На рынке офисной недвижимости все спокойно. Итоги 2025 года

Согласно данным итогового отчета за 2025 год консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ, cток офисной недвижимости увеличивается незначительно и составил 1 249 тыс. кв. м арендопригодных площадей. С января 2026 года компания будет вести подсчет стока по новой методологи.

Год стал спокойным в плане регуляторных и законодательных изменений: правовое поле, значение ставки рефинансирования и валютные курсы являются стабильными и не влияют на рыночную ситуацию. Основные события являются результатом собственной деятельности:

• девелоперов: ввод новых объектов, новое строительство и завершение реконструкции офисных зданий;
• арендаторов и арендодателей: новые открытия, расширение арендуемых площадей или их ротация;
• продавцов и покупателей.

Читать также: Итоги III квартала 2025 года на рынке офисной недвижимости Минска

Основные события в 2025 году

I квартал 2025

«Капитал Палас» предоставляет в аренду помещения площадью 2,7 тыс. кв. м новой IT-школе «ЭНЭКА» переезжает в новый офис площадью 4,5 тыс. кв. м на ул.Купревича, 1/1.

II квартал 2025

«МОСТРА-ГРУПП» переезжает в новый офис площадью 4,7 тыс. кв. м в БЦ «Призма» «Евроопт» заключает договор аренды помещений площадью 2,5 тыс. кв. м в БЦ «Риф» Itechart увеличивает арендуемые помещения в БЦ «Титул» на 2,5 тыс. кв. м.

Июнь 2025

Завершена реконструкция корпуса В бизнес-центра IT max на ул.Кульман, 1/1 арендопригодной площадью 1,5 тыс. кв. м.

III квартал 2025

Vadarod открывает новый офис площадью 0,9 тыс. кв. м в БЦ «Аякс» «Рам Глобал» предоставляет в аренду помещения площадью 0,9 тыс. кв. м компании Stark.

VK расширяется и открывает дополнительный офис площадью 0,8 тыс. кв. м в БЦ «Аякс».

Июль 2025

Введена офисная часть БЦ «Левада» на ул. Нововиленская, 27 арендопригодной площадью 19,4 тыс. кв. м.

Завершена реконструкция корпуса С бизнес-центра IT max на ул. Кульман, 1 арендопригодной площадью 1,6 тыс. кв. м.

Август 2025

Нового собственника приобретает бизнес-центр на ул.Притыцкого, 93 площадью 3,2 тыс. кв. м за $4,9 млн ($1 556 за 1 кв. м).

IV квартал 2025

Kino-mo переезжает в новый офис площадью 1,5 тыс. кв. м на ул.Купревича, 1/1.

Октябрь 2025

БелОМО становится собственником офисного здания на ул.Волгоградская, 6А площадью 3,5 тыс. кв. м за $6,7 млн ($1 917 за 1 кв. м).

БЦ площадью 3,6 тыс. кв. м на ул.Смоленская, 27 переходит в собственность «Ларгопорт» за $4,7 млн ($1 303 за 1 кв. м).

Ноябрь 2025

Статусбанк становится собственником здания на ул. Денисовская, 8А площадью 4,4 тыс. кв. м за $6,8 млн ($1 556 за 1 кв. м).

Начало строительства нового МФК на пересечении ул.Цеткин-пр.Дзержинского. Офисная часть – 9,2 тыс. кв. м.

Новое предложение

В 2025 году закончена реконструкция двух корпусов IT max в МФК «Атмосфера», а также введена в эксплуатацию офисная часть БЦ «Левада».

Проекты в высокой степени готовности – МФК G-S Plaza «Жемчужина» и МФК на пр. Победителей, 98, БЦ «Найс» и БЦ Okas Krup– в 2025 году не завершены и их ввод в эксплуатацию перенесен.

Девелоперская деятельность является активной: приостановленные проекты возобновлены, строительство начатых объектов ведется хорошими темпами, анонсируются новые проекты.

Перспективные объекты

В 2026-2027 г.г. в эксплуатацию может быть введено 187 тыс. кв. м офисных площадей. В первой половине 2026 года ожидается ввод МФК Delphi, а во второй – МФК Sigma, МФЦ Минск Мир и БЦ «Эллипс». Проекты с высокой степенью готовности – МФК G-S Plaza «Жемчужина», МФК на пр. Победителей, 98 – также ожидаются в 2026 году. Ввод еще 7 проектов вероятнее состоится в 2027 году.

Кроме того, ведется реализация 8 проектов с более поздними сроками ввода, что увеличит офисное предложение на рынке еще на 92 тыс. кв. м.

Спрос

2025 год можно считать годом возобновления активности со стороны арендаторов. Если начало года отмечается дроблением помещений под характерный запрос до 100 кв. м, то с весны 2025 года фиксируются крупные сделки: переезд ЭНЭКА, масштабирование «МОСТРА-ГРУПП», Itechart и VK, новые офисы для Vadarod, Stark, Евроопт и др.

Также наблюдается высокий спрос локальных компаний всех сегментов на ротацию офисов с масштабированием либо выкупом помещений.

Спрос со стороны новых иностранных компаний возобновляется пока на небольшие помещения.

Ставки

В конце 2025 года наблюдается повышательное давление арендодателей на арендные ставки: пролонгация договоров или предложение высвободившихся помещений инициируется на 20-44% дороже. Это отражается в росте верхней границы арендных ставок.

Арендаторы не всегда готовы на ценовой рост, предпочитая длительные переговоры, торг и ротацию. В результате, средние значения ставок остаются ближе к нижним границам диапазона.

Высокие арендные ставки приемлемы на ограниченное предложение компактных офисов (до 100 кв. м), с отделкой, в качественных бизнес-центрах и хорошей локации.

Вакантность

Вакантность в 2025 году снижается до естественного уровня и составляет 9,6%. Ее значения выше в классе А (17%) и классе В1 (13%) в основном по причине постепенного заполнения относительно новых объектов: БЦ «Капитал Палас», БЦ «Платинум», БЦ «Левада». В классе В2 вакантность находится ниже естественного уровня (6%).

Вакантность среди объектов дифференцируется от 0 до 95% и зависит от качества объекта и его локации. Характерным диапазоном на рынке является уровень 6-14%.

Сделки купли-продажи

В 2025 году инвестиционная активность приходится на IV квартал, в котором заключено более половины всех сделок за год. Кроме количества сделок за год существенно увеличивается их сумма (в 4,4 раза), площадь (в 2,5 раза) и цена (в 1,8 раза). Также 2025 год отмечается рекордно высокой ценой продажи 1 кв.м – $3,8 тыс.

Крупнейшей сделкой по сумме является приобретение Статусбанком здания на ул. Денисовская, 8А площадью 4,4 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет $6,8 млн или $1 556 за кв. м.

Немного крупнее объект – бывший офис продаж ЖК «Променад» – реализован за $4,7 млн или $1,0 тыс. за 1 кв. м компании «РенессансВектор».

Наиболее дорогой сделкой в расчете за 1 кв. м является продажа помещения в БЦ Helen & Valery Plaza площадью 560 кв. м за $2,1 млн или по цене $3,8 тыс. за 1 кв. м.

¹ Сделки площадью от 500 кв. м. с 01.01.2025 по 31.12.2025 года.

² Цена указана без НДС.

Тенденции и прогноз

В 2025 году активизируется деятельность всех участников рынка офисной недвижимости – арендаторов, девелоперов, инвесторов, что находит свое отражение в восстановлении ключевых показателей: вакантность снижается до естественного уровня; арендные ставки приближаются к своим естественным значениям и наблюдается попытка их дальнейшего повышения со стороны арендодателей; в сделках купли-продажи все чаще участвуют крупные и дорогие объекты.

Арендное поглощение за 2025 год составляет 46 тыс. кв. м и сдерживается отсутствием отделки в помещениях, моральным устареванием и физической «усталостью» бизнес-центров, а также завышенными ценовыми ожиданиями арендодателей.

В 2026 году ситуация на рынке будет определяться вводом новых объектов, объем которых может стать рекордным. В первую очередь, это отразится на статистическом росте вакантности вплоть до 14-17%, хотя арендное поглощение увеличится.

В случае, если новое предложение будет включать отделку помещений или возможность ее реализации девелопером для арендатора, что отвечает устоявшемуся запросу рынка, можно ожидать усиления ротационных процессов со стороны крупных арендаторов. При этом все чаще запрос склоняется в сторону качественных статусных объектов, поэтому объекты класса А и В1 будут пользоваться большим спросом, нежели В2.

Арендные ставки при этом будут демонстрировать увеличение диапазона: в новых и качественных объектах ставки установятся на 15-20% выше рынка, в то время как собственники высвобождающихся помещений предложат более лояльные условия для удержания арендаторов вплоть до 30%-го снижения ставок.

По мере поступления на рынок нового качественного предложения назреет необходимость существенной модернизации устаревающих бизнес-центров или административных зданий. Ближе к концу года – началу следующего возможно появление новой практики – временного вывода офисных площадей из стока для их редевелопмента / реконструкции. В первую очередь такие эпизоды появятся с небольшими зданиями, находящимися в собственности одного лица.

Увеличение количества сделок купли-продажи, более частое их заключение в отношении крупных и дорогих объектов позволяет ожидать изменения арендным отношениям: переход от управления собственностью к управлению активом. Это повлечет более избирательный подход арендодателей к арендаторам, тщательную оценку допустимых арендных ставок, управляемость вакансией в заданном интервале.

Принципы устойчивого развития, ответственного строительства и зеленая сертификация наиболее применимы пока в проектах built-to-suit.

Поделиться в социальных сетях: