В первом полугодии 2016 года зафиксирован антирекорд по вводу новых торговых объектов. Исследование.

Консалтинговая компания Colliers International представила итоги развития рынка торговой недвижимости Беларуси за первые шесть месяцев этого года. Основные тренды: замедление темпов ввода новых объектов, приход сетевых ритейлеров, падение арендных ставок.

Предложение

В I полугодии 2016 года в Минске не было открыто ни одного из заявленных девелоперами и ожидаемых общественностью крупных ТРЦ. Более того, не было вообще введено в полном объеме крупных значимых объектов, что можно отнести к антирекордам рынка за последние несколько лет.

Самый крупный реализованный проект — ТЦ «Глобус Парк» в пригороде (поселок Щомыслица). Но в нем на современном этапе функционирует только один обособленный блок, где расположился супермаркет «Корона» и магазин бытовой техники «Корона Техно», а в конце полугодия открылся еще и крупный мебельный магазин компании «Пинскдрев».

Значимые проекты в черте города отсутствовали. Все, что из введенных новостроек можно отметить, — ввод торгового центра в процессе реконструкции рынка «Уручье-3» по ул. Никифорова общей площадью чуть более 11 тыс. кв. м, а также открытие мебельного центра в МФК «Тивали» в составе корпуса, совмещенного с паркингом (годом ранее в МФК ввелось основное здание ТРЦ).

Динамика предложений современных торговых площадей в г. Минске

Читать также: Вялый бум торговых «квадратов»

В прошедший период была озвучена программа развития торговли в Минске на период 2016-2020 гг., согласно которой запланирован ввод еще 500 тыс. кв.м торговой площади. В пересчете на GLA это возможный прирост 900-1100 тыс. кв.м новых площадей. Обеспеченность минчан торговыми площадями во всех типах торговых объектов (различного года ввода, формата и т.п.) на начало 2016 года составила 607 кв.м на тысячу населения.

Читать также: Беларуский ритейл 2016 в цифрах Белстата

Спрос

В I полугодии 2016 не отмечалось ажиотажного спроса, но нельзя говорить о его отсутствии. В торговые центры заходили сетевые операторы объектов общественного питания, в том числе кафе-мороженое, суши-бары, ресторан национальной кухни и др.

На рынок вышли новые известные бренды. Например, сеть Pandora, открывшая магазины в двух крупных торговых центрах города. В этот период развивали сети и некоторые национальные фэшн-производители. В частности, в ТЦ «Момо» открылся магазин Eliz, в ТЦ «Столица» открылся крупный магазин «Милавица» в павильоне, где ранее располагался магазин-конкурент «Серж».

На арендованные площади заходили и крупные арендаторы. В частности, в ТЦ «Момо» открылся супермаркет DIY Mile (более 2,5 тыс. кв. м GLA); в ТЦ «Глобус Парк» - продовольственный супермаркет «Корона» в паре с магазином «Корона Техно» (4 тыс. кв. м GLA) и самый большой по площади фирменный магазин «Мебель «Пинскдрев» (3 тыс. кв. м GLA). Также активны были и иные мебельщики: хоть в период 2014-2015 гг. в Минске и открылся ряд крупных новых центров мебели и интерьеров, что уже привело к насыщенности рынка в этом узком специализированном сегменте, в новом специализированном ТЦ «Тивали-мебель» большинство площадей занято.

Структура спроса на площади в Минске в современных торговых центрах по числу заявок

В этот период произошли события, которые положительно отразятся на спросе в перспективе. В апреле компания Inditex объявила о начале набора сотрудников в Беларуси. В июне о решении войти на рынок Беларуси заявила скандинавская сеть JYSK.

Читать также: Zara с трудом пробивается в Беларусь и откладывает открытие до февраля 2017-го

Если просматривать спрос по площадям, заметно некоторое увеличение доли объектов, арендующих площади свыше 50 метров, да и в целом заметна тенденция укрупнения площадей, что можно связать, помимо прочего, с упавшими ставками и выросшим предложением как по рынку в целом, так и в конкретных объектах.

Но рынок спроса в I полугодии 2016 года отметился и антирекордами: были случаи отказа от арендных площадей со стороны крупноформатных якорных арендаторов, причем, в отличие от событий 2015 года, отказы не были связаны с ликвидациями розничных сетей.

Ставки аренды

В I полугодии 2016 года ставки стабилизировались, что было ожидаемо: ставки падали сравнительно быстро и на протяжении достаточно длительного периода: с конца 2014 года и до начала 2016. Так, только за 2015 ставки в еврономинале упали на 20-25%, а в ряде случаев и свыше 30% к существовавшим. Поэтому уровень, сформировавшийся к концу I квартала 2016 года, стал если не «дном», то базой, на которой современный уровень ставок продержится хотя бы до периода роста деловой активности (или его отсутствия, как в 2015 году), т.е. пока не прояснится ситуация с потребительским рынком. Но есть и исключения: до сих пор встречаются ставки на уровне 180-200 евро за 1 кв. м за особо малые площади. Точно так же есть отдельные примеры, когда торговые площади сдаются за символическую плату, сопоставимую с уровнем ставок на склады. Здесь все сильно связано с покупательским потоком в объектах.

Распространение получило применение практики привязки размера ставки к проценту от оборота. Если в 2014 году это были еще единичные, неотработанные на практике случаи, в 2015 они отрабатывались и росли численно, а в 2016 году стали обыденным явлением на рынке арендных отношений.

Диапазон ставок арендной платы в торговых центрах, EUR /1 кв. м/мес. Без НДС

Что еще характерно для I полугодия — произошло то, чего на рынке Минска, да и Беларуси вообще, долгое время не наблюдалось, даже в периоды недавних кризисов: «просели» ставки под крупноформатный продовольственный ритейл (супермаркеты, гипермаркеты). Например, если раньше в Минске помещения под продовольственные якоря со ставками в 17-19 евро за 1 кв. м были нормой, и даже, пусть не так часто, но встречались факты аренды по ставкам 20-21 евро, то в данный период для девелопера предлагать арендатору ставку выше 12-14 евро бесполезно.

Вакантность

Уровень вакантности на торговые помещения в I полугодии 2016 года также стабилизировался. В течение I квартала полностью прояснилась картина с индивидуальными предпринимателями: кто остается работать, кто прекращает деятельность, — а это основной арендатор торговых центров старых форматов. И если ТЦ старого формата лидировали по образованию вакантности, то с II квартала вакантность образовываться перестала и там.

Динамика вакантности площадей в торговых центрах г. Минска

В сегменте современных торговых центров не было значительного прироста новых площадей, а имевшиеся вакантные помещения в действующих объектах, в том числе образовавшиеся в период сокращения магазинов некоторых сетей в 2015 году, в ряде случаев находили новых собственников. Только отдельные объекты имеют высокую вакантность, точно также как отдельные представители («Галилео», «Замок») имеют фактически нулевую вакантность.

Читать также: ТЦ как центр развлечений и досуга в современном ритейле

Поделиться в социальных сетях: