Что происходило на рынке гостиничной недвижимости в 2023-2024 годах

Рассматривая сектора и сегменты рынка коммерческой недвижимости, мы иногда совсем забываем, что есть и такой интересный и своеобразный сектор: сектор гостеприимства и средств размещения. Или проще, гостиничный. Это довольно сложный сегмент.

Для многих эта отрасль кажется какой-то «Терра инкогнита», однако он интересный для всех, кто так или иначе связан с девелопментом. Гостиничный рынок интересен и профессиональным консультантам, и девелоперам-инвесторам, и банкам, к которым они могут обратиться за финансированием.

Исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин представил обзор о том, что происходило на рынке гостеприимства Беларуси, как он развивался в период 2023-2024 годов.

Внутренний туристический поток в 2024 году к 2019 году вырос на 80(!!!)% и достиг практически 2 млн человек;

По итогам 2024 года экспорт туристических услуг составил порядка 270 млн долларов, что выше допандемийного периода;

В период 2025-2026 гг. в городе Минске ожидается ввод в эксплуатацию 4 новых отелей

В рейтинге странового гостеприимства Welcoming Countries Rank в 2024 г. присвоил Республике Беларусь 52-е место из 198 стран участниц рейтинга.

С начала действия «безвиза» (с 15 апреля 2022 года) Беларусь посетили 1.034.195 жителей Европы. В т.ч.: из Латвии 325 855, из Литвы — 588 131, из Польши — 104 210.

ОБЩИЙ ОБЗОР

Основные показатели отраслей-драйверов

В отелях г. Минска постояльцы из числа иностранных граждан традиционно обеспечивали основную долю загрузки номерного фонда. После катастрофического спада иностранного потока в Республику Беларусь, вызванного мероприятиями по борьбе с эпидемией коронавируса в 2020-2021 годах, с 2022 начал отмечаться определенный подъем: рост числа поездок иностранных граждан к предыдущему году составил 46,4%; за 2023 год – еще плюс 15,6%. По итогам 2024 число прибывших иностранных граждан приблизилось к 7 млн человек.

В том числе в 2023 году 233,1 тыс. иностранцев из 69 стран въехали в составе организованных туристических групп. Из них в город Минск — 118,8 тыс. экскурсантов со средним сроком пребывания 6 суток.

В 2024 году иностранные туристы и экскурсанты составили 366,7 тыс. человек.

Хороший результат и от введенного в 2022 году «безвиза» для граждан соседних стран ЕС: всего с момента введения им воспользовались до конца 2024 года 1.034.195 граждан. И если раньше это была исключительная прерогатива граждан приграничных стран ЕС, то с 19 июля 2024 года перечень стран расширился и сейчас включает 38 государств Европы.

Основные показатели рынка гостиниц

Предложение:

В Минске 70 объектов — гостиницы и аналогичные средства размещения с единовременной вместимостью на 12 406 мест.

в т.ч. 48 гостиниц с единовременной вместимостью на 9 284 мест.

Общий номерной фонд — 6465 номеров.

Доля гостиниц под международными брендами ≈15%.

Крупнейший оператор — ГО «Столичная торговля и услуги», оперирует около 30% гостиничного рынка: 13 отелями с номерным фондом более 1,9 тыс. номеров.

В Беларуси 69 отелей (11,5% от общего количества) сертифицировано на категорию (*). Пять звезд имеют 5 отелей, 4* — 10 отелей.

Инвестиционные сделки

В текущий период, в отличие от 2022-2023 гг., на рынке инвестиционных сделок в гостиничном сегменте ничего не состоялось. При этом было четыре объекта в предложении на продажу. В Минске – это гостиничный блок в составе МФК «Центрополь», ул. Свердлова и комплекс Park Hotel Ocean, расположенный в районе пересечения проспекта Победителей и МКАД. Оба объекта, как отели, не функционировали и функциональное назначение помещений в них не совсем понятное.

В регионах на продажу выставили бывший отель «Европа» в городе Новогрудке, построенный в конце XIX начале ХХ века. Второй региональный объект – отель «Метрополь» в Могилеве. Он также расположен в реконструированном историческом здании XIX века, при этом довольно длительный период проработал, как функционирующий отель с сопутствующей инфраструктурой.

Всего в Минске рынок сферы гостеприимства по состоянию на 2024 год представлен 48 гостиницами, 4 хостелами, 2 общежитиями гостиничного типа, 7 гостиничными комплексами, 9 иными средствами размещения. Единовременная вместимость всех присутствующих на рынке средств размещения составляет 12 406 мест. Здесь стоит сделать примечание: отнесение некоторых объектов по официальной градации к «гостиничным комплексам» (ГК) для обычного пользователя мало о чем говорит. Например, к ГК отнесены такие объекты, как ГК «Юбилейный», ГК «Орбита» … При этом, все их и называют, и воспринимают, как просто гостиницы «Орбита», «Юбилейная», «Турист» и т.д.

В период 2023-2024 годов рынок гостиничной недвижимости жил «тихой», непубличной жизнью, однако если присмотреться, на нем происходили очень достойные и знаковые события.

В июне 2024 года состоялся ввод значимого объекта на территории, которая административно отнесена к минской агломерации, хотя территориально она расположена в Смолевичском районе. Речь идет об открытии Aden Hotel& Business Centre на территории ИП Великий Камень (адрес: г. Минск, Пекинский проспект, 31). В отеле для гостей предложено 150 номеров различной категории комфортности, европейский и китайский рестораны, банкетные и конференц-залы, тренажерный зал и сауны.

Также в текущий период, тихо, фактически, кулуарно, открылся апарт-отель «Панда» на ул. Щербакова, 36. Это компактный отель на 19 номеров, от 1-комнатных до 3-комнатных, расположенный в реконструированном послевоенном здании. Несмотря на неизвестность, отель, тем не менее, прошел официальную сертификацию и получил категорию 3*. Из апарт-отелей это, пожалуй, первый в РБ, получивший «звездность». Данный отель – удачный пример, как можно рационально использовать старую городскую архитектуру, включение ее в общественную и бизнес-среду города вместо планов по тотальному сносу поселка Тракторостроителей.

В этот период велись СМР по объектам, ввод которых ожидается в период 2025-2026 годов. Так, с лета 2023 года дан страт реконструкции комплекса исторических зданий в районе Лошицкого парка, где появится небольшой отель, объекты общественного питания и зал для проведения торжественных церемоний.

В июле 2023 года был анонсирован проект МФК с гостиничным блоком в районе ул. Гурского, 46. Параметров будущего отеля и возможной категории на данный момент не объявлено, предварительно, в МФК будет 4 гостиничных этажа по 6 номеров на каждом. Девелопером проекта выступает компания «Экобилдинг».

Как будет реализовываться проект на практике – однозначно заключить сложно. Ранее на данном участке анонсировался другой проект: 9-этажного отеля с номерным фондом на, ориентировочно, 200 постояльцев. И завершить его должны были в период 2020-2021 гг.

Но основной ожидаемый гостиничный объект – отель международного бренда сети Hilton – Waldorf Astoria Minsk, который ранее проходил под рабочим названием Grand Hotel Minsk. Объект возводится на месте бывшего выставочного комплекса «Белэкспо». Многофункциональный гостиничный комплекс состоит из 155 стильных номеров, просторной конференц-зоны, площадью 1 132 м², СПА комплекса на 3 215 м², казино, нескольких изысканных ресторанов и баров, а также закрытой парковки на 130 машиномест. Открытие отеля запланировано на 4-ый квартал 2025 года. Он станет первым роскошным отелем в Беларуси под управлением Hilton Worldwide Managed LLC. У сети Hilton значительное присутствие в Беларуси, это будет пятый объект бренда в стране.

Была высокая вероятность, что в период 2023-2024 гг введется МФК G•S PLAZA «Жемчужина», в составе которого предусмотрено наличие отеля. Проект уже несколько лет находится в очень высокой, можно сказать, завершающей стадии СМР. Девелопер даже анонсировал сдачу в аренду офисных помещений в бизнес-центрах комплекса, однако официального ввода объекта так и не состоялось. Более того, в самом конце 2023 года были поданы доку4менты на регистрацию гостиницы в составе МФК под брендом Golden Pearl («Золотая жемчужина»), что отнюдь не ускорило процесс. Если немного включить эмоциональную сторону, так ситуация с этим проектом несколько вызывает недоумение: для китайских инвесторов, тем более, представителей такого крупного холдинга, как CGICO (China Gansu International Corporation for Economic and Technical Cooperation) очень нехарактерно «плодить» долгострои, особенно, по объекту, довольно скромному по масштабам в их линейке проектов.

Средняя рыночная загрузка за 2021 / 2022 / 2023 / годы:

- по Республике Беларусь составила 25,4% / 29,3% / 33% / 37,3%;

- в городе Минске — 31,5% / 38,1% / 44,6% / 51,9%. Для сравнения, в Минске загрузка в 2020 году составила всего 20.6%.

