Рынок I&L-недвижимости Минска находится на пике своего развития. Итоги года

Рынок производственно-складской недвижимости (I&L) Минского региона (Минск+25 км от МКАД) в 2023 г. продолжил рост и на конец 2023 года сток составлял 1 612 тыс. кв. м или 82% от всего объема площадей производственно-складской недвижимости в Беларуси.

Читать также: Рынок производственно-складской недвижимости: итоги 4-го квартала 2023 года

Сток

Как говорится в отчете консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ, за год сток вырос на 7%, и I&L недвижимость Минского региона находится на пике своего развития. Основные факторы: общемировая тенденция и дефицит внутреннего предложения. Результатом является падение вакантности ниже критического уровня и рост ставок выше равновесных значений. Состояние рынка характеризуется как рынок арендодателя.

Основные этапы развития рынка I&L недвижимости Минского региона в 2023 году

Февраль-апрель 2023

В Минском регионе произошел резкий рост спроса на складские площади.

Апрель-май 2023

Ставки аренды начали осторожный рост, и тенденция их роста прослеживалась до конца года.

Март-июнь 2023

Поглощение маркетплейсом Wildberries в ЛК «М21» 14 тыс. кв. м и ритейлером «Доброном» 26 тыс. кв. м в ТЛЦ «Прилесье».

Июнь 2023

Вакантность в Минском регионе снизилась до 2%.

Осень 2023

Торговые площади одного из ТРЦ (30,7 тыс. кв. м) перепрофилированы в складские помещения для арендаторов различного профиля и пополнили сток I&L недвижимости.

Ноябрь 2023

Приобретение маркетплейсом Wildberries участка 27 га в Индустриальном парке «Великий камень» и анонсирование логистического центра площадью 125 тыс. кв. м.

Приобретение российским ритейлером «Торговая Сеть Технониколь» 15 тыс. кв. м торговой, офисной и складской недвижимости в Минске.

Новое предложение

В 2023 году в Минском регионе новое предложение составило 99,6 тыс. кв. м производственно-складской недвижимости в семи объектах, и впервые за свою историю не только за счет объектов нового строительства – 30,7 тыс. кв. м торговых площадей в одном из ТРЦ перепрофилированы и переведены в сток I&L недвижимости.

С учетом введенного в 2023 году склада №5 в ТЛЦ «Прилесье», комплекс является крупнейшим в Беларуси и в настоящее время насчитывает 112,4 тыс. кв. м I&L площадей, а в ближайшие два года может увеличиться до 200 тыс. кв. м.

Перспективные объекты

В период 2024-2025 годов. ожидается ввод более 300 тыс. кв. м I&L площадей, в том числе около 140 тыс. кв. м в 2024 г. Основной прирост стока в течение двух лет должен произойти за счет ввода ЛЦ Wildberries и пяти складских корпусов в ТЛЦ «Прилесье. Несколько проектов реализуются BFBgroup, Ascom group ведет строительство второй очереди СЛК «Хатежино». Идут работы на второй площадке Минского технологического парка и реконструкция корпусов для иновационно-производственного NeoПарка на ул. Куйбышева. В Индустриальном парке «Великий камень» «Компания по развитию индустриального парка» планирует строительство складского корпуса, там же анонсирован проект нового ТЛЦ «Белтаможсервис». В Минском регионе анонсировано несколько новых проектов вблизи МКАД-2.

Спрос

За год спрос значительно вырос, наиболее востребованы большие** I&L площади. Как и ранее, основной спрос формировали ритейлеры и маркетплейсы, к которым добавились импортеры и производственный сектор. Поступающие предложения площадей (от 2-4 тыс. кв. м) от компаний, специализировавшихся в бизнесе с западными странами, пока не способны удовлетворить востребованность качественных площадей, примером чему является перепрофилирование торговых площадей в складские.

Ставки

Рост средних ставок аренды I&L недвижимости за год составил 16% в классе А и 44% в классе В, при этом наибольший рост произошел по нижней границе – от 31% в классе А до 67% в классе В. Наиболее высокие ставки фиксируются на большие** площади в новых объектах вблизи МКАД. Тренд высоких ставок будет сохраняться некоторое время, только новое предложение способно вернуть ставки к равновесным значениям предыдущих лет.

* Для удобства пользования отчетом ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м/мес., без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей

** Более 5 тыс. кв. м

Вакантность

В связи с усилением спроса из-за внешних факторов (новые маршруты экспортно-импортных товаропотоков, адаптация бизнеса к новым реалиям, параллельный импорт, рост складских запасов промышленности) с начала 2023 г. вакантность снизилась к середине года на 2 п.п. и сохранялась на данном уровне до конца периода. Ожидаемый ввод новых площадей в течение двух лет, а также влияние экономических и логистических факторов, способны увеличить вакантность до 4-6%.

Сделки купли-продажи

В Минском регионе основные сделки* осуществлялись с новыми и до 10 лет объектами I&L недвижимости, на которые пришлось 70% от стоимости всех сделок. При двухкратном росте количества сделок, объем площадей в сделках снизился на 18%, а общая стоимость сделок выросла в 2,5 раза. Средняя цена 1 кв. м в сделках также выросла почти в 3 раза: со 157 до                         446 долл. США с НДС. Данные показатели характеризуют рост интереса к качественным современным объектам в прошедшем году. За год капитализация I&L недвижимости снизилась на 0,5 п.п. 

Наиболее востребованными, как по приобретаемой площади, так и по ее стоимости, в течение года были площади в комплексах «Королев Стан» [1, 2}, «Прилесье» и Light Industrial Park [3].

* Сделки, зарегистрированные с 01.01.2023 по 31.12.2023 года, площадью от 500 кв. м. Цены указаны с НДС

Тенденции и прогноз

В прошедшем году I&L недвижимость переживает бум роста во всем мире. Однако в Минском регионе сток вырос всего на 7%. В результате спрос уже пять лет превышает существующее предложение. Увеличение стока за год на 100 тыс. кв. м не сильно отразилось на рынке: спрос не удовлетворен, вакантность снижается, а ставки растут, достигнув нижнюю границу офисного сегмента и превысив ставки в сопредельных странах.

Пока девелоперы ждут контрактов на строительство объектов под запрос или built-to-suit, операторы выстраивают альтернативные маршруты или приступают к собственному строительству. Ожидается, что Wildberries в 2024 году введет часть из более 120 тыс. кв. м складских площадей в своем объекте под Минском. Еще более 170 тыс. кв. м площадей будут введены в ближайшие два года в других проектах. Если существующий спрос не спадет, операторы только через два года получат столь востребованные сегодня площади.

Как и в прошлом году, сегмент производственно-складской недвижимости вызывает интерес для инвестирования. В предстоящем году, если девелоперы упустят окно возможностей, ситуация может кардинально переломиться. Выстроенные альтернативные логистические цепочки снизят спрос на складские помещения. Ввод крупных объектов значительно увеличит объем предложения. Ожидается усиление давления на ставки и снижение вакантности, которые со второго полугодия 2024 года начнут возвращаться к равновесным значениям. В этом случае вакантность вернется к 4% или даже превысит ее, а ставки откатятся к нормальным значениям в  4,0-6,0 евро/кв. м в месяц в зависимости от класса и качества объекта.

Поделиться в социальных сетях: