Рынок коммерческой недвижимости Беларуси: итоги 2022 года и перспективы

Согласно отчету компании «Коллиерз», покупательская активность на рынке коммерческой недвижимости в 2022 году была достаточно высокой. Сделок с объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раз больше, чем в 2021 году и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. Однако, в денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022 году превышает сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг.

Общая ситуация на рынке

2022 год не был простым для рынка коммерческой недвижимости Беларуси. Как и в 2020-м на него влияли беспрецедентные процессы и события. Состояние неопределенности и непредсказуемости внешних факторов негативно отражалось на настроении в бизнес-среде, что безусловно влияло на экономические показатели.

Тем не менее, в долгосрочной перспективе 2022 год будет представлять собой лишь отрезок на кривой цикла недвижимости: для офисной недвижимости – периода рецессии, для логистической и складской – периода роста.

Принимая во внимание предположительную глубину и продолжительность циклов в каждом сегменте недвижимости, инвесторы и девелоперы в период спада и рецессии имеют возможность обеспечить себе позитивную отдачу в долгосрочной перспективе. Напротив, покупки в те моменты, когда рынок переоценен или продажа во время паники, как правило, себя не оправдывают.

Размер инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси оценить достаточно сложно, поскольку он еще находится в стадии формирования и ряд элементов, характерных для развитых рынков, в Беларуси отсутствует.

Поэтому возможные оценки размеров рынка сильно разнятся: при применении без адаптации западных критериев, характерных для крупных рынков, получается, что инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси формально нет.

С другой стороны, появляются относительно качественные объекты, участвующие в обороте, пусть без участия фондов и далеко не всегда продаваемые как cash-flow объекты. Такие объекты представляют потенциал для развития рынка инвестиций в крупную коммерческую недвижимость. По оценкам «Коллиерз», суммарный объем таких инвестиций может составлять до $9 млрд.

Для понимания структуры и тенденций рынка инвестиций, его потенциала в настоящем отчете рассматривались и анализировались лишь относительно крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости, отвечающие следующим критериям:

− совершены на территории Республики Беларусь в течение 2022 года;

− размер объектов более 500 кв. м.

Источниками информации для Отчета послужили база «Коллиерз», данные единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ), реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра (далее - Реестр цен).

Итоги

В целом, в 2022 заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м каждый на общую сумму более $207 млн. Средняя сумма сделки превышает $0,5 млн. 40% от общего объема сделок в денежном выражении совершалось с офисной недвижимостью, что означает, что многие инвесторы в 2022 году на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене.

К числу самых крупных сделок по цене сделки можно отнести:

• ТЦ Е-Сити, Могилев, ул. Гагарина, 79-1, цена – $17 687 153,
• ТЦ Е-Сити, Минск, ул. Иосифа Гошкевича, 3, цена – $15 111 066,
• Гостиница, Минск, ул. Зыбицкая, 4 (бывший Mercure), цена – $11 954 005 (по курсу НБ РБ 27.05.2022),
• Здание ОАО «СберБанк», Минск, б-р Мулявина, 6, цена – $10 357 724.

Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020-2021 гг. и составила 9-11% для офисной и производственно-складской недвижимости, и 10-13% для торговой.

Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность растет. Цены предложения продажи, на наш взгляд, пока не в достаточной мере отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее, за текущий период в офисном сегменте совершено достаточно сделок с офисными объектами. В этом сегменте совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А почти за 42 млн USD* - является крупнейшей сделкой на рынке за последние 3 года** (в 2019 году ООО «Табак- Инвест» приобрело торговый центр Е-Сити на ул. Денисовской за 49 млн USD).

Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, в 2022 году находился в равновесной точке: ставки не снижались значительно, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток. Уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и JYSK, пока не отразился на рыночных показателях. Крупные для Беларуси сделки совершались не только в Минске, но и в регионах.

Производственно-складская и логистическая недвижимость (далее – I&L) пока находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но как правило с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2.

Рынок гостиничной недвижимости в 2022 году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в том числе одного брендового. Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.

В Минске традиционно объем сделок больше, чем суммарно по остальным регионам. В этом году, однако, поменялась структура: если в предыдущие периоды в столице в основном приобретались торговые и промышленные объекты, то в 2022 году – офисы и отели.

В регионах большая часть сделок совершалась с производственной недвижимостью, в некоторых случаях – за 1 б.в. Такие объекты после приобретения, как правило, нуждаются в крупных инвестициях в ремонт или редевелопмент. Исключение представляет Могилев, где торговый центр ТЦ Е-Сити на ул. Гагарина, 79-1 продан за почти 18 млн. USD c НДС, в Гродненской области совершена крупная сделка с производственным комплексом по производству продукции из мяса индейки.

В целом, в регионах совершаются единичные крупные сделки. Сегменты офисной и отельной недвижимости были неактивны.

Инвестиционные часы. Минск

По экспертной оценке «Коллиерз», инвестиционный рынок офисной недвижимости Минска находится в периоде рецессии. Верхний диапазон ставок аренды опустится еще ниже, цены продаж, вероятнее всего, также продолжат снижение.

Рынок торговой недвижимости в Минске пока находится в равновесном состоянии и будет переходить в стадию замедления в случае снижения покупательской способности и ввода крупных торговых объектов.

Рынок производственно-складской и логистической недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста. На дальнейший вектор развития могут влиять множество неопределенных факторов.

Рынок отелей оживился, инвесторы и девелоперы обращают внимание на гостиничную недвижимость небольшого формата: бутик- и апарт-отели.

Доходность

Для крупных сделок переговорная позиция продавцов часто начинается с доходности 8%, покупателей̆ — с 13%. В среднем, 10-11% может считаться равновесной для сделок свыше $3 млн.

По сделкам в офисном и I&L сегментах, заключенным в 2022 году, ставка доходности в среднем составила 9-11%, в торговом сегменте – 10-13%.

Ставки доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц.

Финансирование

Наиболее распространенным инструментом финансирования коммерческой недвижимости в Беларуси остается банковское кредитование и лизинг.

В 2022 году возможности для привлечения финансирования продолжали сокращаться. Если в 2020-2021 годах с рынка ушли зарубежные финансовые организации (банки Республики Польши, Китайской Народной Республики, Российской Федерации), а также международные институты в лице EBRD, IFC и др., то в 2022 году сложности возникли в связи с санкциями и изменениями в законодательстве. С сентября 2022 года вступил в силу Закон No197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке» с

23 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 год. На время прояснения ситуации осенью 2022 года банки вовсе приостановили выдачу кредитов на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, но уже зимой кредитование восстановилось. Однако теперь все валютные риски несет девелопер или инвестор.

Как и ранее, финансирование отечественными банками крупных девелоперских проектов ведется неактивно, исключение могут составлять складские и производственные объекты либо зарекомендовавшие себя клиенты, имеющие соответствующее обеспечение.

Ставки по финансированию мелких и средних объектов зависят от конкретной ситуации: клиента, объекта и составляют в среднем 8.5-10% в иностранной валюте и от 18% в рублях. Финансирование приобретения крупных готовых объектов сложно систематизировать, поскольку их условия носят закрытый характер и решаются в индивидуальном порядке.

Нельзя не отметить отсутствие на рынке коммерческой недвижимости профильных игроков в виде инвестиционных фондов недвижимости.

Подобные финансовые институты активно развиваются во всех странах соседях, включая Украину и Российскую Федерацию.

При этом действующее законодательство в Республике Беларусь позволяет создавать фонды, но не способствует развитию специализированных фондов. В частности, одно из ограничений – недвижимость может составлять не более 50% портфеля паевого фонда.

Кредитно-депозитный рынок VS доходность коммерческой недвижимости

Инвестиционные стратегии

Зная фазу цикла, на которой находится рынок недвижимости в каждом сегменте, можно спрогнозировать ожидания игроков на рынке, а также те виды стратегий инвестирования, которые предпочтительны в данный момент. Это позволяет принимать наиболее эффективные управленческие решения в отношении имеющихся или будущих активов.

Выделяют 4 типа активов для инвестирования в зависимости от целей инвестирования, а также уровня риска и, как следствие, возможного уровня доходности, которые им соответствуют:

Тенденции и прогнозы

В периоды нестабильности рынков жилая и коммерческая недвижимость представляют интерес с точки зрения пассивного инвестирования (сбережение средств), что объясняет высокую ликвидность небольших объектов коммерческой недвижимости, приносящих от 10% годовых, которая сохранится в 2023 году.

Неуверенность на рынке, недостаток ресурсов на покрытие операционных расходов вынуждают некоторых собственников снижать цены предложения на 15-20% либо обсуждать существенный дисконт при наличии предметных предложений от инвестора и конструктивных переговоров.

Доходность инвестора в любом сегменте коммерческой недвижимости при этом может быть достаточно высокой в зависимости от опытности и активности субъекта предпринимательства. Что касается базовых активов, не требующих дополнительных вложений для повышения арендного дохода (торговые и бизнес центры с минимальной вакантностью, street retail), то доходность в 2023 году сохранится на невысоком уровне по сравнению с 2018-2019 годами.

В 2023 году инвесторы, как и в 2022, будут проявлять интерес к ликвидным объектам сore или opportunistic в зависимости от предпочитаемой стратегии: либо минимальные риски (премиальная и всегда востребованная локация, высокое качество самого объекта), либо высокая доходность, компенсирующая риски.

Цены на офисную недвижимость еще будут снижаться вслед за падением ставок аренды. Уровень цен сделок 2019 года, когда рынок офисной недвижимости был перегрет, в среднесрочной перспективе не будет достигнут.

Рынок торговой недвижимости находится в равновесной стадии, сделки совершаются в основном по справедливой цене. В данном сегменте следует обращать внимание на value- added активы (торговые центры с высокой вакантностью, которые нуждаются в реконцепции или серьезной маркетинговой поддержке).

Рынок складской недвижимости находится в фазе роста, по мере увеличения стока доходность инвестора будет снижаться. Однако 2023 год, вероятнее всего, все еще будет подходящим годом для инвестирования в складскую недвижимость.

На рынке отелей все инвестиции являются высокорискованными. При этом четкая концепция и попадание в нужный сегмент потребителя может обеспечить высокую отдачу. Следует обращать внимание на небольшие проекты, рассчитанные на внутренних туристов или посетителей из стран СНГ.

Так как в 2022 году некоторые компании и государственные предприятия покупали офисную недвижимость для использования в своей хозяйственной деятельности, то у девелоперов появляются дополнительные возможности по реализации проектов buil-to- suit сразу на этапе планирования инвестиций в строительство.

Успешные торговые объекты в регионах имеют высокую доходность. В Минске, где рынок более насыщен, ликвидными активами являются небольшие торговые объекты в густонаселенных районах и традиционно street retail.

Портрет инвестора и покупателя, вероятнее всего, не изменится: крупные локальные компании, государственные компании. Возможно, в 2023 году большую активность проявят инвесторы из России, Ближнего Востока, Турции, Китая.

Поделиться в социальных сетях: