«Управление торговыми центрами сегодня выходит на новый уровень»

Belretail.by продолжает публиковать мнения экспертов ведущих компаний, работающих на рынке ритейла и торговой недвижимости Беларуси. Уже после Нового года нам удалось встретиться с Булатом Шакировым, президентом Союза торговых центров: России, Беларуси, Казахстана, управляющим директором ТРЦ Galleria Minsk.

Булат Шакиров подвел итоги ушедшего 2020 года на рынке торговой недвижимости, рассказал о вызовах, с которыми столкнулся рынок в период пандемии, о том, как их преодолевать и каковы перспективы отрасли на этот год.

Как вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости в Беларуси?

Ситуация в 2020 году, обусловленная эпидемией коронавируса, была сложной во всех сегментах ритейла. С ней столкнулся весь мир, т.к. к этому никто не был готов. Если говорить о торговых центрах, то здесь ситуация стала экстраординарной. Например, в России некоторые торговые центры вообще закрывались и не работали на протяжении 3-5 месяцев. Для Беларуси отсутствие локдауна и жестких ограничительных мер стало большим достижением. Торговые центры продолжали работать, что позволило сохранить все рабочие места, зарплаты работникам и сейчас мы практически вернулись на ту посещаемость, которая была до весеннего коронакризиса.

Как реагировали на ситуацию бренды, которые уже присутствуют в Беларуси или планируют прийти на рынок?

Прошлый год был достаточно неплохим, потому что на рынок пришли новые бренды, как международные, так и российские.

Если говорить о ТРЦ Galleria Minsk, то у нас открылся fashion-ритейлер H&M, открылся первый магазин Московского ювелирного завода, который демонстрирует очень достойные выручки, первый fashion-магазин Familia с ценами, доступными для всей семьи. Самое долгожданное событие, которое произойдет уже в 2021 году — это открытие парфюмерного маркета «Золотое Яблоко», которое состоится в Galleria Minsk. Это первое открытие такого магазина за пределами России, и нам приятно, что они для своего проекта выбрали ТРЦ Galleria Minsk.

Сегодня важно понимать, что время для ритейлеров непростое — сильно развивается онлайн коммерция. Оборот в онлайне по различным оценкам вырос примерно в 2 раза. При этом выручки оффлайновых магазинов критично не просели. Мы можем говорить, что в какой-то период времени посещаемость торговых центров уменьшалась, потому, что люди, во избежание дополнительных контактов, предпочитали не гулять по торговым центрам, а приезжали делать покупки и сразу уезжали.

Тем не менее многие ритейлеры продемонстрировали очень хороший рост выручки, потому что конверсия посетитель-покупатель значительно увеличилась. Мы увидели, что средние чеки и обороты начали расти. Конечно больше всего пострадала атмосфера торгового центра, когда люди приходили сюда, чтобы провести время. В новой ситуации покупки стали более целевыми, люди понимают, что им нужно делать, и понимают, в какой магазин надо идти. Они не гуляют по торговому центру, и время от момента парковки до момента совершения покупки стало более коротким по сравнению с периодом 2018–2019 годов.

Какие сегменты наиболее пострадали от сложившейся ситуации, а какие наиболее перспективны сейчас?

Конечно первыми удар на себя приняли сегменты общепита и развлечений. Сегменту fashion удалось сохранить свой поток и обороты. Также важно отметить, что ювелирные магазины работают по-прежнему. Продуктовый сегмент не пострадал вообще и даже вырос, так как люди стали чаще питаться дома, отказавшись от посещения кафе и ресторанов.

Я думаю, что в весной прошлого года мы преодолели самый тяжелый период вызова со стороны коронакризиса, который был обусловлен страхом перед COVID-19 и непониманием как его лечить. Сейчас за счет того, что уже есть признанные вакцины и началом вакцинации во многих странах, люди более спокойно относятся к посещению общественных мест. Например, в России в некоторых торговых центрах разместили пункты вакцинирования населения. В Беларуси такой практики пока нет, но возможно это тоже произойдет.

Какие стратегии стали использовать ритейлеры в Беларуси в новых условиях?

Те, кто не уделял должного внимания онлайну, сейчас были вынуждены этим заняться под влиянием внешних фактов. Практически все ритейл-сети сильно прибавили в своих онлайн-продажах, потому что это удобно и безопасно — за этим каналом продаж будущее. Мы понимаем, что в этих условиях торговые центры будут также трансформироваться. Это тот тренд, который в последние годы постоянно усиливался, но коронакризис его значительно ускорил. Торговые центры будут превращаться из торговых в развлекательные, общественно-досуговые, спортивные, и лишь в какой-то части торговые. Зона и количество fashion-ритейлеров будет сокращаться — 40-50% площадей будут отдаваться под досуговые и развлекательные зоны, новые food-концепции, рестораны, fashion-пространства. Например, у нас в ТРЦ Galleria Minsk в какой-то момент времени мы поняли, что не можем вместить все магазины, в том числе женские. И мы сделали концепцию TREND PARK, где предоставили место для белорусских дизайнеров. Сегодня концепция TREND PARK достаточно успешная, т.к. является единственной реализованной концепцией среди других ТРЦ.

Бизнес торговых центров должен становиться более профессиональным с точки зрения того, чтобы разбираться как работает ритейл. Мы постоянно встречаемся с нашим арендаторами, проводим анализ их оборотов, начали разбираться в структуре их затрат, четко понимаем и с арендаторами обсуждаем, как и какие проблемы перед ними сейчас стоят, и это очень важно.

Мы также активно подключаем наш маркетинг, потому что зачастую нам надо сделать акцент на определенных группах товаров, на новые бренды, которые приходят, на сегменте, который более востребован. Поэтому управление торговыми центрами выходит сегодня на новый уровень, и их владельцам необходимо глубоко разбираться в бизнесе своих арендаторов, в том числе в вопросах управления персоналом, выкладки товаров, оформления витрин, организации продаж, формирования цен, организации акций и cкидок, проведения специальных мероприятий и пр.

При этом важно создать для покупателей необходимые условия для осуществления покупок, начиная от парковки до комфортного пребывания на территории торгового центра до момента совершения покупки.

С коронакризисом наверняка справились не все. Есть ли случаи ухода с рынка некоторых операторов? Возможно кто-то недавно принял решение о закрытии магазинов и уход с рынка?

За время кризиса от нас ушли лишь несколько небольших местных ритейл-операторов. Мы с самого начала приложили усилия, чтобы поддержать партнеров. Если говорить в целом про рынок Беларуси и Минска, то я не вижу перспектив ухода крупных брендов. Наоборот, для подавляющего большинства крупных российских и международных игроков белорусский рынок стал более привлекательным. У нас сейчас идет много новых переговоров, и мы видим ряд факторов, говорящие о том, что на белорусском рынке в ближайшее время появится еще больше брендов.

Что касается торговых центров, то, безусловно, не все центры переживут кризис. Прежде всего это коснется неуспешных, неэффективных, неправильно построенных и неправильно управляемых объектов. Те центры, которые находятся в правильных локациях, только выиграют от этого кризиса. В 2021 году мы можем увидеть опыт закрытия торговых центров, возможно их сноса и строительства на их месте жилья или переформатирования их в многофункциональные комплексы.

Кроме выгодной локации и правильной концепции объекта на первый план выходит профессиональное управление проектами. Здесь с нашей командой Galleria Minsk мы предпринимаем все усилия, чтобы управление было оперативным. Основная беда в кризис — это долгое принятие решений и медленная реакция на любые изменения. Мы находимся на постоянной связи с нашими партнерами и стараемся эффективно реагировать на их проблемы.

Можно ли предположить, что в ближайшее время будет меняться сам бизнес торговых центров по части налогов и ставок?

Безусловно, будет меняться, особенно под влиянием онлайна. В торговых центрах будут открываться пункты выдачи онлайн-заказов. Основным принципом формирования арендных ставок станет процент с оборота. Уже сейчас многие перешли на эту схему, потому что это справедливо — торговый центр участвует в доходах каждого арендатора. При этом бизнес и активность каждого арендатора должны быть правильно выстроены: должно быть правильное количество товара, ассортимент, правильное ценообразование — вот эти изменения, которые нас ждут в ближайшем будущем. В этих условиях упор необходимо делать на детальную аналитику продаж каждого бренда в каждом конкретном месте, а также анализ акций в течении года, т.к. продажи в течение года идут неравномерно для каждого сегмента. Кроме того, необходимо учитывать изменения потребительских привычек.

После нормализации ситуации люди будут стараться больше времени проводить за пределами дома. Они устали находиться в своих домах, они захотят встречаться и общаться. Снова станут востребованы концепции ресторанов и фудкортов. Уже сегодня мы в Galleria Minsk ведем работу по открытию трех-четырех новых концепций ресторанов, более удобных, комфортных, доступных для наших посетителей. Я верю, что если fashion-сегмент будет становиться более эффективным но его доля в площадях будет снижаться, то функции досуга и развлечений, ресторанного бизнеса будут только развиваться.

Ваш сценарий по развитию рынка оптимистичный или нет?

Что касается сценария, то я всегда оптимистичен. Я убежден, заниматься бизнесом невозможно если ты пессимист. Тогда надо собирать вещи и улетать в другую страну. Что касается бизнес-подхода, не могу сказать, что нас ждет супероптимистичный сценарий в ближайшее время. Сейчас очень важно как будет выравниваться ситуация с количеством заболевших людей. Я уверен, что к лету произойдет восстановление практически всего бизнеса в сферах коммерческой недвижимости и ритейла. И если не возникнут никакие новые факторы и испытания, с середины года ситуация будет только улучшаться.

Поделиться в социальных сетях: