Рынок производственно-складской недвижимости Минского региона: итоги I квартала

По данным консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ к началу 2025 года объем производственно-складской недвижимости (далее – I&L) в Минском регионе (г. Минск+25 км от МКАД) составил 1 707 тыс. кв. м. Соотношение площади I&L на рынке по классам осталось неизменным и соответствует уровню предыдущего года.

Появление новых складских помещений и последовавшие ротации, снизили ажиотажный спрос в начале года. Тем не менее рынок продолжал испытывать влияние внешних и внутренних факторов, таких как изменения логистических маршрутов и законодательства, рост стоимости фрахта, а также сложности в расчетах с контрагентами. Эти изменения привели к нестабильности спроса в 2024 г. на фоне чего наблюдались колебания ставок аренды.

В I квартале сток I&L-недвижимости Минского региона незначительно увеличился и достиг 1 725 тыс. кв. м. Новое предложение в регионе составляет 18,4 тыс. кв. м в двух кластерах I&L-недвижимости.

Так, в индустриальном парке «Великий камень» введен производственно-складской корпус формата light industrial площадью 11,8 тыс. кв. м. Пул арендаторов ПСК сформирован еще на этапе начала строительно-монтажных работ.

Два корпуса суммарной площадью 6,6 тыс. кв. м введены во второй локации Минского городского технопарка на Партизанском проспекте, 8.

Спрос

Ожидаемый объем нового предложения не соответствует текущей потребности. Дальнейший рост востребованности I&L-недвижимости обусловлен развитием традиционного ритейла, e-commerce, а также появлением новых форматов производственно-складских объектов – stock-office и light industrial. Дефицит доступных площадей вынуждает компании инвестировать в built-to-suit объекты или участвовать в долевом строительстве.

Ставки

В I квартале 2025 г. формируется новое содержание арендной ставки: эксплуатационные расходы теперь не выделяются в отдельный платеж, а включаются в арендную ставку . Ранее такие расходы могли составлять до 0,9 евро/кв. м/мес. и оплачивались арендатором дополнительно.

Таким образом, при статистически наблюдаемом росте арендной ставки ее фактическое значение для арендаторов сохраняется и соответствует предыдущему периоду.

Ставка аренды включает эксплуатационные расходы, без НДС.

Вакантность

В I квартале 2025 года уровень вакантности на рынке сохраняется. Колебание вакантности допускается в связи с новым вводом площадей, однако в любом случае ее значение будет находиться ниже естественного уровня.

Сделки купли-продажи

В I квартале совершено 6 сделок купли-продажи с 13 объектами производственно-складской недвижимости в Минском регионе.

Большинство зданий и помещений в сделках относятся к 1970-1980-х годам постройки, что отражается на невысокой цене в сделках, в том числе в среднем за период.

Наиболее значимые сделки заключены со складским корпусом в Шабанах между производственно-дистрибьюторской компанией и девелопером, а также с производственно-складским комплексом в аг. Большевик между производителями продуктов питания.

Тенденции и прогноз

Развивающийся рынок I&L недвижимости по-прежнему характеризуется недостаточностью стока I&L площадей. В условиях растущей электронной коммерции и необходимости в современных логистических решениях, спрос на такие объекты будет только увеличиваться. Стало очевидно, что ежегодный прирост стока I&L площадей на 4-12% не удовлетворяет даже органическому росту спроса на рынке.

Девелоперы вышли из состояния осторожного ожидания и начали более активно анонсировать новые проекты. В 2024 году представлено несколько новых проектов, не только формата built-to-suit, но и спекулятивных. Международные проекты могут появиться в СЭЗ «Минск» и Индустриальном парке «Великий камень».

В ближайшее время вывод на рынок новых производственно-складских площадей будет проходить более активно, и сток увеличится до 2 млн. кв. м в течение 2-3 лет.

В 2025 году вакантность и ставки будут балансировать под давлением изменения ситуации на рынке, поднимаясь и опускаясь несколько раз в течение года. Прогнозируемые ставки аренды будут в пределах 4,0-6,0 евро/кв. м/мес. в классе В и 5,0-7,0 евро/кв. м/мес. в классе А.

Вакантность на протяжении года будет находиться на уровне 2,5% ±1,5 п.п. В 2024 году, в отличие от 2023 года, инвесторы проявили интерес к приобретению современных I&L комплексов и площадей по более высокой цене. Данная тенденция будет стимулировать девелоперов к реализации новых и/или более масштабных проектов и в дальнейшем.

Поделиться в социальных сетях: