Баланс спроса и предложения и стабильность ставок: итоги II квартала на рынке торговой недвижимости

Во II квартале 2024 года в торговой недвижимости сохраняется баланс спроса и предложения, арендные ставки остаются стабильными, а рост денежных доходов и другие факторы положительно влияют на внутреннюю торговлю. Краткие итоги квартала и прогнозы рынка торговой недвижимости Минска представили эксперты консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ.

Сток

Во II квартале 2024 года сток аренднопригодных площадей крупноформатной торговой недвижимости Минска преодолевает полуторамиллионную отметку и достигает 1 504 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 2,6%.

В мае введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Червенский» на ул. Маяковского, 6 общей площадью 63,5 тыс. кв. м и арендопригодной        32,9 тыс. кв. м, основной якорь – гипермаркет Green площадью 7 тыс. кв. м. В ТРЦ планируется торговая галерея на двух этажах, развлекательный центр и фуд-корт, фитнес-центр и медицинский центр.

Читать также: Рынок торговой недвижимости Минска. Итоги 1-го квартала 2024 года

До конца 2024 года в Минске ожидается ввод еще около 87 тыс. кв. м арендопригодных площадей в ТРЦ Prizma и ТРЦ Avia Mall, а также увеличение площади ТРЦ «Титан» в результате его реконструкции.

Спрос

Во II квартале 2024 года в торговой недвижимости сохраняется баланс спроса и предложения, основу которого составляют ротационные процессы и новые открытия в качественных объектах и локациях. Продолжают расширяться действующие розничные операторы: начал работу шестой гипермаркет «Корона», «ГРИНрозница» открыла первые магазины «Местное известное», в новом формате премиального супермаркета заработали «Семь пятниц», увеличивают количество точек «Детмир» и Colin’s. Открыт первый магазин российской сети DNS, а «Подружка» вышла на рынок Минска сразу двумя магазинами.

Ставки

Во II квартале 2024 года, как и в целом с начала года, арендные ставки остаются стабильными. Небольшое снижение их значений в белорусских рублях (на 1%) полностью совпадает с динамикой укрепления белорусского рубля к евро (на 1%). В еврономинале арендные ставки остаются неизменными. В ближайшей перспективе, в связи с ожидаемым изменением законодательства, механизм исчисления размера арендной ставки в зависимости от розничного товарооборота становится все более реальным и для арендаторов небольших (100-300 кв. м) площадей.

* Для удобства восприятия ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м/мес. без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей для торговых площадей 50-250 кв. м.

Вакантность

Рост денежных доходов и другие факторы положительно влияют на внутреннюю торговлю. За 5 месяцев 2024 года рост розничного товарооборота в сравнении с январем-маем 2023 года составляет 121,3%, общественного питания – 115,3%. При этом индекс физического объема увеличивается по непродовольственным товарам на 32%, продовольственным – на 8%, в общественном питании – на 15%. В результате вакантность в качественных объектах сохраняется на уровне 8%. Наименьшая заполняемость фиксируется в устаревших торговых центрах, нуждающихся в изменении своего формата и концепции, а также в недавно введенных объектах.

Сделки купли-продажи

В сделках купли-продажи торговой недвижимости характерное для начала года затишье сменяется активностью: во II квартале заключено три сделки* в отношении 16 объектов. При этом средняя цена реализованных объектов почти вдвое выше значений предыдущего квартала и на 45% дороже средней цены сделок в 2023 г.

13 из 16 объектов приобретены компанией «Кволити Фуд», которая приобрела у Госкомимущества объекты сети Mak.by. Эта сделка может стать наиболее значимым инвестиционным событием рынка торговой недвижимости 2024 года.

Другой интересной сделкой является покупка полоцкой девелоперской ком-панией «ЦБК-торг» очередного торго-вого объекта в Минске: 3,5 тыс. кв. м торговых площадей приобретены в МФК «Левада» на ул. Нововиленская, 27 за 5,2 млн. долл. США (без учета 19 мест на паркинге).

* Сделки, зарегистрированные с 16.03.2024 по 15.06.2024 года, площадью от 500 кв. м. Цены указаны с НДС.

** Цена сформирована исходя из суммы и площади сделки.

Тенденция необходимости обновления

Рынок торговых центров формируется в Минске с начала 2000-х. Первые ТЦ, такие как «Паркинг», «Европа», «Импульс» и «Зеркало», предложили зарождающемуся предпринимательству мелкие торговые боксы. Но сегодня именно они способствуют увеличению общего показателя вакантности.

В конце 2000-х появились ТЦ второго поколения, включая первую «Корону», Expobel, Maximus и Globo. ТЦ «Столица» в то время воспринимался как наиболее прогрессивный формат. Развитие ретейл-недвижимости определяли именно продовольственные сети – «Корона», «Гиппо» и ProStore, в то время как непродовольственные ретейлеры играли второстепенную роль.

В 2010-е годы активно развивались уже привычные нам крупноформатные торговые центры. В настоящее время рынок представлен разнообразными типами ТЦ: районные, окружные, региональные. Рынок торговой недвижимос-ти Минска все еще молод: 11% площади (164 тыс. кв. м) занимают объекты старше 20 лет, а большая часть ТЦ – 68 объектов площадью 845 тыс. кв. м (56% площадей) – построена в 2006-2015 годах.

Торговая недвижимость претерпевает быстрые изменения, требующие от девелоперов гибкости и инноваций. Проведение частичной реконструкции и реконцепции, как в Expobel, Galileo, «Титан», или расширение, как в Green City, отражает эти тренды. В ближайшем будущем ожидается дальнейшее усиление конкуренции, что потребует от девелоперов повышения ценности своих объектов через ремонт, ребрендинг, реконцепцию или полноценный редевелопмент.

Каждый шестой торговый центр Минска находится на этапе спада и не может конкурировать с современными объектами.

Более 60% функционирующих торговых центров столкнулись или в ближайшие годы столкнутся с необходимостью существенного обновления.

Поделиться в социальных сетях: