К концу года прогнозируется снижение ставок аренды торговых площадей. Обзор рынка

25.05.2015
К концу года прогнозируется снижение ставок аренды торговых площадей. Обзор рынка

Согласно данным группы компаний «Твоя столица», В текущем году с Минске объем торговых площадей вырастет 200 тыс. кв. В первом квартале года предложение уже превысило спрос. К концу года ожидается значительное снижению ставок аренды. Также будет влиять нестабильная экономическая ситуация.

Сейчас в Минске на тысячу жителей приходится около 190 кв. м площадей торговых центров формата «fashion». Вакантность в таких объектах по итогам прошлого года варьировалась в пределах 5-7%. В ближайший год этот показатель возрастет.

Вместе с тем, помещения в знаковых объектах расходятся довольно быстро. Если ранжировать торговые центры по уровню трафика, то станет ясно, что спрос уже перераспределяется в пользу более популярных и известных объектов — даже с заметно более высокими ставками. Рынок могут захлестнуть «миграции» арендаторов», — отмечают авторы исследования.

Актуальные ставки

С начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 17% и по итогам апреля составила 27,2 EUR/ кв. м с учетом НДС.

Данная ставка является очень общей, т.к. рынок торговой недвижимости всегда отличался своим разнообразием и колоритностью. Безусловно, основным влияющим на величину арендной ставки фактором выступает территориальное расположение торгового объекта, а точнее близость к нему пешеходных потоков. Ведь именно они являются залогом успеха торгового объекта на рынке. Ни один торговый оператор, какова бы ни была маленькой аренная ставка, не захочет находиться в обделенном посетителями торговом объекте. Если конечно, данный торговый оператор сам не в силах создать свой поток посетителей. Но в настоящее время, таких операторов на рынке столицы считанные единицы.

Кто сколько готов платить?

Величина арендной ставки также зависит и от вида товара, который предлагается торговым арендатором. Как и ранее, самыми дорогостоящими арендаторами выступают аптеки, торговые островки аксессуарами, ювелирные магазины – т.е. все магазины, располагаемые в прикассовой зоне торгового центра. Но они арендуют небольшие площади — до 50 кв. м.

Меньше всего платить за аренду готовы детские развлекательные центры, которые при этом считаются крупными арендаторами. Площади необходимые им, как правило, составляют порядка 300 кв. м.

Новая стратегия диалога между девелоперами и ритейлом

В течение всего 2015 года на рынке торговых центров наблюдался спад посещаемости и снижение объемов продаж. В связи с чем, рынок сформировал новую стратегию диалога между девелоперами и ритейлом. Управляющие компании торговых центров все силы бросили на наращивание трафика и, уже совместно с ритейлом, увеличением конверсии посетителей в покупателей. Ведь сложности с посетителями и продажами у ритейла начались еще в середине 2014 г. А в текущем, 2015 г. ритейлу, в ситуации повышения курса валют и снижающейся покупательской способности населения, уже всерьез пришлось начать «борьбу» за выручку в ущерб рентабельности, проводя маркетинговые акции одну за другой.

Антикризисные особенности маркетинговой стратегии

С целью привлечения посетителей, девелоперы постарались сделать свою маркетинговую стратегию более целевой, нацелив маркетинговые мероприятия по целевым сегментам: семейные акции, входящие в развлекательный сегмент («Бал роботов» в ТЦ «Скала»), спортивные акции (Чемпионат Минска по бегу в ползунках в гипермаркете «Домашний очаг»). Таким образом удается «убить двух зайцев». Девелоперы усиливают долю постоянных клиентов среди таких социальных групп, как семьи, любителей спортивного образа жизни, модников, ждущих распродаж. С другой стороны, приводят целевую аудиторию для каждого из сегментов для конвертации в покупателей.

Вторичный рынок торговых площадей

Ситуация, наблюдаемая в настоящее время на вторичном рынке торговых площадей во многом схожа с таковой на вторичном рынке офисной недвижимости — спрос низкий, большинство заключаемых сделок носит инвестиционный характер, участники рынка переориентировались на рынок аренды.

Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости для инвесторов является одним из самых доходных, в настоящее время объем спроса с их стороны также можно охарактеризовать как низкий. Почему? Потому что если в офисной недвижимости бизнес-участникам рынка все равно необходимо где-то размещать свой офис, осуществлять свою деятельность, и в конце концов, расширяться и т.п., что обуславливает более-менее стабильные объемы ротации арендаторов, то на уже достаточно насыщенном торговыми объектами рынке торговой недвижимости, в ситуации снижения покупательской способности, о появлении новых крупных арендаторов, заполняющих новые и оживляющих существующие торговые объекты, говорить не приходится. По итогам апреля диапазон цен предложения торговых помещений в торговых центрах составлял от 1 700 до 5 000 USD/кв. м с НДС и даже выше, при средней цене на уровне 3 150 USD/кв. м. с НДС. Как показывает анализ совершенных сделок, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD за кв. м с НДС.

Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. И поэтому чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки, тем дороже будет его стоимость.

В текущей ситуации, когда предложение превышает спрос, продавцы вынуждены «реальным» покупателям предоставлять существенный дисконт – скидку по факту совершения сделки. Если ранее величина дисконта, в зависимости от площади помещения, составляла до 8-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15-20%. Но есть и такие продавцы, а их в настоящее время большая доля на рынке, для которых оперативная продажа торгового помещения не столь важна. Такие продавцы не снижают цены и отказываются от предоставления дисконта, компенсируя время ожидания покупателя, сдавая продаваемое помещение в аренду.

Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне – это та ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже «назрела», но собственники еще не готовы «открыто» с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать переходной — после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.

По теме: