В сфере недвижимости сегодня происходит перекос в сторону арендатора

11 августа юристы REVERA law group и консультанты «Коллиерз» при поддержке компании «Сигмаполюс» провели круглый стол для участников рынка коммерческой недвижимости, куда пригласили бизнес-сообщество высказаться и обсудить возможные сценарии реагирования на новые условия работы. В мероприятии приняли участие представители банков, девелоперы, арендаторы и СМИ.

Поводом для проведения круглого стола стало принятие Закона № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» от 18 июля 2022 г. приостанавливает возможность участникам рынка определять ставки аренды в иностранной валюте. Компаниям дается 2 месяца на приведение договоров в соответствие с законодательством, и с 23 сентября по мнению законодателя белорусский бизнес должен начать жить в новом правовом поле. Эта ситуация заставляет искать новые способы определения и индексации ставок аренды.

Основные спикеры круглого стола:

• Александр Антонов, руководитель инфраструктурных проектов REVERA law group
• Денис Четвериков, партнер и управляющий директор «Коллиерз»
• Виталий Синицкий, собственник компании «Сигмаполюс»
• Косарев Андрей, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге

Ольга Цуран, заместитель председателя правления, куратор корпоративного бизнеса ЗАО «МТБанк»

Александр Антонов отметил, что Закон можно истолковать по-разному. При формальном прочтении, только арендодатели временно утратят право устанавливать валютные привязки - будут не вправе «заставлять» арендаторов в договорах аренды их фиксировать. Договор – это соглашение двух сторон и если арендатор согласен на «валютную привязку», то при таком прочтении Закона «валютные привязки», установленные по инициативе арендатора или в результате переговоров, по-прежнему будут допустимы. Для подтверждения правомерности такого прочтения нормы Закона, юрист порекомендовал дождаться официальных разъяснений. Если же разъяснения будут более широко толковать новую норму права, представитель REVERA предложил ряд альтернативных вариантов: индексация (например, на индекс потребительных цен), заключение регулярных дополнительных соглашений о пересмотре размера арендной платы.

При этом спикер отметил, что существует вероятность того, что достаточно большое количество игроков попытаются воспользоваться этой ситуацией, чтобы «соскочить» с невыгодного договора аренды. Самый простой способ в нынешней ситуации – это сослаться на невозможность договориться с арендодателем об условиях арендной платы. И формально, если в ответ на письменное уведомление арендатора арендодатель не предпримет никаких действий, то с 23 сентября 2022 фактически прежнего договора существовать не будет. Потому что по белорусскому праву арендная плата – это существенное условие договора, поэтому если оно не обусловлено в договоре, значит договора нет. Александр порекомендовал в этой ситуации своевременно реагировать на письма от арендаторов и при получении такового до 23 сентября 2022 года направить в ответ письменное предложение о пересмотре условий договора.

Денис Четвериков, управляющий директор независимой консалтинговой компании «Коллиерз», отметил, что нововведение носит скорее позитивный эффект только для арендаторов и то, на коротком временном отрезке до 2-3 лет. При этом сейчас на рынке наблюдается 3 основных стратегии анализа текущей ситуации:

• финансовая (перевод договоров в рубли, индексация),
• юридико-казуистическая (трактовка «ничего не поменялось», привязка к корзине валют или динамике евро)
• организационная (заключение краткосрочных договоров, постепенное и индивидуальное изменение условий договора и т.п.).

Эксперт перечислил различные инструменты привязки ставки аренды, встречающиеся в настоящий момент или обсуждаемые участниками рынка: изменение цен на золото, привязка к валютной корзине, ставке рефинансирования и проч. Среди всех инструментов, одним из наиболее близких к изменению курса евро за последние 10 лет по отношению к рублю в сумме, является изменение индекса потребительских цен.

Один из крупнейших минских девелоперов, собственник группы компаний «Сигмаполюс» Виталий Синицкий отметил, что подавляющее число объектов на рынке построено с привлечением валютных кредитов, в валюте же были рассчитаны и бизнес-планы. Если для торговой недвижимости есть понятная и применяемая альтернатива валютной привязке – процент от оборота, то для офисной недвижимости таких альтернатив особо нет.

В заключение дискуссии заместитель председателя правления МТБанка Ольга Цуран отметила, что банки заняли выжидательную позицию и стараются воздерживаться от применения карательных санкций к клиентам, готовы рассматривать корректировки бизнес-планов. При этом большие риски для банков несет не законодательное нововведение, а заметно возросший уровень вакантности объектов недвижимости. В пределах своих возможностей банки готовы идти на помощь девелоперам, в том числе путем рефинансирования кредитов.

«В сфере девелопмента банк является важным стейкхолдером. Во-первых, потому что средства на строительство объектов застройщики получают именно от финансовых институтов. Во-вторых, потому что банк берет на себя существенную нагрузку при изменениях и колебаниях на рынке.

Сейчас в сфере недвижимости происходит перекос в сторону арендатора, поэтому важно всем сторонам договариваться и находить совместные решения и баланс интересов. Например, Банк может предложить интересный инструмент хеджирования валютных рисков арендодателя. Есть возможность заключить совместную программу финансирования, при которой арендатор вносит предоплату за съем квартиры на полгода/год за счёт кредита банка и таким образом каждый месяц привычно погашает свою обычную арендную плату, только банку. А арендодатель сразу получает определённую сумму за аренду, которую в том числе может выгодно направить и на досрочное погашение валютных кредитов. Проценты при этом, за счёт снижения риска, арендодатель может взять на себя. Такую программу рассрочки для бизнеса МТБанк предлагает через новый продукт - ЗАРАЗ. По новому финансированию для бизнеса рекомендуем посмотреть программы Банка Развития», — отметила Ольга Цуран.

По окончании выступлений спикеров, гости мероприятия также высказывали свое мнение. Так, партнер консалтинговой компании Андрей Алешкин отметил, что им был направлен ряд запросов для разъяснения нововведений и предложений по их отмене. Эксперт выразил уверенность, что только объединившись, арендодатели и арендаторы смогут выработать взаимоприемлемые решения.

Поделиться в социальных сетях: