Рынок складов остается самым стабильным сегментом, но возможны потрясения. Итог I квартала

Уже не первый квартал эксперты констатируют, что рынок складской логистики является наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости. Наблюдается хороший спрос, высокие ставки и низкая вакантность.

Однако, если в период 2021-2022 годов эта стабильность подкреплялась хорошими объемами ввода новых площадей, растущим предложением, то и за 2023 год в целом, и за I квартал текущего особо порадовать нечем. А нарастающий дефицит бесконечно длиться без негативных последствий для рынка не может, отмечает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

«Как известно, где тонко, там и рвется. Мрачных прогнозов все-таки строить не хотелось бы: есть и реализуемые проекты, и заявленные проекты, и, надеюсь, реализуют их быстрее, чем случится какой-либо коллапс на рынке».

Что происходило на рынке складской логистики в начале 2024 года в очередном «Обзоре складской недвижимости I-го квартала 2024 г.» компании NAI Belarus.

ОБЩИЙ ОБЗОР

- Инфраструктура коммерческой складской логистики по состоянию на I-ый квартал 2024 года не изменилась к концу 2023 года и представлена 69 действующими объектами (Логистические центры и комплексы). Из них 18 — объекты государственной формы собственности, 51 – частной.

- В I-ом квартале 2024 года стабильно высокими сохранились спрос и ставки аренды, и стабильно низкими — вакантность и предложение на рынке.

- Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам, но случаи ротации стали редким явлением. О вакантности, как таковой, речь не шла.

- Ситуация в отраслях-драйверах следующая. Сокращение складских запасов: на 1 марта 2024 года складские запасы к среднемесячному объему производства в Республике Беларусь составили 69,8% (годом ранее 78,2%) (в т.ч. в г. Минске – 100,3%). В денежном выражении запасы готовой продукции составили 9,078 млрд рублей и выросли за год только на 0,3%. Нормализовалась транспортная отрасль: грузооборот транспорта составил 101,6 % к аналогичному периоду 2023 года (для сравнения, в начале 2023 года только 66,4% по отношению к уровню сопоставимого периода 2022 года). Отмечен рост внешней торговли товарами на 2,1%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Предложение на рынке современной складской недвижимости в рассматриваемый период не изменилось. Что является крайне отрицательным моментом на фоне высокого спроса и тотального дефицита предложения.

Динамика предложения площадей в современных складах (логистических комплексах), тыс. кв. м

Остается только ждать, что в ближайшие месяцы предложение вырастет хотя бы незначительно, поскольку в комплексе ТЛЦ «Прилесье» ожидается завершение строительства как сухого склада, так и специализированного холодильного склада.Также в недавний период известный девелопер в складском сегменте, компания «Белпромстрой», анонсировала новый проект в р-не аэропорта «Липки», который конструктивно напоминает недавно реализованный ею проект в Цнянке. Однако даже при лучшем раскладе ввод состоится не раньше окончания 2025 года.

Рендеры нового проекта компании «Белпромстрой»

Таким образом, с предложением в секторе складской логистики на ближайшую перспективу все безнадежно.

СПРОС

Спрос в сегменте складов сохраняется стабильным и устойчивым на протяжении нескольких лет. Первые месяцы 2024 года продолжили тенденцию на сохранение спроса.

В приоритете спрос на современные склады с многоуровневым стеллажным хранением, поддержанием температурного режима, удобными подъездами и разгрузочной зоной. Но не только. Есть спрос на специальные склады, те же холодильные склады. И на обычные сухие под напольное хранение. В последние несколько месяцев были запросы со стороны организаций с большим документооборотом на склады, пригодные для хранения архивов.

Разнообразен спрос и по площади. Есть потенциальные потребители, которые готовые забрать крупные склады целиком, а также есть запросы и на компактные блоки.

СТАВКИ

В такой ситуации, когда стабильный устойчивый спрос сохраняется длительный период, а рынок предложения фактически замер и не развивается, ожидать, что ставки будут низкими, в принципе, не приходится.

Качественные склады класса «А» уже достигли ставок в 26-28 рублей за 1 кв. м. без НДС. Это в привычном некогда еврономинале 7,5-7,8. Не на много отстают и качественные представители класса «В». Там стоимость аренды достигла 20-22 рублей за 1 кв. м: ставки совсем не низкие.

Диапазоны ставок арендной платы на качественные современные склады в г. Минске и его пригородах, рублей за 1 кв. м. в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов

ВАКАНТНОСТЬ

Очень низкий уровень вакантности на рынке складов образовался еще к концу 2023 года и на таком же низком уровне продолжил находиться и в первые месяцы 2024 года. Для роста вакантности, хотя бы минимального, не было никаких предпосылок, поскольку не вводились новые объекты, а арендаторы в действующих совсем не спешили освобождать помещения.

Вакантность на рынке складов

В начале 2023 года для рынка было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда некоторые собственники прекращали договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. В текущем же периоде и такое явление фактически отсутствовало.

Выводы, прогнозы, тенденции

На протяжении последних 4 лет рынок складов был наиболее стабильным в плане спроса, ставок, а также по некоторым другим показателям среди всех сегментов нежилой недвижимости. Очень высокая вероятность, что задел этой стабильности в сегменте накоплен еще, как минимум, на ближайшие 3-4 года.

Тенденции кратко:

• Спрос сохранится высоким, будет поглощать новые или освободившиеся площади;
• Спрос продолжит расширять географию, «фактор транспортного плеча» по удаленности от МКАД в меньшей степени будет влиять на принятие решения об аренде;
• Ставки аренды сохранятся стабильно высокими. Тенденция к дальнейшему росту;
• Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным;
• Вероятность анонса новых проектов невысокая.

NAI Belarus является белорусским предствительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-6 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 43 странах, в 325 офисах с 5800 работников.

Офисы NAI Global являются лидерами на своих локальных рынках и работают в тесном сотрудничестве, чтобы предоставить клиентам исключительные решения их потребностей в коммерческой недвижимости.

В Беларуси региональное подразделение NAI Global представлено с 2020 г. Помимо брокериджа, NAI Belarus активно оказывает услуги по оценке, консалтингу, комплексному управлению недвижимостью и строительными проектами. Под управлением NAI Belarus находится более 100 000 кв.м. коммерческой недвижимости.

Поделиться в социальных сетях: