После первых двух публикаций «Экспертинга», в которых наш эксперт Дарья Кухаренко проанализировала самые «свежие» торгово-развлекательные центры Galleria Minsk и Dana Mall, мы спросили у читателей belretail.by, какой объект должен стать очередным.
Результаты голосования показали, что нам необходимо ехать в ТРЦ EXPOBEL, и в один из октябрьских понедельников мы отправились «в обзор».
Дарья Кухаренко
Более 5 лет назад уехала из Республики Беларусь в Украину, сменила телеком на недвижимость.
За время работы в Украине поучаствовала на стороне заказчика в развитии таких торговых объектов как Ocean Plaza — Киев, MEGANOM — Симферополь. В настоящее время занимается развитием сети ТРЦ под брендом Smart Plaza. Помимо коммерческой недвижимости является экспертом в жилой недвижимости.
Сразу скажу, что посещение не вызвало сильных эмоций, все ровненько, чистенько, правильно, без изысков, особо нечего покритиковать и можно порадоваться за владельцев по поводу нулевой вакантности в ТРЦ. Но если уже приехали за кольцевую, то надо расписать впечатления.
Читать также: Galleria Minsk: многоэтажный объект — это всегда challenge, с которым пока не справились владельцы
Читать также: «Это фиаско, братан», или Хотелось верить в лучшее ТРЦ Dana Mall, а оказалось как всегда
Открытие торгового центра и, особенно, второй его очереди стало событием для рынка ритейла Минска. Это был первый «правильный» ТРЦ, такой же, как те, которые мы раньше видели только за границей: широкие коридоры, высокие витрины, качественная отделка, удобная парковка.
Реклама
Прошло уже десятилетие с момента открытия, а «Экспобел» по-прежнему популярен. Я не посетила все ТРЦ Минска, но среди тех, в которых побывала, это, на мой взгляд, лучший образец правильной коммерческой недвижимости: объект, который не «надувает щеки», но демонстрирует нулевой уровень вакантности и достаточно высокую загруженность парковки даже для самого провального времени, например, первой половины понедельника.
«Экспобел» в свое время открывался как типичный региональный ТРЦ, который располагается за городской чертой, на кольцевой. Сейчас он во многом уже утратил свою региональность, став просто районным ТРЦ для жителей Зеленого луга и части Уручья, а также многочисленных коттеджных поселков, выросших неподалеку.
За последние годы ТРЦ практически не модернизировался и не расширялся, в дополнение к существовавшим уже очень давно галереям добавили совсем небольшой крытый рынок, боулинг и детский развлекательный мини-центр.
«ЭКСПОБЕЛУ» УДАЛОСЬ СОБРАТЬ, НА МОЙ ВЗГЛЯД, САМЫЙ КРЕПКИЙ ТЕНАНТ ИЗ ДОСТУПНЫХ НА РЫНКЕ СЕТЕВЫХ ОПЕРАТОРОВ, КОТОРЫЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖАТ НИ «КОРОНОВСКИМ», НИ «АРЕНОВСКИМ».
Там нет изысканности брендов и большого выбора, но в то же время закрыты практически все сегменты правильными fast-fashion операторами. С профессиональной точки зрения, мне кажется, что у ТРЦ все настолько хорошо, насколько это может быть: арендные ставки максимально высокие из возможных на рынке, доходность на вложенный капитал самая высокая из всех ТРЦ сопоставимого размера.
Реклама
Во всей истории развития ТРЦ прослеживается очень аккуратная и последовательная работа по улучшению и экономических показателей, и общего вида торгового центра, которая растянулась на годы и результат очевиден. Но в то же время пока менеджмент ТРЦ работал над устранением «слабых» сторон, оказалась упущенной возможность развивать «сильные» — рынок рос огромными темпами, и ТРЦ не получил свою часть роста в этом «пироге», остался в рамках своих первоначальных, неамбициозных границ проекта.
Уже давно ТРЦ мог бы существенно расширить свои площади и способность генерировать трафик, добавить новый функционал и новых арендаторов, но предпочел все эти годы этого не делать. Почему? У меня нет ответа на этот вопрос, вероятно собственники видели какие-то риски, которые казались им чрезмерными, возможно не хотели понижать среднюю ставку по объекту, что, безусловно, произошло бы при дальнейшем расширении площадей.
Какие слабые стороны я увидела в объекте? В первую очередь, это слабые фудкорты, очень слабый общепит, неразвитая зона развлечений, отсутствие нормального детского развлекательного центра. Чувствуется некоторая моральная усталость интерьеров, витрины практически всех арендаторов уже не соответствуют стандартам отрасли по высоте остекления. Проблемным остается второй этаж в первой очереди ТРЦ над супермаркетом — ИП-шники и мелкая нарезка совсем не дружат с более современной частью ТРЦ. Более современная вторая очередь очень ровная, прямая и бесхитростная, это хороший уровень для 2007 и даже для 2013, но для 2017 этот подход уже требует модернизации.
МОЖНО ДОСТАТОЧНО ДОЛГО ПЫТАТЬСЯ СОБИРАТЬ ВСЕ НЕДОСТАТКИ «ЭКСПОБЕЛА», НО НА ФОНЕ GALLERIA MINSK И DANA MALL ЭТО СОВЕРШЕННО МЕЛКИЕ И НЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ МЕЛОЧИ, КОТОРЫЕ НЕ МЕШАЮТ ОБЪЕКТУ ОТЛИЧНО РАБОТАТЬ И ПОЛНОСТЬЮ СООТВЕТСТВОВАТЬ СВОЕМУ ПОЗИЦИОНИРОВАНИЮ И ЗАДАЧАМ, ПОЭТОМУ ОСТАВЛЮ ПРИДИРКИ.
У «Экспобела», на мой взгляд, есть огромный потенциал роста, который прямо пропорционален размеру земельного участка, которым располагает ТРЦ — огромная парковка и площади бывшего рынка. И ограничивает его возможности только осторожность владельцев, которые, возможно, не хотят снижать доходность на метр и входить в новый инвестиционный период.
Продолжение следует.
BelRetail.by – это специализированный интернет-ресурс о розничной торговле и e-commerce в Республике Беларусь: актуальная информация о событиях отрасли, статьи, мнения; каталог ритейлеров, вакансии, профильное обучение, акции и бонусные предложения.
