Вялый бум торговых «квадратов»

Сроки ввода крупнейших торговых объектов столицы переносятся на фоне снижения розничных продаж.

В последние месяцы СМИ уже не раз пестрели заголовками в стиле «Названа точная дата открытия торгово-развлекательного цент­ра…» (вместо многоточия можно подставить любое из трех названий — Galleria Minsk, Dana Mall, Green City).

Ожидалось, что, в частности, Dana Mall распахнет двери в марте нынешнего года. После несостоявшегося открытия новым временным рубежом определен август, хотя более вероятно, что центр будет введен в строй не ранее конца года.

Ввод в эксплуатацию Galleria Minsk намечен на III квартал. Возможно, событие приурочат к 4 сентября — Дню города. Во всяком случае темпы работ по внутренней отделке помещений ТРЦ обнадеживают.

Green City начнет функционировать в полном объеме, скорее всего, также к концу года, а вот старт первой очереди — гипермаркета — ожидался уже в июне. Промышленные и продовольственные (не скоропортящиеся) товары даже выложили на полки, но по ряду причин административного характера объект все еще не начал работать.

Все три объекта следует относить к очень крупным. Арендные площади (GLA) торгово-развлекательной недвижимости Galleria Minsk составляют 36,3 тыс. кв. м, Dana Mall — 52 тыс. и Green City — 46,2 тыс. кв. м. Достаточно отметить, что суммарная площадь GLA действующих сегодня в Минске торговых объектов современного формата («Экспобел», «Замок», «Скала», «Момо», «Галилео») равняется немногим более 137 тыс. кв. м. Ввод «новичков» расширит рынок на 135 тыс. кв. м GLA, то есть почти в два раза.

Затишье всех форматов

Показательно, что в первом полугодии открываться не спешили не только крупные, но и средние, и мелкие торговые объекты.

После бума последних лет, когда торговые центры и гипер­маркеты появлялись один за другим, нынешняя ситуация несколько непривычна. Из заметных событий полугодия можно отметить разве что ввод торгового центра общей площадью чуть более 11 тыс. кв. м на рынке «Уручье-3» (ул. Никифорова). Кроме того, в пригороде Минска, возле поселка Щомыслица, частично открылся ТЦ «Глобус Парк». С апреля в комплексе работает «Корона», правда, в усеченном варианте — как продовольственный супермаркет, хотя для сети больше характерны гипермаркеты или новый небольшой формат магазинов «у дома» — «Корона Бистро».

Неспешность ретейлеров легко объяснить состоянием рынка. В январе — мае 2016 года в столице розничный товарооборот упал на 0,5 % к аналогичному периоду 2015-го, хотя по итогам минувшего года, несмотря на падение розницы в целом по стране, Минск смог прирасти по этому показателю.

Условным утешением для магазинов стало лишь снижение арендных ставок на торговые площади, которые все чаще оказываются привязанными к выручке арендаторов. Просели даже ставки под крупноформатный продовольственный ретейл (супермаркеты и гипермаркеты), чего не было даже во время предыдущих кризисов. Если год-два назад в Минске сдача помещений под продовольственные магазины-якоря по ставке 17—19 евро за квадратный метр была нормой, а в некоторых объектах ставки доходили до 20—21 евро за «квадрат», то теперь предлагать арендатору цену более 12—14 евро бесполезно. Такой уровень ставок характерен только для гарантированно «проходных» объектов. В центрах, не генерирующих устойчивый поток покупателей, ставки еще ниже.

Спрос падает, предложение растет

С 2015 года со столичного рынка одна за другой начали уходить крупнейшие по количеству объектов розничные сети («Родная сторона», «Домовой»). На грани выживания оказался «Простор». Некоторые ретейлеры сократили количество точек, особенно на арендованных площадях, следовательно, увеличилось предложение помещений.

К тому же с августа прош­лого года начали действовать антимонопольные требования к предельной доле субъекта хозяйствования в розничном товарообороте административно-­территориальных единиц. Повсеместной стала ситуация, когда одна торговая сеть желает арендовать вакантные площади, но не может сделать этого в силу антимонопольных ограничений, а другая может, но настаивает на существенном снижении арендных ставок.

Впрочем, пока пертурбации на рынке не привели к критическому росту вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости: данный показатель увеличился с 7 % (среднее значение за предыдущие годы) до 10 %. Только в отдельных торговых центрах с неудачной концепцией или месторасположением вакантность достигла 30 % и более.

В наибольшей степени пострадали объекты старых форматов, поскольку их основной арендатор (индивидуальные предприниматели) заметно снизил торговую активность. В ТРЦ нового типа площади, освобожденные после ухода одних сетей, как правило, занимают другие.

Заметно увеличился период экспозиции недавно введенных в эксплуатацию объектов. Многие открывшиеся в 2015 году ТРЦ в 2016-й вошли с далеко не заполненными площадями. Собст­венники помещений должны быть готовы к тому, что поиск арендаторов новых помещений может растянуться не на стандартные шесть месяцев, как это было прежде, а на полтора или даже два года. И это при условии, что арендаторам предлагают среднерыночные ставки.

Не заглядывая в даль

Во втором полугодии мы не ожидаем существенных изменений ни по ставкам, ни по вакантности. Вероятно, сузится диапазон ставок между наиболее дорогими и наиболее дешевыми предложениями на сопоставимые помещения.

Ранее некоторые арендаторы выдвигали идею привязать ставки к рублю, на что по ряду причин не соглашались собственники объектов. Возможно, после деноминации национальной валюты идею реанимируют и вновь попробуют воплотить в жизнь.

Зато практически со стопроцентной уверенностью можно утверждать, что дальнейшее распространение получит привязка стоимости аренды к выручке арендатора в форме процента от оборота торгового оператора как с установлением фиксированных коридоров в абсолютных значениях, так и без них.

Поделиться в социальных сетях: