеса.
Дополнительный сервис: поиск персонала, складов, офисов, выстраивание маркетинга и адаптация программ к «местному рынку».
Уверенность в развитии и продвижении торгового объекта, так как управляющая компания финансово зависит от результатов деятельности ТЦ.

О новых трендах в ритейле

То, что уже происходит в России, Украине, достаточно давно в странах Европы, США и уже начинается у нас — торгово-развлекательные центры становятся центрами событийного маркетинга и местом для социально значимых мероприятий. Когда торговый центр становится частью жизни города, в нем начинают жить. Успешными будут те, которые будут отходить от чисто шоппингового формата, потому что все больше людей едут в ТЦ не ради шоппинга. Ивенты заставляют посетителя приходить в ТЦ чаще, чем раз в неделю — стратегия «город в городе».

Только на брендах арендатора трафик не сделаешь, т.к. их пул, зачастую на 70-80% в нашей стране пересекается. На новых, крупных и известных арендаторах трафик можно сделать на очень короткий промежуток времени, пока они не зайдут в конкурирующие ТЦ. В течение 2-3 лет в нашу страну еще будут заходить, так называемые, известные масс-бренды, а далее девелоперам придется искать, выводить на рынок и продвигать марки из категории «non- бренд» для нашей страны. Так, например, украинский девеломпент уже выводит на рынок японские бренды.

Покупателей надо удивлять. Объекты начнут выделяться развлечениями, фудкортом и жизнью в торговом центре. Рекомендуемый показатель зоны фудкорта и развлечений в современном ТРЦ 10-15% GLA (до 30% в Европе, в России сейчас 5-7%).

Соседние страны показывают рост трафика до 30% с открытием зоны развлечения. В тренде: cinema; батутные парки; зоны аква, спорта; игровые зоны с фудкортом.

ТЦ должен создавать ценность для покупателя, привязывать к себе и становится любимым торговым центром — «Люблю не знаю за что». По сути УТП в маркетинге.

В последнее время при посещении торговых центров в разных странах (в том числе в России и Украине) бросается в глаза качественный сервис в магазинах масс-маркета. Мы наблюдаем, что у магазинов выстраивается свой стиль продажи товара, коммуникации с посетителем. Посетитель магазина чувствует себя исключительной персоной. И есть примеры, когда в новых ТЦ операторы ритейла готовы на «персональный маркетинг» своего магазина для ТЦ. И это очень важно донести до Арендатора, что за трафик и повторную конверсию отвечают оба: Девелопер и Арендатор.

О будущем торговых центров в Беларуси

В Минске торговые центры будут выходить за пределы МКАД, они будут объединяться в ритейл-парки (несколько разноформатных ТЦ с единой парковкой). Не исключено развитие в ближайшем будущем (3-5 лет) и формата аутлет, появление концептуальных ТЦ.

Внутри города будут оставаться ТЦ с фокусом на аудиторию близлежащего района и объекты премиального формата, расположенные в центре. Но и, конечно, «война парковок». В приоритетах будут те торговые объекты, где для посетителей парковка «понятная и удобная».

Также активно будут развиваться регионы. Там своя специфика, но перспективы радуют.