Данных по результатам деятельности сферы размещения г. Минска за 2023 / 2024 года следующие. Выручка в 2023-м, поступившая от размещения в гостиницах и аналогичных объектах, впервые превысила благополучный 2019-й год и составила 350,33 млн рублей. Это на 23% больше успешного допандемийного года с его выручкой в 285,5 млн и, без малого, в 3 раза лучше провального 2020 года с выручкой в 131 млн рублей. 2024-й демонстрировал еще лучшие результаты: выручка отрасли составила 484,8 млн рублей.

В период августа-сентября констатировали рост заполняемости по отдельным объектам вплоть до 90%. Это происходило за счет постояльцев из России. По отдельным отелям в отпускной период граждане Российской Федерации составляли 80% и более от всех постояльцев.

В период 2023-2024 годов отмечался планомерный рост цен на уровне 5-7% ежегодно в валюте. Имеется ввиду средние цены в «спокойный» период, поскольку в пиковые периоды спроса рост цен был и в 25% и более. В частности, представители Willing Hotel отметили, что в период высокого спроса на майские праздники у них цена стандартного 2-местного номера подскочила с обычных 270 рублей до 450 рублей в сутки.

Ценовая ситуация в г. Минске сложилась следующая:

- по двухзвездочным гостиницам тарифы составили в среднем 28-37 доллара США за номер в сутки;

- цены на проживание в трехзвездочных гостиницах составили 40-60 долларов;

- в четырехзвездочных — 65-90 долларов;

-  в пятизвездочных — 100-140 долларов.

Для примера взяты цены на стандартные номера. В целом, в последние два года произошло повышение цен и их возвращение к докризисным тарифам (тарифам на период до начала пандемии коронавируса). Еще с весны 2023 года отмечался некоторый рост цен проживания, особенно в период высокого отпускного сезона, но потом этот рост стал устойчивой тенденцией.

Предложение

Согласно официальной статистике, общее предложение на рынке средств размещения г. Минска на 2024 год составляло 70 объектов на 12 753 места. Из них 48 гостиниц на 9 284 места. Без учета ведомственных гостиниц и «камерных» гостиниц с небольшим количеством номеров (менее 15-ти), общее предложение качественной недвижимости сферы гостеприимства составляет 41 гостиницу на 5621 номер. Доля гостиниц под брендами международных сетей составляет немногим более 15% от общего фонда. Номерной фонд в них суммарно менее 1000 номеров. Сегмент брендированных отелей сократил долю, поскольку с рынка ушел бренд «Mercure»: отель перешел под управление национального оператора.

Здесь стоит отметить, что в список не включен формально минский, но территориально загородный отель Aden Hotel & Business Centre. Его, в случае рассмотрения как столичного объекта, можно включить и в число объектов, управляемых международными сетями, поскольку Aden – это китайская сеть, имеющая в управлении свыше 40 отелей. С открытием объекта в Великом Камне она формально стала международной.

Также отель «Robinson-City» отнесен в категорию «4 звезды и аналоги», поскольку его предшественник, отель «Mercure Minsk Old Town», был отелем категории 4 звезды. Новому собственнику перешла не только недвижимость, но и вся обстановка и инфраструктура предшественника, что и позволяет его включить в аналогичную категорию звездности.

Еще уместно будет отметить, что с конца 2023 года отель «Аква-Минск», расположенный рядом с минским аквапарком, прошел переаттестацию из категории 2* в категорию 3*. Собственники заверяют, что переаттестация была не формальным мероприятием, а ей предшествовал реализованный комплекс мер, который позволил успешно пройти процедуру сертификации услуг на более высокую категорию. И, раз рассматриваем данного оператора, можно отметить, что осенью 2023 года они с противоположной стороны водохранилища Дрозды открыли парк-отель «На том берегу». Это не классический отель, это скорее зона досуга и отдыха, которая состоит из 19 одно-двухкомнатных деревянных отдельно стоящих домиков (номеров) с террасой и зоной барбекю. Гостевые домики оснащены всем необходимым для круглосуточного пребывания.

Таким образом, исходя из новых вводов, а также переаттестации объектов, стало меньше 2*, но выросла доля 3-звездных объектов. В категорию 4* можно добавить номерной фонд Aden Hotel, однако здесь в целом стоит вопрос, стоит ли его относить к минским объектам.

Месторасположение объектов гостиничной недвижимости в г. Минске

Ценовая политика и перспективы рынка

Как было отмечено выше, в течение 2023-2024 годов на рынке гостиничных услуг города Минска происходило восстановление цен после значительного снижения стоимости проживания в период 2020-2022 гг. В период 2023-2024 годов отмечался планомерный рост цен на уровне 5-7% ежегодно, если рассматривать прайсы в валюте. Рассмотрены средние цены в «спокойный» период, поскольку в пиковые периоды спроса рост цен был и в 25% и более.

В результате ценовая ситуация в г. Минске сложилась следующая. Средняя цена проживания в стандартных номерах установилась в таки размерах (здесь мы допускаем неточность цен в долларовом эквиваленте, поскольку многие отели базовые прайсы устанавливают в белорусских рублях, а курс рубля к доллару в разные периоды 2024 года был очень изменчивым, как в одну сторону, так и в противоположную).

- 5* - 110-150 долларов США;

- 4* - 65-90 долларов США;

- 3* - 40-60 долларов США;

- 2* - 28-37 долларов США.

Если поднять историю ценообразования, то можно сделать вывод, что в процентном сравнении темп роста цен на дешевые отели был более существенным, чем на дорогие. Прайсы в тех же объектах уровня 5* менее подвержены волатильности.

На ближайший период в сфере гостеприимства ожидаются положительные тенденции в плане спроса на услуги средств размещения и загрузки номерного фонда. Так, заполняемость минских отелей имела устойчивую тенденцию к росту в последние годы перед пандемией коронавируса, и с ее окончанием наметилась устойчивая тенденция к восстановлению загрузки.

Источник: Белстат

Результат успешного в плане загрузки номерного фонда 2019 года был преодолен еще в 2023 году, а 2024 года оставил далеко позади и стал, по сути, новым ориентиром для деятельности сферы гостеприимства и, прежде всего сектора средств размещения.

На протяжении трех лет, с весны 2022 года, для рынка стал характерен устойчивый рост числа постояльцев. Прежде всего за счет иностранных постояльцев. Так, только за первое полугодие 2022 года рост числа иностранных гостей в минских отелях составил 17%. Затем динамика начала усиливаться. В 2023 году данные тенденции продолжились, как и в 2024 году. В итоге доля отечественных постояльцев (при физическом росте) сокращалась и по результатам 2024 года составила только 28%.

Источник: Белстат

Факторами роста, стимулирующими приток иностранных постояльцев, стали следующие:

С 15 апреля 2022 года в качестве эксперимента сроком на 1 месяц был введен безвизовый въезд для граждан (и неграждан) Латвии и Литвы. Эксперимент оказался удачным, и его затем продлили до конца 2022 года. С 1 июля к числу граждан, имеющих право на безвизовый въезд, присоединились граждане Польши. С 2023 года безвизовый въезд продолжил действовать сроком до конца года. Как итог, с начала действия «безвиза» (с 15 апреля 2022 года) Беларусь с использованием данной практики посетили 1.034.195 жителей Европы. В т.ч.: из Латвии 325 855, из Литвы — 588 131, из Польши — 104 210. Более того: с 19 июля 2024 года перечень стран, граждане которых имеют право воспользоваться безвизовой практикой, расширился и сейчас включает 38 государств Европы. Этот опыт продлен и на 2025 год.

Рост числа туристов из России. Еще в первом полугодии 2022 года турпоток из России в Беларусь вырос в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В Российской Федерации начали постепенно закрываться магазины международных брендов, и с лета начал расти спрос на так называемые шоп-туры с параллельным экскурсионным туризмом. Для российских туристов стали также закрываться многие популярные зарубежные направления в связи со сложностью логистики и визовыми ограничения, поэтому Беларусь стала близкой и доступной альтернативой как в плане логистики, так и материальных затрат.

В результате на рождественско-новогодний период накануне 2023/24 годов многие отели имели загрузку номерного фонда в 90-100% за счет российских постояльцев. Аналогичная ситуация отмечалась и в летний отпускной сезон, на большие майские праздники 2023/24 годов, когда в ряде отелей 80-90% постояльцев были туристами из России.

В целом, эксперты рынка называют ситуацию с активностью турпотока из РФ в 2023/24 годах уже устойчивой тенденцией. Кроме того, стимулирует активность этого направления расширение прямого авиасообщения Минска с многими региональными городами России. Число таких рейсов и маршрутов за 2023/24 года выросло значительно. Более того, прямое авиасообщение стало возможно не только с Минском, но и Брестом, Гомелем.

Таким образом, предпосылки для функционирования рынка отелей в Минске складываются очень благоприятные. Рынок средств размещения и сферы гостеприимства в целом уже перестал ориентироваться на показатели успешного 2019 года и ставит перед собой новые планы и горизонты.

Поделиться в социальных сетях: