Рынок торговой недвижимости Беларуси за год сильно сбавил обороты

20.03.2019
877
Рынок торговой недвижимости Беларуси за год сильно сбавил обороты

Много ли в Минске торгово-развлекательных центров, что нужно знать и учитывать при выборе площадки под строительство ТРЦ, и что в целом ждет рынок торговой недвижимости Беларуси?

Об этом и многом другом рассказали эксперты компании Colliers International Belarus на презентации годового обзора рынка коммерческой недвижимости 2018 года.

Что нужно учитывать при выборе места для строительства ТРЦ в Минске:

  • узнать мнение жителей города,
  • оценить местоположение и участок в контексте локального рынка,
  • оценить финансовую эффективность для инвестора,
  • проанализировать изменение транспортной ситуации,
  • проанализировать возможное изменение параметров жилой среды.

В Минске слишком много торговых центров, поэтому они стоят полупустыми

По оценкам Colliers International Belarus в Минске нет переизбытка торговых центров, но ряд из них действительно стоят полупустыми.

Тут следует помнить, что у каждого из них своя пустота.

Читать также: Итоги рынка торговой недвижимости за 2017 год и перспетивы его развития

Есть объекты, для которых не совсем оптимально была подобрана локация, где-то плохие транспортные подъезды, кто-то не просчитал посещаемость и трафик, часть торговых центров застыли в прошлом и не меняют концепцию, а кто-то еще слишком молод. Новые торговые центры в Минске по ряду причин вынуждены запускаться полупустыми и, как правило, они набирают обороты от 1 до 1,5 лет.

Среди основных причин:

- Не смогли договориться с якорными арендаторами из-за неопределенности сроков открытия объекта

- Девелопер фокусируется на стройке и предпочитает подождать со сдачей площадей в расчете на более высокие ставки впоследствии после открытия.

Сегодня полупустыми стоят объекты, которые открывались еще в 90-е годы и в начале нулевых. Более современные ТРЦ сегодня работают практически с нулевой вакантностью.

В среднем по рынку вакантность составляет около 7%, что в целом не очень плохо.

У объектов для ИП-шников нет будущего

В Colliers International Belarus уверены, что хоронить эпоху индивидуальных предпринимателей рано, т.к. есть объекты, которые в данном формате работают весьма успешно («Импульс», «Силуэт», «Немига, 3» и пр.). Но взыскательный потребитель заставляет девелоперов повышать качество пространства своих объектов.

Читать также: «Торговый центр — это не архитектура, здания и парковки, это коммуникационный бизнес»

Однако, в целом тренд на рост популярности крупных современных ТРЦ с брендовыми магазинами, фудкортом и зонами развлечения.

Прошлый год был худшим за последние несколько лет по вводу новых объектов

В 2018 году в Минске открылся только один крупный ТРЦ — Diamond City. Он пока набирает обороты. Сегодня его вакантность составляет только 12%.

Среди других открывшихся объектов стоит отметить открытие второй очереди Green City с магазинами Inditex, мебельный центр «Яркий» и торгово-досуговый центр на ул. Гурского (GLA 3 тыс. кв.м).

Среди тех, кто планируется открыться до конца 2019 года — Palazzo, Mega. Также ожидается усиление в сегменте DIY — приход Leroy Merlin. Среди других планируемых объектов можно отметить вторую очередь Expobel, «Корона» в Уручье, Minsk City Mall, «Сеница» и «Галактика».

На ближайшие два года заявлено к запуске более 210 тыс. кв.м торговых площадей.

МИНСКУ НУЖНЫ НОВЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, НО ОНИ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ДРУГИЕ

Минск все еще не готов к ТРЦ площадью 100 тыс. кв.м и более. Во-первых, сейчас заполнить арендаторами торговый центр в 50-60 тыс. кв.м уже очень сложно. Очень крупный объект просто будет стоять пустой. Во-вторых, инвестора в такие объекты останавливает низкий уровень платежеспособного спроса. В-третьих, высокий порог входа. Стоимость такого объекта превышает $100 млн.

Ставки аренды сегодня поднимают только наиболее амбициозные торговые центры

 Ставки аренды в торговых центрах Беларуси Минска

В некоторых торговых центрах рост арендных ставок за год составил около 20%. Так, например, за помещение в 200 кв.м ставка может лежат в диапазоне от 12 до 20 $/кв.м.

Процент от оборота

Сегодня формула расчета ставки в зависимости от процента от оборота пока не получила распространение на рынке. Однако, со стороны арендаторов наблюдается увеличение готовности перейти на такую систему. Таких договоров стало больше, но пока в данной системе работают в основном food-, fashion- и fast-food-операторы.

Новые бренды

Этот год обещает стать весьма богатым на новые знаковые имена. Из ожидаемой топовой четверки Inditex, H&M, Starbucks и Ikea, первые два можно считать, уже пришли в Беларусь. Помимо упомянутого ранее Leroy Merlin, в этом году на рынок вышел российский «Детмир», Zarina. До конца марта откроется New Yorker, осенью H&M. Очень ждем Funday.

Street retail все еще есть и сильно не меняется

Как и ранее весь сегмент в Минске сосредоточен на центральных улицах. Появление премиального стрит-ритейла не произошло. Из ТОП-100 премиальных брендов, которые присутствуют в других странах, в Минске представлено только 17.

Также необходимо отметить интенсивное развитие стрит-ритейла в районах жилой застройки.

Выводы

Прогнозы прошлого года по динамике развития рынка торговой недвижимости в Беларуси по большей части не оправдались: не произошло увеличение числа качественных и инфраструктурных проектов, а также не случился приход на рынок международных девелоперов и инвестиционных фондов. Именно эти факторы могли бы придать очень хорошую динамику данному сегменту.

Однако радует, что все-таки международные игроки и бренды постепенно приходят в Беларусь. За ними придут и остальные.

По теме: