В России девелоперы и арендаторы перезагружают отношения

30.07.2015
В России девелоперы и арендаторы перезагружают отношения

В условиях продолжающегося кризиса и падения экономики, отношения между девелоперами и арендаторами в России перешли в новую фазу, требующую «перезагрузки». Это касается и ТРЦ, в которых пустеют площади, и ритейлеров, которым нужно сохранить лояльность покупателя к своему бренду и просто выжить.

По последним данным, падение экономики во II квартале ускорилось до 4,7%, а многие экономисты пока еще не видят «дна рецессии». На этом фоне оборот розничной торговли в РФ в первом полугодии 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сократился на 8% — до 13 трлн. руб., в июне (в годовом выражении) — на 9,4%.

В этой ситуации с одной стороны на владельцев торговых центров оказывают давление банки, долларовые ставки и постоянные расходы на содержание ТРЦ. На ритейлеров — снижение трафика, потребительской активности в целом, рациональное поведение покупателя, который перешел в режим экономии. В ряде торговых центров арендаторы уже предложили владельцам перейти на оплату за аренду от процента с оборота.

Из торговых центров уже ушли многие бренды. Некоторые — приостановив развитие: Стокманн,  Аdidas, Fashion Galaxy, Inditex, BNS Group. Другие — ушли с рынка: Esprit, OVS и River Island, New Look.  Готовится к уходу American Eagle.

В целом в Москве около 50%  арендаторов перешли на процент с оборота, остальные работают по прежней схеме: фиксированная ставка плюс процент.

Но здесь возникает проблема: как проконтролировать достоверность цифр у арендатора? Как определить справедливый процент с продаж?

Арендная ставка в торговых центрах варьируется от 1,5% до 20%, в зависимости от типа арендатора и бренда магазина.  В конечном итоге, величина ставки определяется индивидуально с каждым арендатором и является компромиссом, достигнутом в результате переговоров.

Кроме того, в нынешней ситуации в России многие ритейлеры работают по «серым» схемам, занижая свой процент с оборота. В основном, это средние и мелкие компании.

Очень важно контролировать этот процесс, чтобы устранить риски, которые были озвучены выше. Научиться слушать друг друга и совместно решать проблемы – задача непростая.

«Если не контролировать, то неизбежно будем терпеть убытки, - утверждает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. – «Серые схемы» распространены в основном среди небольших ритейлеров, поэтому внедрение автоматизированной системы, которая контролирует кассовые сборы – это единственно правильный путь.»

Любые проблемы и споры лучше решать с помощью данных, полученных из независимых источников. Обязательное условие: полная автоматизация, т.е. устранение человеческого фактора, которое к тому же экономит трудозатраты.

«Подключение к автоматической системе с кассовых аппаратов позволяет освободить бухгалтерию от ежедневной рутинной работы, что экономит трудозатраты, — говорит  Татьяна Гаранян, директор по развитию сети мужской одежды Henderson. — Теперь можно не думать о  передаче данных управляющей компании — это делается автоматически. К тому же систему можно настроить на определенный временной интервал, удобный как для арендодателя, так и для арендатора. Также это решение, установленное в «Щуке», позволяет решать все вопросы арендодателем, имея данные из независимого источника. В итоге в отношениях достигается финансовая прозрачность, выгодная обеим сторонам».

Однако не все арендаторы понимают выгоду подключения. Некоторые ритейлеры считают, что установка дополнительного модуля на кассовые аппараты будет лишней нагрузкой на работу оборудования и повысит риск безопасности системы. В данном случае необходимо соотнести его степень и выгоду при выстраивании долгосрочных отношений с управляющей компанией.

По словам Ольги Летютиной, операционного директора УК «Столица Менеджмент» сети ТЦ «Столица», «контроль за кассой арендатора необходим, так как у арендатора всегда есть соблазн работать по «серым схемам». Чтобы успешно управлять торговым центром, - добавляет эксперт, - нужно всегда находиться глубоко внутри бизнеса арендатора и контролировать каждый его шаг. Отсутствие законов и российский менталитет не позволяет ритейлерам вести бизнес на европейском уровне. Любое инновационное технологическое решение в этой сфере поможет компании управлять торговым центром».

Некоторые торговые центры используют данные с кассовых аппаратов не только для контроля.

Ева Снеговская, директор по маркетингу ТРЦ «АФИМОЛЛ» считает подключение к кассам арендаторов хорошим средством для аналитики. «Особенно, когда данные объединяются из нескольких источников, как у нас – счетчики на входах и дополнительные датчики по всему моллу для нашей навигации, - добавляет эксперт. -  Объединяя несколько параметров, мы можем сопоставлять данные выручки с данными посещаемости, сравнивать торговые зоны одного молла, прослеживать тенденции по сезонам, дням недели и прочее. Такая аналитика очень полезна маркетингу молла в целом и для каждого нашего арендатора».

«Имея в торговом центре несколько метрик, выгружаемых автоматически и взаимосвязанных между собой, можно создать полноценную картину для анализа, что повысит эффективность управления в разы», — резюмирует президент компании Watcom Group Роыман Скороходов.

Учитывая тот факт, что в I полугодии 2015 г. вакантность торговых центров в Москве увеличилась в 2 раза, по данным Collier International, по сравнению с годом ранее, и арендаторам, и управляющим компаниям придется искать новые креативные способы взаимодействия и выстраивания долгосрочных отношений.

По мнению многих экспертов, будущее — за процентом с оборота без фиксированных платежей. 

По теме: