Оптимизм покупателей и активизация рынка торговой недвижимости: итоги года и перспективы

Компания «Результативная недвижимость» представила анализ рынка торговой недвижимости Минска. В обзоре — характеристика рынка, ключевые индикаторы, тенденции и прогноз на ближайшее время. Время больших ТРЦ прошло, но в ближайшей перспективе показатель обеспеченности торговыми площадями превысит 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей.

Характеристика рынка

Крупноформатные торговые объекты (площадью более 2 тыс. кв. м) первого поколения появились в Минске в начале 2000-х годов. Они стали альтернативой рынкам, повысили стандарты торговли и улучшили покупательский опыт.

Некоторые ТЦ первого поколения («Паркинг», «Импульс», «Зеркало») уже не соответствуют современным требованиям потребителей. Другие – Expobel, «Корона», ProStore – остаются популярными и актуальными.

Постоянное обновление и адаптация торговых объектов необходимы для сохранения конкурентоспособности и привлекательности на рынке.

Основной ввод торговых центров в Минске пришелся на середину 2010-х годов.

На конец 2025 года в Минске и вблизи МКАД предложение арендопригодных площадей в крупноформатных торговых объектах составляет 1 980 тыс. кв. м. Общее количество таких объектов составляет 202 единицы.

97% арендопригодных площадей приходится на торговые объекты современных форматов. 3% составляют доминировавшие ранее на рынке универмаги и торговые дома.

Возрастная структура торговых центров Минска:

• Около трети ТЦ старше 15 лет;
• Треть – 10-14 лет;
• Оставшаяся треть – до 9 лет, включая наиболее популярные ТРЦ Green City, Dana Mall и Galleria Minsk.

В Минске только 8 торговых центров арендопригодной площадью более 35 тыс. кв. м.

Ключевые индикаторы

ТЦ первого поколения уступили место ТРЦ нового поколения. Конкуренция в сегменте торговой недвижимости усиливается, особенно с ростом онлайн-торговли. Важность локации, формата и характеристик объекта возрастает.

ТРЦ адаптируются, увеличивая долю развлечений и впечатлений. В Минске третий год растут важные для развития ритейлеров и торговой недвижимости показатели:

• Реальные доходы населения — на 8,6% в 2025 году;
• Розничный товарооборот — на 9,3%, до 33,8 млрд руб.;
• Товарооборот общественного питания — на 5,4%, до 3,5 млрд руб.

¹ Здесь и далее ставки аренды в качественных ТЦ/ТРЦ указаны в еврономинале без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей

² В сопоставимых ценах согласно данным Национального статистического комитета РБ

³ Прогноз

Основные события года

Февраль

1. Анонс проекта МФК с торговым центром общей площадью 27,1 тыс. кв. м на пересечении пр. Дзержинского и пр. Жукова.

2. ТРЦ Arena City арендопригодной площадью 33,3 тыс. кв. м в очередной раз выставлен на торги за $78 млн.

Март

Начато строительство ТРЦ «Проспект» общей площадью 17,0 тыс. кв. м на пересечении улиц Притыцкого-Домбровская.

Апрель

ТРЦ Avia Mall открыт для посетителей – начал функционировать гипермаркет Green.

Май

Ажиотажное открытие ресторана азиатской кухни в формате шведского стола Umi в ТРЦ «Червенский».

Июнь

Малоформатный ТЦ в составе паркинга введен в ЖК «Комфорт Парк» на ул. Татарская, 2.

Июль

Начаты СМР DIY гипермаркета «Материк» на ул. Тимирязева, 116 и подготовительные работы по возведению многофункциональный комплекс с ТЦ на ул. К. Цеткин.

Сентябрь

В ТЦ Outleto на пр. Жукова, 44 в ходе реконструкции увеличены площади и начато строительство часовни.

Декабрь

1. Введены и открыты ТЦ «4 Сезона» на ул. Скрипникова, 47 и DIY гипермаркет «Билд» на пересечении МКАД и ул. Бабушкина.

2. Завершена реконструкция с увеличением площадей в ТРЦ «Титан» на пр. Дзержинского, 104.

3. После реконструкции открыт фуд-корт площадью 1,2 тыс. кв. м в ТРЦ «Замок».

4. Интерьерный оффлайн-магазин 21vek.byДОМ площадью 2,7 тыс. кв. м открыт в ТРЦ «Червенский».

5. Кинопространство mooon и плейбар Heroes открыты в ТРЦ Minsk City Mall.

Новое предложение

В 2025 году новое предложение арендопригодных площадей в крупноформатных торговых объектах Минска составило 27,0 тыс. кв. м., из которых:

• 16,6 тыс. кв. м введено в новых объектах;
• 10,4 тыс. кв. м в рамках реконструкции функционирующих ТРЦ.

Сток в 2025 г. увеличился всего на 1% – минимальный показатель с 2021 г.

За счет реконструкции увеличили арендопригодные площади:

• ТЦ Outleto до 24,0 тыс. кв. м;
• ТРЦ «Титан» до 31,4 тыс. кв. м.

В декабре начали функционировать:

• первый в Минске DIY гипермаркет сети «Билд» на пересечении МКАД и ул. Бабушкина;
• второй в городе ТЦ «4 Сезона» на ул. Скрипникова, 47.

В 2026 году новое предложение может составить 104,0 тыс. кв. м.

Ожидается ввод ряда крупных объектов:

• ТРЦ Mega Park (арендопригодная площадь
• 41,5 тыс. кв. м);
• ТРЦ в МФК Sigma (15,3 тыс. кв. м);
• DIY гипермаркета «Материк» (15,0 тыс. кв. м);
• Гастромолл «Манифест» (7,4 тыс. кв. м) и ТЦ в МФК Delphi (6,3 тыс. кв. м).

Реализуются проекты с ожидаемым вводом в 2027 г.:

• 2-я очередь ТЦ «Сеница»;
• ТЦ «Проспект»;
• ТЦ в МФК «Континенталь».

В 2025 г. анонсирован ряд новых торговых объектов: около пересечения проспектов Дзержинского и Жукова, на улицах К. Цеткин и Карвата, ревитализация в формате МФК Пищаловского замка.

Вакантность

Спрос на торговые площади в крупноформатных объектах Минска в 2025 г. со стороны ритейлеров был стабильным.

Несмотря на ввод новых площадей, вакантность снизилась к концу года.

Снизили вакантность недавно введенные ТРЦ «Червенский», «Сеница», Minsk City Mall.

Большие поглощения площадей происходили преимущественно в новых ТРЦ:

• В Avia Mall открылись Zarina, Befree, Sela, D&F, Befree,
• Love republic, «Мегатоп»;
• В «Червенский» – Xistore и 21vek.byДОМ.

Магазины DNS открыты в ТЦ «Сеница», Outleto, Palazzo. ТРЦ Avia Mall пока сохраняет вакантность около 65%, что отражается на высокой вакантности в формате региональных ТЦ.

Ставки

Фиксированные ставки аренды в качественных крупноформатных ТЦ/ТРЦ остаются стабильными:

• от 12 до 60 евро/кв. м/мес. для площадей от 100 до 250 кв. м;
• от 8 до 45 евро/кв. м/мес. для площадей от 300 до 500 кв. м.

Ритейлеры, арендная плата которых составляет долю от товарооборота, увеличили арендные расходы в связи с ростом продаж.

Наиболее высокие арендные ставки – в популярных торговых объектов с высоким покупательским трафиком.

Незначительно росли ставки в микрорайонных и малоформатных ТЦ с минимальной или сокращающейся вакантностью.

Сделки

В 2025 году показатели сделок купли-продажи торговой недвижимости в Минске выросли, свидетельствуя о оживлении рынка.

Инвесторы проявили повышенный интерес к высоколиквидным, качественным объектам.

Самые крупные сделки – на ул. Притыцкого и пр. Дзержинского – совершены компаниями, аффилированными с розничными сетями «Санта» и «Дионис».

В основном, инвестирование в стрит-ритейл осуществлялось для получения пассивного дохода.

В 2025 году торговая недвижимость Минска обеспечила девелоперам капитализацию 9-11% и доходность 7-9%.

Тенденции и прогноз

Сток и новое предложение

В 2025 г. сток арендопригодных площадей торговых объектов вырос на 27,0 тыс. кв. м (1%) до 1 980 тыс. кв. м.

В 2026 г. ожидается более значительный рост, на рынок может поступить 104,0 тыс. кв. м, увеличив сток на 5% до 2 084 тыс. кв. м.

Основное поступление обеспечат ТРЦ Mega Park, ТРЦ в МФК Sigma и DIY гипермаркет «Материк».

Конкуренция в сегменте торговой недвижимости усиливается, растет доля онлайн-торговли.

Все более актуальной является реконструкция и/или ревитализация ТЦ первых поколений.

В перспективе новое предложение будет увеличиваться за счет строительства небольших локальных торговых объектов.

В ближайшей перспективе показатель обеспеченности

торговыми площадями жителей Минска, в том числе с учетом ТРЦ около МКАД, превысит 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. Это на 67% выше действующего в Беларуси норматива.

Для сравнения, обеспеченность площадями ТЦ/ТРЦ в столицах сопредельных государств на 1 тыс. жителей составляет 543 кв. м в Москве и 1 346 кв. м в Вильнюсе.

Локация и формат объектов

Рынок крупноформатной торговой недвижимости Минска находится на пороге трансформации. Успешные ТРЦ перераспределили трафик из ТЦ первых поколений и создают значительный прессинг на новые объекты.

Растущая доля онлайн-торговли (до 20% розничного товарооборота) оказывает давление на классический ритейл.

Микрорайонные и малоформатные ТЦ площадью около 5 тыс. кв. м могут быть возведены в локациях новых жилых массивов, если застройщики не отдадут предпочтение торговым площадям в многоуровневых паркингах.

Данные факторы будут влиять на предложение новых торговых объектов на рынке в среднесрочной перспективе.

Очевидно, что время больших торгово-развлекательных центров, прошло. Возведение ТРЦ регионального формата целесообразно только вблизи от начинающих формирование новых жилых

массивов в Северном Береге и Зеленом Боре. В новых микрорайонах рационально строитель-ство малоформатных ТЦ для обслуживания местных жителей.

Спрос

В 2026 году сохранится стабильный спрос ритейлеров на качественные торговые площади в привлекательных локациях с понятной концепцией.

Национальные и российские ритейлеры будут сдержаны в развитии, конкурируя за привлекательные торговые площади, что отразится на точечном росте арендных ставок.

Возможно более активное развитие и увеличение арендуемых площадей розничными сетями из регионов.

Новые отечественные розничные операторы, успешно отработавшие торговые технологии и ассортимент, способны расширить присутствие и увеличить торговые площади.

¹ Арендный микс – оптимальное сочетание арендаторов в ТРЦ, учитывающее их категории, целевую аудиторию, позиционирование и формат ритейлера

Вакантность

Вакантность в 2025 году снизилась до 8% – традиционного уровня для крупноформатной торговой недвижимости Минска второй половины 2010-х – начала 2020-х годов.

Новое предложение площадей на рынке заполняется арендаторами в течение 1-2,5 лет. Длительный срок экспозиции вакантных площадей в новых ТРЦ связан с:

• недостаточной проработкой концепции;
• качеством работы с якорями и арендаторами;
• слабым формированием tenant mix¹.

В 2026 году ожидается вакантность около 9%, зависящая от заполняемости ТРЦ Avia Mall и планируемых к вводу небольших объектов.

Ставки аренды

Ставки аренды в качественных крупноформатных торговых объектах Минска стабильны уже несколько лет.

Имеющееся предложение вакантных площадей и новое предложение объектов сдерживает рост ставок, стороны ориентируются на взаимную выгоду.

В 2026 году ставки останутся примерно на том же уровне, возможны небольшие снижения для привлечения эксклюзивных ритейлеров и/или форматов.

Сделки

В 2026 году число сделок купли-продажи торговых площадей снизится, но ожидается рост всех остальных показателей: стоимости, цены за кв. м и общей площади.

Профильные инвесторы продолжат проявлять интерес к большим площадям.

Небольшие площади продолжат приобретать для получения пассивного дохода.

Доходность и капитализация останутся стабильными и зависят от характеристик и локации объектов.

Поделиться в социальных сетях: