Рынок производственно-складской недвижимости: итоги 4-го квартала 2023 года

По мнению экспертов консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ, рынок производственно-складской недвижимости (далее – I&L) Минского региона в последнем квартале прошлого года оставался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. В период 2024-2025 г.г. ожидается ввод более 300 тыс. кв. м I&L площадей.

Динамика общего стока

На конец 2023 года сток I&L недвижимости в Минском регионе (г. Минск+25 км от МКАД) составляет 1 612 тыс. кв. м или 82% от всего объема объектов I&L недвижимости в Беларуси. В распределении по типам объектов, 33% стока составляют транспортно-логистические и распределительные центры, 31% – производственно-складские и 27% – складские комплексы. м.).

Динамика нового предложения

В IV кв. 2023 г. введен многофункциональный комплекс площадью 10,4 тыс. кв. м в логопарке «Дроздово». За счет реконцепции ТРЦ «Глобус парк» 30,7 тыс. кв. м торговых площадей переведены в разряд складских в дополнение к уже имеющимся в ТЛЦ 22,6 тыс. кв. м. В результате с начала года сток пополнился семью объектами, которые увеличивают предложение I&L площадей на 99,6 тыс. кв. м.

В период 2024-2025 г.г. ожидается ввод более 300 тыс. кв. м I&L площадей, однако сроки реализации проектов могут сдвинуться, девелоперы пока еще занимают выжидательную позицию. Можно ожидать, что уже во второй половине 2024 г. Wildberries введет часть складских площадей в анонсированном объекте под Минском (более 120 тыс. кв. м).

Спрос

Объекты I&L недвижимости остаются высоко востребованным сегментом коммерческой недвижимости. Преимущественно доступны склады до 2-3 тыс. кв. м при существующем спросе со стороны ритейлеров, маркетплейсов и e-com, производственных компаний на большие площади. В ситуации острого дефицита компании решаются на собственное строительство, как например маркетплейс Wildberries, создающий более 120 тыс. кв. м складских помещений в индустриальном парке «Великий камень».

Ставки

Рост ставок, начавшийся летом 2023 года, замедляется в IV кв. 2023 г. Увеличение наблюдается только по нижней границе в классе В вырос (до 4,0 евро/кв. м/ месяц), в то время как верхняя граница класса В и диапазон ставок в классе А сохраняются на прежнем уровне. Наиболее высокие ставки – на площади в новых объектах.

Для удобства пользования отчетом ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м/мес. без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Вакнтность

Ввод новых производственно-складских площадей в 2023 году не влияет на рост вакантности на рынке: она сохраняется на низком уровне.

Ожидаемый в ближайшие годы ввод более 300 тыс. кв. м новых площадей, а также влияние новых экономических и логистических факторов, может вернуть значение вакантности на равновесный уровень в 4%.

Международное сравнение

Ставки аренды в Минском регионе значительно превышают аналогичные показатели большинства крупных городов сопредельных стран.

Вакантность выше в Варшаве и Таллинне, хотя во всех городах ее уровень крайне низкий. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется повышенный спрос и наименьший уровень вакантности, что провоцирует дальнейший рост ставок.

Доходность I&L недвижимости Минского региона (10,5%) держится на высоком уровне, сопоставимом с Москвой и Санкт-Петербургом. На западе она ниже, например, Польше составляет 5,3%, а в странах Балтии – 6,5-6,8%.

ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

I&L недвижимость в России в 2023 году бьет рекорды по росту ставок и снижению вакантности, что в перспективе продолжится в следующем году. В Восточной Европе несмотря на значительный рост арендных ставок рынок конкурентоспособен и привлекателен для западноевропейских инвесторов и арендаторов, в связи с чем прогнозируется дальнейший рост сегмента I&L недвижимости в ближайшие годы.

Сделки купли-продажи

В период с 01.10.2023 по 31.12.2023 было зарегистрировано 12 сделок с объектами площадью от 500 кв. м. Общая их сумма составила $16,8 млн (с НДС). Общая площадь объектов превысила 28,2 тыс. кв.м.

В IV квартале 2023 г. сохраняется количество заключенных сделок купли-продажи. При этом растет сумма сделок и снижается их площадь. Самая крупная по стоимости, площади и цене сделка в Минском регионе заключена в отношении введенного в IV кв. 2023 г. многофункционального комплекса в логопарке «Дроздово».

Кроме сделок с объектами недвижимости заключаются крупные сделки купли-продажи готового бизнеса. Например, «Торговая Сеть Технониколь» в ноябре 2023 г. приобрела юридическое лицо с площадкой под торговое отделение и склад в Минске. Площадь приобретенной торговой, офисной и складской недвижимости составляет более 15 тыс. кв. м. Сумма сделки не разглашается.

Поделиться в социальных сетях: