Владельцев ТРЦ на рынке ждет ограниченный спрос и наличие предложения

28.03.2015
Владельцев ТРЦ на рынке ждет ограниченный спрос и наличие предложения

Директор консультативного отдела белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International Денис Четвериков считает, что 2015 год будет переломным для минского ритейла.

Кризис, на который приходится открытие знаковых торговых центров Минска, внес свои коррективы в амбициозные планы инвесторов. О том, с какими трудностями предстоит столкнуться еще не открывшимся объектам торговли, рассказывает директор консультативного отдела белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International Денис Четвериков.

2015 год сулил столице настоящую революцию на рынке торговых площадей. Ведь три года назад началось строительство крупнейших по минским меркам торговых центров, инвесторы обещали привлечь в столицу мировые бренды, за которыми минчане до сих пор ездили «шопиться» в Европу, и все эти громкие заявления звучали на фоне относительной стабильности белорусской экономики в 2012 году. Если обратиться к прошлому, легко заметить, что так начинался каждый этап эволюции рынка торговой недвижимости в Минске. Не стал исключением и последний всплеск девелоперской активности.

— На фоне практически полного отсутствия современных ТРЦ, относительной стабильности (до 2008−2011 гг.) и восстановления экономики после кризиса 2011 года ряд девелоперов увидели перспективность инвестиций в торговую недвижимость. Кроме того, в 2012 году известные бренды выразили готовность рассматривать Беларусь для открытия своих торговых точек. Это еще не давало гарантий в легком заполнении регионального торгового центра, но придавало некой уверенности девелоперам.

Не обошлось и без политического содействия. В 2011 году на государственном уровне было принято решение за пять лет увеличить обеспеченность населения торговыми площадями с чуть более 300 кв. м на 1000 жителей до 600 кв.м. Под эту задачу потенциальным инвесторам было значительно проще получить участок для строительства торгового объекта, прежде всего крупноформатного.

— Большинство минских объектов повторяют путь, пройденный десятилетиями ранее в Европе, — считает специалист Colliers. — И 2012 год — это очередной планомерный этап развития рынка торговых площадей. Он стал отправной точкой в реализации многих знаковых для локального рынка проектов ТРЦ. Стартовало строительство Palazzo Mall, Green City, Galleria Minsk, Dana Mall и других более мелких торговых центров. По планам девелоперов они должны вплотную приблизиться к западным аналогам ТРЦ соответствующих поколений. Но ни один из них не будет уникален для мирового рынка.

Бренды в раздумьях

Последствия кризиса хорошо ощутимы для рынка торговой недвижимости уже сейчас: уровень спроса падает, арендные ставки снижаются, ритейлеры мигрируют, а СМИ все чаще говорят о том, что долгожданные бренды вынуждены отложить свой выход на белорусскую арену. Эксперты рынка тоже не тешат нас хорошими новостями, предупреждая, что новым объектам будет сложно привлечь операторов в 2015 году: объем ввода новых площадей очень велик, события на финансовом рынке неутешительны, а действия Минторга отпугивают потенциальных ритейлеров. Но по мнению Дениса Четверикова, ситуация отнюдь не столь однозначна.

— Иллюзия, что к нам в страну выстроилась очередь из ведущих мировых брендов, которые ждут 2015 года, чтобы занять все торговые центры Минска, была отчасти создана в сознании некоторых девелоперов, СМИ и посредников, спекулирующих в сфере недвижимости. На самом деле мало кто из серьезных fashion-операторов собирался войти в Беларусь в 2015 году, и те из крупных, которые планировали, в основном свои планы не поменяли. Так что 2015 год не принесет радикальных изменений в наборе потенциальных арендаторов.

По мнению эксперта, многие бренды (Reserved, River Island, Mohito, Cropp Town и Ostin) рассматривают перспективы вхождения на минский рынок в самом ближайшем будущем и в первую очередь видят себя в новых торговых центрах, открытие которых запланировано на 2015 год. И все-таки кризис внес свои коррективы в текущую ситуацию.

— Беларусь действительно утратила определенную привлекательность для инвесторов и зарубежных компаний. А значит, те бренды, которые пока не зашли в страну, но собирались это сделать в ближайшие 2−3 года, могут отложить рассмотрение данного вопроса. На аренде качественных объектов это скажется незначительно. Наоборот, многие операторы, особенно иностранные, воспользуются текущей ситуацией и усилят свое присутствие, т.к. именно сейчас можно взять лучшие места по более привлекательным для себя ставкам аренды. На что действительно повлияла текущая ситуация, так это на планы инвесторов и операторов по вхождению в Беларусь. Однако, некоторая утрата доверия будет иметь эффект скорее не в 2015 году, а в 2016—2017-м. Связано это с повысившимися страновыми рисками и сложной прогнозируемостью развития в стране.

Ужесточенная конкуренция за ритейлера

Специалисты коммерческого рынка недвижимости сегодня говорят об избытке торговых пространств, с которым столица столкнется в ближайшем будущем. Сегодня обеспеченность Минска торговыми площадями составляет 500 кв. м на тысячу жителей, а если в эксплуатацию будут введены запланированные точки, то по итогам 2015 года этот показатель может достигнуть 700 кв. м на тысячу жителей и вплотную приблизиться к европейскому уровню. Но, по мнению Дениса Четверикова, подход, основанный на «средней температуре по больнице», в корне неверен: мелкие торговые центры едва ли составят конкуренцию знаковым объектам, открытие которых запланировано на 2015 год.

— Ряд локальных аналитиков приводят обобщённые цифры по рекордному объему вводимых торговых площадей, на основании чего делается вывод о том, что заполнить все площади не удастся. Но вводимые в 2015 году объекты неоднородны по размерам и формату. И, значит, далеко не все из них являются конкурентами друг другу. Крупные сетевые операторы будут выбирать удачно расположенный торговый центр (метро, пешеходные потоки, высокая плотность жилья в первичной зоне, транзитные автомобильные потоки без пробок и проч.), с GLA (арендопригодной площадью) не менее 30 000 кв. м и актуальной концепцией, позволяющей адекватно расположить на этаже современные магазины. С учетом требований операторов, в конце 2015 года в Минске появится сравнительно немного объектов, конкурирующих за звание современного ТРЦ и претендующих на наиболее популярные брэнды: Green City, «Замок», Dana Mall, Galleria Minsk.

— В любом случае, появление большого количества объектов, сопоставимых по размеру, формату и находящихся в пересекающихся зонах обслуживания, приведет к ужесточению конкуренции: снижению арендных ставок в более слабых объектах и «перетягиванию» лучших операторов в более удачные.

— Таким образом, ничего нового или необычного для белорусской действительности не произошло. Единственное изменение — предложение качественных объектов стало больше, но и спрос также вырос. Поэтому от участников рынка ожидаются действия, типовые для ситуаций ограниченного спроса и наличия предложения.

По теме: