Belretail.by продолжает публиковать мнения экспертов ведущих компаний, работающих на рынке ритейла и торговой недвижимости. Управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков представил свою оценку текущего состояния рынка розничной торговли и ответил на ряд наших вопросов.
Вот здесь можно ознакомится с его оценкой ситуации по состоянию на апрель 2020 года: Пациент скорее мертв, чем жив? Как живется арендаторам ритейла. Денис Четвериков
![Управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков](/files/article/4147/39cc77ca858cf81dcb6507076e207a5b.png)
Как ни странно, но в начале октября торговые центры чувствовали себя более или менее нормально. Но все относительно и тут нужно понимать, относительно чего «нормально». Например, отелям в этом году в Беларуси пришлось сложно. В офисном сегменте все не однозначно: снизилось число сделок по новой аренде, но при этом существенных сдвигов в показателях (ставки аренды, вакантность) пока нет. Склады с начала года стабильны.
РИТЕЙЛ ЖЕ, СИЛЬНО ИСПУГАВШИСЬ ВЕСНОЙ, ВСЕ-ТАКИ ПО РЯДУ КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР, ПОСЕЩАЕМОСТИ, УЖЕ ВОССТАНОВИЛСЯ. ВОССТАНОВИЛИСЬ ВСЕ НЕ В ОДИНАКОВОЙ СТЕПЕНИ.
Успешные минские торговые центры – лидеры рынка – по средней посещаемости уже превысили аналогичный период (сентябрь) прошлого года, в среднем на 7–12%. Более слабые же игроки не могут восстановиться, что лишний раз подтверждает – во время кризиса выживает сильнейший. Так что, с одной стороны, иногда кажется парадоксальным, что при таких сильных социальных волнениях люди ходят в торговые центры. При этом количество чеков и сам средний чек покупки – чаще всего снижаются. С другой – покупательская активность даже в эпоху коронакризиса и экономико-политической турбулентности придает ритейлу некоторый оптимизм: даже в такой ситуации можно работать. Разумеется, речь не идет об острых стадиях эпидемии, когда стремительно росло количество заболевших.
Как ведут сегодня себя бренды, которые планировали приходить на рынок Беларуси в существующие и новые ТРЦ.
Надо отметить, что разговор про бренды часто осложняется тем, что право комментировать развитие брендов и планы по экспансии на рынки принадлежит, в основном, самим брендам. Но если дать некую общую классификацию, то можно выделить следующие группы:
1. Крупные международные бренды, которые уже присутствуют в Беларуси. В целом не останавливают развитие в стране, но динамика развития при этом замедлилась, в том числе, в связи с коронавирусом. В частности, не прекращают свое развитие бренды крупнейших групп LPP, Inditex и H&M. В ближайшее время стоит ожидать новых открытий магазинов брендов из указанных выше, причем, не обязательно в Минске. Конечно, настороженность в прогнозах есть, но из крупных и известных брендов пока никто не уходит с рынка Беларуси.
2. Бренды, не представленные в Беларуси. Многое зависит от того, работает бренд по франшизе или оперирование происходит напрямую, где находится штаб-квартира и прочие немаловажные организационные факторы. Но можно констатировать, что крупные международные бренды, оперирующие магазинами напрямую, несколько пересмотрели свои планы по развитию как в связи с коронавирусом, так и с нестабильной политической ситуацией в стране, усложняющей прогнозы: решения, даже если и были на текущий год, перенесены на следующий и, возможно, на еще более длительный срок — в зависимости от развития ситуации.
Как себя чувствуют и как будут себя вести, какие стратегии внедрять те, кто уже работает на рынке. Есть ли претенденты на уход с рынка Беларуси?
Бренды, отличающиеся по форматам и локациям, принимают различные решения и стратегии в зависимости от сегмента, формата и прочее. Здесь можно отметить, что не все арендаторы одинаково хорошо себя чувствуют (по умолчанию: выручка в белорусских рублях за сентябрь 2020 по отношению к сентябрю 2019):
- до сих пор люди не вернулись в кинотеатры, падение выручки сетевых кинозалов составляет в среднем 80-90%;
- детские центры – минус 15-30% по сравнению с сентябрем прошлого года;
- крупные фитнесс-центры – минус 15-25% в сентябре;
- общепит – в торговых центрах в среднем – 15-25% (в зависимости от объекта и формата сети, кто-то почти восстановился). На стрите, например, в центре Минска ситуация сложнее: минус 40-60%;
- детские товары – минус 20-30% к сентябрю 2019;
- строительные гипермаркеты – минус 15-25%;
- спортивные товары – +15-минус 25%;
- fashion – достаточно индивидуально, многие популярные бренды в востребованных локациях близки к восстановлению, если рассматривать популярный массовый эконом сегмент, тот тут можно говорить не только о восстановлении, но даже о росте в +20-50% к сентябрю прошлого года;
- ювелирные изделия – минус 15-30%.
Следует отметить, что если в начале октября мы еще говорили о том, как восстанавливается ритейл, то уже в середине октября все настороженно стали следить за статистикой новых заболевших коронавирусом и, соответственно, при плохом развитии событий за один день цифры по арендаторам могут кардинально измениться.
![статистикой новых заболевших коронавирусом](/files/resized/690/article/4147/521231967dbba378b1e608c053562141.png)
Что касается стратегий дальнейшего поведения сетей, то они разные в зависимости от категории арендатора, особенностей локаций, управления и прочее, но в целом можно обозначить следующие тенденции и стратегии, применяемые или рассматриваемые брендами:
- развитие онлайн торговли (некоторые сети фаст-фуда и общепит, например. Также промгруппа, обувь, детские товары) с параллельным сокращением оффлайн сети либо без такового (например, Mixit, Minimax);
- сокращение размера офлайн магазинов, переформатирование их во флагманские магазины либо, наоборот, в пикап поинты для интернет-торговли;
- сокращение издержек за счет закрытия нерентабельных магазинов, сокращения персонала, услуг (некоторые ювелирные сети, например);
- расширение и развитие для растущих и успешных сетей и для тех, чьи долгосрочные планы в отношении Беларуси не поменялись;
- достаточно активно в последнее время сети меняют товарные матрицы, расширяют категории товаров, есть тренд по торговле продуктами питания для тех, кто раньше этим не занимался. Например:
- Еврошоп дополнил ассортиментный перечень продуктами питания с сентября месяца,
- Три цены дополнили ассортиментный перечень продуктами питания с сентября месяца,
- Остров чистоты: дополнил ассортиментный перечень продуктами питания и алкоголем с начала года (и начал называться Остров чистоты и вкуса), и на данный момент Остров ведет переговоры о покупке сети аптек,
- Vdom – получил лицензию на алкоголь, и некоторые магазины они будут дополнять элитным алкоголем;
- использования подешевевших ресурсов для развития и усиления позиций: занятие более выгодных локаций в торговых центрах, приобретение помещений со скидками, материалов, ремонтов, найм новых сотрудников, которые стали рассматривать предложение работодателей именно в этот период и прочее.
Как будет меняться бизнес торговых центров в этой ситуации (арендные ставки, привлечение посетителей, изменение пула арендаторов и пр.)?
С одной стороны, еще с начала Covid-19 мы только и слышим, что «мир уже никогда не будет прежним», с другой стороны, многие отмечают, что явных качественных изменений на рынках, особенно в Беларуси, пока не видно. В целом, определенные изменения уже есть, если они еще не были замечены в торговых центрах, то как о трендах о них можно говорить.
Ставки аренды
Все чаще и настойчивее арендаторы привязывают размер арендных платежей к обороту. При этом обсуждаются и внедряются в практику различные варианты (что в целом, может быть темой отдельного разговора): от наличия минимального фикса, до фиксации размера аренды, рассчитанной исходя из работы за первый и каждый последующий год, либо прописывания в договоре показателей, которые должны достигнуть стороны и от которых пересматривается аренда (посещаемость торгового центра и эквивалент фиксированной ставки при заданном уровне посещаемости, заполненность торгового центра).
Формат объектов и пул арендаторов
С учетом развития онлайн торговли и ограничений на массовое скопление людей в ряде стран, в качестве конкурентного преимущества торговых центров рассматривается развлечения и досуг. Разумеется, при условии, что торговые центры полноценно функционируют и нет ограничений на посещение мест с массовым пребыванием людей. В случае последующих волн эпидемии восстановление торговых центров будет отодвигаться на более поздний срок, хотя общие тенденции на организацию досуга и новых впечатлений посетителей после возврата к нормальной жизни, видимо, сохранятся. Даже по состоянию на сентябрь многие из арендаторов в указанных категориях чувствуют себя не очень стабильно и уверенно, что затрудняет наполнение торговых центров и достижение интересных для арендодателей условий.
Меняются подходы к восприятию торгового центра: на более или менее развитых рынках люди хотят видеть лаконичный понятный дизайн (без излишней отделки, минимализм, шлифованный бетон, четкая и понятная навигация и т.п.), что делает устаревшими торговые центры с избыточной отделкой, имитациями. Некоторые магазины сокращают свои площади (продуктовые гипермаркеты, бытовая техника, некоторые fashion якоря, другие, их меньше, увеличиваются в размерах – те же LPP, Inditex) и меняют формат магазинов, делая их похожими на флагманскими – красивый шоу-рум для посетителей.
Ряд торговых объектов, с другой стороны, заметили, что торговый центр не является для них эффективным и оправданным каналом продаж, что привело к распространению, в частности, дарксторов (некий гибрид магазина и склада, куда покупателям вход закрыт и где можно сэкономить на отделке и продавцах, но обеспечивать работой курьеров, которые собирают заказы в дарксторе и оперативно доставляют по конкурентным ценам).
Маркетинг
Традиционно важный и непростой элемент. В нынешнее время сложно подобрать корректные маркетинговые сообщения для посетителей, что требует новых подходов и особой осторожности от маркетологов торговых центров. Отдельно стоит обозначить растущий тренд на смещение маркетинга в сторону клиентского опыта в политике ведущих игроков зарубежного рынка.
Управление торговой недвижимостью – роль этого элемента в развитии ритейла будет повышаться. А компаний, обеспечивающих именно комплексное управление – с консалтингом, в том числе зарубежным, маркетингом, проектными работами, предброкериджем, брокериджем, управлением и организацией обслуживания, в Беларуси по-прежнему, кроме Colliers, нет.