Переговорная стратегия 2025: Как перезаключать договоры аренды в условиях продления запрета на валютную оговорку?

Сегодня, 23 сентября 2024 года, исполняется ровно два года с момента, как в Беларуси был введен запрет на установление арендных ставок коммерческой недвижимости в иностранной валюте.* Надежда Залевская — эксперт в сфере коммерческой недвижимости с более чем 20-летним опытом представила анализ ситуации на рынке и как данный запрет будет влиять на динамику его развития.

Об эксперте

Залевская Надежда Алексеевна — ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости с более чем 20-летним опытом, из которых 12 лет проработала на позиции руководителя развития коммерческой недвижимости в крупнейшей инвестиционной группе Беларуси. Успешно создала и возглавляла команду, которая удерживала лидирующие позиции на рынке в течение 12 лет, демонстрируя выдающиеся результаты в управлении арендными отношениями. Надежда обладает уникальным опытом реализации проектов с нуля до полной заполняемости и стабильной работы. Под её руководством были воплощены такие знаковые проекты, как ТЦ СКАЛА, ТЦ GREENчижовка, ТЦ GREENшабаны в Минске, ТЦ GREENЦЕНТР в Витебске и ТЦ GREEN в Гомеле, сдано в аренду более 110 000 кв.м коммерческих площадей.

Фокус деловых интересов: управление арендной стоимостью, выстраивание эффективных переговорных процессов, стратегические решения в условиях неопределенности.

За прошедшее с введения моратория время рынок и его участники адаптировались к новым условиям, но до сих пор остаётся неясным, как будут развиваться арендные отношения в будущем, поскольку ограничения действуют до 1 января 2025 года.

Вопрос арендных отношений затрагивает практически каждый бизнес и потому вызывает живой интерес.

До введения запрета участники рынка пользовались привычно еврономиналом и применяли валютную оговорку - условия контракта, защищающие от валютных рисков, которые возникают из-за колебаний курсов валют.

Хотя белорусское законодательство не содержит прямого понятия «валютная оговорка», на практике её использовали, когда платежи привязывались к курсу определённой валюты.

Введение запрета вызвало бурные обсуждения и попытки выработать и согласовать с госорганами единый подход к заменителю валютной оговорки на случай, если рубль поведет себя нестабильно. Не получилось.

Начался индивидуальный поиск подходов к формированию арендной стоимости в рублях — через коэффициенты, через регулярную индексацию, через перевод в величины, регулируемые государством (базовая величина БВ, базовая арендная величина БАВ, прожиточный минимум и т.д.)*

И что самое интересное, на сегодняшний день — далеко не все арендодатели применили выработанный новый подход к ценообразованию на постоянной основе. Многие арендодатели решили оставить в договорах с 1 января 2025 года валютный номинал, поскольку Закон это позволяет.

Никто не знает наверняка, но большинство экспертов сходятся во мнении, что мораторий на валютную оговорку, скорее всего, станет бессрочным, и арендные ставки будут определяться исключительно в белорусских рублях.

Новый год подкрадывается незаметно, и 2025 год наступит очень скоро. Мой многолетний опыт работы в девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью подсказывает, что к решению подобных проблем нужно подходить заблаговременно. Если не подготовиться заранее, продление моратория и отсутствие согласованных условий аренды могут привести к неопределённости и осложнить ведение бизнеса для всех участников рынка.

Что произойдёт, если мораторий будет продлён, а договорённости между сторонами как расчитывать арендные ставки в рублях в будущем не достигнуты? По каким правилам получится жить и работать дальше?

Если в 2024 г. стороны договора не договорились как будут определять размер арендной платы в белорусских рублях дальше, то аренда фактически «зависнет», так как определять стоимость аренды на основании курса Национального банка Беларуси на 01.01.2025 года будет незаконно.

Рубеж 2024-2025 годов потребует от ряда участников рынка очередного витка переговоров.

Арендодателям снова придётся искать механизмы защиты от возможной резкой девальвации рубля.

Арендаторы в свою очередь озадачатся поиском защиты от излишних рычагов для индексации ставок аренды и риска их повышения выше роста инфляции.

По сути, ситуация снова приведёт к сложной задаче по управлению стоимостью аренды и балансу интересов.

Было много написано и сказано о том, что введение закона сподвигло участников рынка повысить взаимную договороспособность. Попросту говоря договариваться и передоговариваться приходилось и приходится регулярно.

Но когда договориться не удавалось, споры нередко доходили до судебных разбирательств.

Если стороны не достигали соглашения, суды буквально анализировали положения договоров аренды, дополнительных соглашений и учитывали предшествующую практику сторон, т.е. изучали о чем стороны договорились, как это зафиксировали и исполняли после 23 сентября 2022 г.

Общая практика показывает две основные тенденции: либо сохранение действующих ставок в белорусских рублях, зафиксированных в последних соглашениях, либо применение курса валюты по состоянию на 22 сентября 2022 года.

Представим ситуацию: с наступлением 2025 года курс валюты вырос на Х%, и арендодатель предлагает зафиксировать арендную ставку в белорусских рублях по курсу на 1 января 2025 года. Однако арендатор не согласен с такими условиями.

В этом случае арендатор может продолжить оплачивать аренду по ставке декабря предыдущего года или выбрать вариант оплаты в белорусских рублях, исходя из валютного эквивалента по курсу на 22 сентября 2022 года.

Возникает конфликт интересов сторон. Но что делать, если в договоре аренды ставка определена исключительно как фиксированная величина и ни у одной стороны по договору нет права одностороннего выхода из договора аренды?

Какую переговорную стратегию выбрать в такой ситуации?

Каждому арендодателю важно иметь возможность своевременной индексации арендной платы до уровня, о котором стороны договорились и признали взаимоприемлемым.

Важно чтобы механизм можно было применить своевременно, а не с большой задержкой, как в случае ожидания срока окончания действия договора.

Арендатору при этом важно чтобы этот механизм позволял удерживать пропорцию операционных затрат (OpEx) в их товарообороте на разумном уровне.

Работая в тесном контакте с первыми лицами арендаторов на протяжении всей своей профессиональной жизни, могу сказать однозначно - у каждой стороны своя боль, свой бизнес!

Устоявшаяся практика рынка предлагает ряд механизмов индексации: привязка к индексу потребительских цен (ИПЦ), базовым величинам (БВ), базовым арендным величинам (БАВ), либо фиксированная ежеквартальная индексация. Однако вопрос остаётся: достаточно ли этого?

Резкие изменения курса мы наблюдали не раз за последние 15 лет, и хотя текущий 2024 год показывает, что ситуация с валютными рисками может быть относительно стабильной, но это не гарантия на будущее.

Вероятно, наиболее жизнеспособным решением для защиты интересов обеих сторон станет переход на гибридный формат определения арендной платы, основанный на реальных показателях работы за предыдущие периоды.

Гибридный формат может включать фиксированную часть арендной платы, рассчитанную в базовых величинах, и переменную часть, зависящую от согласованного процента от товарооборота арендатора (с доплатой положительной разницы).

Такой подход также предполагает право арендодателя на ежегодную индексацию фиксированной части при условии, что переменная часть арендной платы в среднем превышала фиксированную более чем на Х% за месяц.

А что делать, если на текущий момент фиксированная ставка аренды кажется арендатору несправедливой и непосильной, при этом операционные затраты (OpEx) съедают всю прибыль?

Возможно справедливо, честно и как говорится по-партнерски сделать расчет, опираясь на факты, неумолимые и беспристрастные цифры?

Вот возможный пошаговый подход к пересмотру арендной ставки:

Шаг 1: Определить справедливый процент от товарооборота (ТО) для отрасли арендатора, предположим, это 6-12%.

Шаг 2: Провести помесячно анализ ТО арендатора за 2024 год, рассчитать в рублях среднюю годовую арендную плату (АП) исходя из справедливого процента, определенного на первом шаге (средняя АП = ТО за год / 12 * справедливый %).

Шаг 3: Консолидация: применить к рассчитанной величине дисконт (например, 0,9) и перевести фиксированную часть арендной платы в базовые величины (БВ).

Шаг 4: Определить арендную плату на новый календарный год на основе гибридной ставки, состоящей из дисконтированной средней АП в БВ и доплаты положительной разницы, если процент от ТО превышает фиксированную часть.

Однако остаётся открытым вопрос о дальнейшей индексации арендной платы с учётом оговорок и условий её применения. Как оценить и учесть факторы, на которые стороны не могут повлиять? Вот банальные примеры:

• Арендодатель не может контролировать коммерческую деятельность арендатора: магазин может быть плохо заполнен товаром или уровень обслуживания оставляет желать лучшего, что ведет к низкому товарообороту.
• Арендатор не может повлиять на действия арендодателя по рекламе и поддержанию объекта в должном состоянии: если торговый центр стареет, не рекламируется, не проводится ремонт, это ведет к снижению потока посетителей и, как следствие, товарооборота арендатора.

Как предусмотреть все эти нюансы в договоре? Нужна ли при этой схеме дополнительная индексация?

Давайте обсудим и поделимся идеями. Совместными усилиями мы можем сделать рынок более цивилизованным и справедливым! Буду рада услышать ваши комментарии, предложения и живые мысли, которые помогут найти баланс рисков и достичь Win-Win результата для всех участников!

СПРАВОЧНО*

В 2022 году Законом об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18 июля № 197-З  внесли изменения и по вопросу формирования арендной платы,  документ приостановил действие некоторых положений Гражданского и Банковского кодексов.

п. 4 Закона № 197-3 ввел мораторий на определение арендной платы в эквиваленте иностранной валюты на период на период с 23 сентября 2022 до 01 января 2024г.

Закон № 347-З продлил мораторий на весь 2024 г. несмотря  на то что опубликован он был только 11 января 2024, распространил свое действие на те 10 первых дней 24 года, когда весь рынок пребывал в неведении относительно судьбы валютной оговорки.

Простыми словами, ставки должны быть в белорусских рублях без привязки к курсу инвалюты.

Судебная практика: в случае недостижения соглашения между сторонами относительно размера арендной платы на период с 23.09.2022 до 01.01.2024 в белорусских рублях (без привязки к эквиваленту) применялся курс Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре, по состоянию на 22.09.2022, то есть на дату, предшествующую вступлению ст. 4 Закона № 197-З в силу.

Размер базовой величины БВ, как и размер базовой арендной величины БАВ последние 11 лет, начиная с 2012 г., определяется Советом министров.

Совмин устанавливает размер обоих индикаторов ежегодно, БВ с 1 января, БАВ с 1 апреля.  При этом, с 2020-го несколько раз вводился мораторий на повышение БАВ.

Для расчета стоимости аренды для разных видов государственной недвижимости следует умножить базовую арендную ставку, установленную в зависимости от географического положения объекта аренды, на ряд коэффициентов.

Поделиться в социальных сетях: