Инвестиционные стратегии в коммерческой недвижимости: коллективное финансирование

Вопрос доступности финансирования для девелоперов на сегодняшний день очень актуальный. Для большинства из них процесс специализированного проектного финансирования является болью. Из всех существующих механизмов финансирования в Беларуси самые эффективные из них пока не получили развитие.

Надежда Залевская, эксперт в сфере коммерческой недвижимости с более чем 20-летним опытом работы, включая 12 лет работы руководителем развития коммерческой недвижимости в инвестиционной группе компаний, представила подробный обзор финансовых инструментов для девелоперов, которые помогают бизнесу эффективно развиваться.

Объекты коммерческой недвижимости не растут как грибы, а создаются с использованием ключевых механизмов финансирования:

• Банковское финансирование
• Инвестиционные кредиты НКФО
• Выпуск и размещение облигаций и других долговых обязательств
• Лизинг
• Инвестиционный налоговый кредит
• Корпоративное финансирование
• Государственное участие.

Ресурсы банковской системы ограничены. И при этом мы видим, что институт коллективных инвестиций пока не получил развития в Беларуси.

Вопрос доступности финансирования как нельзя более актуальный на сегодняшний день.

Альтернативные источники капитала — это инвестиционные фонды. За ними закрепился еще и термин «фонды длинных денег» поскольку их используют для финансирования на продолжительный срок.

Коммерческая недвижимость по всему миру активно управляется инвестиционными фондами.

В Республике Беларусь на сегодня не найти примеров работы таких фондов, но законодательная база уже создана.

С 23 июля 2018 года в стране действует Закон «Об инвестиционных фондах», но ни один закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) пока не был запущен.

В России инвестфонды начали свою деятельность в 2001 году, а в Казахстане — в 2004 году. В этих странах инвестиционные фонды предлагают доходность, превышающую ставки по депозитам.

В 2025 году запланировано создание общего финансового рынка ЕАЭС, что подразумевает необходимость внедрения нового института коллективных инвестиций на финансовом рынке Беларуси. Если система коллективного инвестирования не будет развиваться, белорусские инвесторы будут направлять свои средства в фонды других стран, туда, где ПИФ эффективно и активно работают.

Значение поднятого вопроса

На развитых рынках инвестфонды играют ключевую роль в преобразовании сбережений в инвестиции.

Конкуренция между различными источниками финансирования — будь то банковские кредиты, выпуск облигаций или средства инвестфондов — приводит к снижению цен на эти услуги для конечных потребителей, таких как девелоперы и другие предприятия реального сектора экономики.

Не все финансовые инструменты доступны для розничных инвесторов из-за высокой стоимости или ограничения на минимальный объем вложений. Развитие института коллективного инвестирования расширяет возможности для розничных инвесторов. Это, в свою очередь, будет способствовать росту интереса к финансовому рынку Беларуси и привлечению новых участников.

Одновременно девелоперы получат дополнительный мощный инструмент для финансирования своих проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды (далее ЗПИФ).

Кроме того, ЗПИФ будут выступать в качестве крупных покупателей для уже завершенных объектов недвижимости.

Все приведенные выше факты, выводы и рассуждение сводятся к тому, что дополнительные механизмы инвестирования могут стимулировать рынок девелопмента и коммерческой недвижимости и создать выгодные условия для всех участников.

Девалютизация экономики

Перед инвесторами разного масштаба встает вопрос куда инвестировать сбережения, особенно в условиях политики девалютизации экономики (ограничения и комиссия за хранение остатков денежных средств на валютных счетах). Инвесторы рассматривают альтернативу банковским депозитам.

Интерес к белорусскому рынку со стороны российских инвесторов растет и будет увеличиваться по причине ограничения возможностей инвестирования за пределами РФ. Цены на жилую недвижимость за прошедший 2024г. год выросли в среднем на 15%, а цена коммерческой стоит на месте, отложенный потенциал роста стоимости ждет своего тригера.

Что может способствовать активному развитию коллективных инвестиций в РБ?

В Беларуси данный инструмент пока не получил распространения, возможно в том числе из-за особенностей принятого закона, которым установлено, что недвижимое имущество не может составлять более 50% активов закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

В России и других странах ЕАЭС таких ограничений нет.

Суть инвестиционных фондов

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – это инструмент коллективного инвестирования, где имущество принадлежит инвесторам по праву общей долевой собственности. Имущество, принадлежащее инвесторам, управляется профессиональной специализированной компанией (далее УК) в соответствии с заранее определенной стратегией.

В условиях ограниченных ресурсов банковской системы, инвестфонды выступают в качестве альтернативного источника финансирования, предоставляя «длинные деньги» для долгосрочных проектов.

ПИФ представляет собой альтернативный вариант финансирования масштабных проектов, расширяющий возможности как для инвесторов, стремящихся эффективно разместить свои сбережения, так и для девелоперов, ищущих финансирование.

Фонды недвижимости

В таких ПИФ основными активами являются объекты недвижимости, включая земельные участки, жилые и нежилые помещения.

Инвестиции в фонды недвижимости считаются одними из самых надежных, учитывая что недвижимость часто застрахована.

Фонды собирают средства от пайщиков, желающих вложиться в недвижимость и формируют портфель фонда. Доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости из портфеля ПИФ распределяются между пайщиками, а при стабильной рыночной ситуации стоимость недвижимости также растет, увеличивая доходы инвесторов / пайщиков и вознаграждение УК.

Часто такие фонды создаются для строительства конкретных объектов или приобретения земельных участков.

ПИФы являются альтернативой банковским депозитам с фиксированными ставками и могут принести большую прибыль при успешной работе управляющих компаний.

При активном управлении фонд может обеспечить доходность выше средней по рынку, даже с учетом комиссий УК.

Инвестиционные фонды обладают рядом преимуществ по сравнению с прямыми инвестициями. Они сглаживают риски. 

Риски и гарантии

Инвесторы/пайщики защищены от мошенничества, так как деятельность управляющих компаний контролируется спецдепозитарием, а имущество ПИФ отделено от их активов.

Закон предоставляет несколько механизмов для защиты интересов инвесторов в инвестиционных фондах в Беларуси: профессиональное управление – УК, надзорный орган – Спецдепозитарий, ежегодный аудит, обязательное предоставление отчетности ПИФ, ограничение аффилированности. Подробнее:

• Управление активами фонда осуществляется специализированными УК, которые должны пройти государственную аккредитацию и соответствовать определённым финансовым требованиям. Если такие организации причинят убытки инвесторам, они несут за это ответственность.
• Контроль за имуществом фонда осуществляет специальный депозитарий. УК должна получать его разрешение на любые операции с активами фонда. Депозитарий проверяет, есть ли активы в наличии, законна ли сделка и достаточно ли средств для её совершения. Если депозитарий даст разрешение на сделку, которая не должна была быть проведена, и фонд понесет убытки, то Депозитарий будет нести совместную ответственность с УК.
• УК обязаны раскрывать информацию о своей работе и стратегии инвестирования. Эти данные должны быть доступны на сайтах фондов и на едином информационном ресурсе рынка ценных бумаг.
• ПИФы и их УК должны проходить ежегодный аудит, который проверяет правильность ведения бухгалтерии, наличие активов, расчёт стоимости чистых активов и др.

Долги, возникающие в процессе доверительного управления имуществом ПИФ, покрываются за счет этого имущества. Если активов ПИФ недостаточно для погашения долгов, взыскание может быть обращено только на собственное имущество УК.

При банкротстве УК или депозитария имущество ПИФ не включается в состав банкротного имущества. Взыскание долгов с владельцев инвестиционных паев осуществляется только с их паев, а не с активов самого ПИФ.

Владельцам инвестиционных паев могут грозить убытки, связанные с изменением рыночной стоимости активов паевого инвестиционного фонда (ПИФ).

Заключение

Имуществом ПИФов, а значит денежными средствами инвесторов управляют профессионалы (УК), что повышает эффективность вложений.

ПИФы не облагаются налогом на прибыль, поскольку не являются юридическими лицами, а значит инвесторы платят налог только при продаже паев.

Для экономики страны ценность ПИФ заключается в предоставлении альтернативного источника долгосрочных инвестиций.

С активным развитием инструментов коллективного финансирования девелоперы получат дополнительный инструмент для финансирования своих проектов через ЗПИФ.

Наиболее успешные ЗПИФ будут выступать в качестве крупных покупателей для уже завершенных объектов недвижимости, что неизбежно должно привести к стимулированию рынка.

Об авторе

Залевская Надежда Алексеевна

Эксперт в сфере коммерческой недвижимости с более чем 20-летним опытом работы, включая 12 лет работы руководителем развития коммерческой недвижимости в инвестиционной группе компаний – крупнейшем игроке на рынке Беларуси.

Создала и возглавляла команду, которая лидировала на рынке 12 лет;

Управляла арендными отношениями торговых и торгово-развлекательных центров / создавала синхронизацию работы отделов аренды, маркетинга и администрации ТЦ и ТРЦ.

Под руководством и при непосредственном участии реализованы от концепции до полного заполнения и стабильной работы - 5 крупных торговых центров (в Минске: ТЦ СКАЛА, ТЦ GREENчижовка и ТЦ GREENшабаны; в Витебске – ТЦ GREENЦЕНТР, в Гомеле – ТЦ GREEN), сдано в аренду более 110 тыс. кв.м.; проведен пред-брокеридж нового ТРЦ ЧЕРВЕНСКИЙ в Минске.

Поделиться в социальных сетях: