Рынок производственно-складской недвижимости Минска в 2024 году вырос всего на 4%

К концу 2024 года объем производственно-складской недвижимости (далее – I&L) в Минском регионе вырос на 4% и составил 1 707 тыс. кв. м., говорится в отчете сообщают консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ.

Соотношение площади I&L на рынке по классам осталось неизменным и соответствует уровню предыдущего года (Класс А – 60%, Класс В – 40%).

Появление новых складских помещений и последовавшие ротации, снизили ажиотажный спрос в начале года. Тем не менее рынок продолжал испытывать влияние внешних и внутренних факторов, таких как изменения логистических маршрутов и законодательства, рост стоимости фрахта, а также сложности в расчетах с контрагентами.

Эти изменения привели к нестабильности спроса в 2024 г. на фоне чего наблюдались колебания ставок аренды и уровня вакантности.

Календарь событий

Апрель 2024

Сортировочный центр Ozon увеличил площади в ТЛЦ «Королев Стан» на 14 тыс. кв. м, достигнув общего объема в 34 тыс. кв. м.

Новый собственник сети Mak.by приобрел низкотемпературный комплекс логистического партнера сети McDonald’s по рекордной цене – $1 834 с НДС за кв. м

Июнь 2024

С начала года вакантность на рынке увеличилась с 1% до 3,5%, а арендные ставки снизились на 14% в классе В и на 16% в классе А.

Июль 2024

Началось строительство логистического центра Wildberries площадью 135 тыс. кв. м в Индустриальном парке «Великий камень».

Сентябрь-ноябрь 2024

С вводом двух корпусов, складские площади ТЛК «Прилесье» увеличиваются на 39 тыс. кв. м и достигают общего объема в 151 тыс. кв. м.

Аренда в ТЛК «Прилесье» корпуса площадью почти 26 тыс. кв. м сетью «Доброном» является крупнейшей арендной сделкой 2024 года.

Октябрь 2024

Незавершенный ПСК компании «Виталюр» в Колядичах перешел новому собственнику.

Осень 2024

Несколько проектов складских и логистических объектов анонсировано в ИП «Великий камень» и СЭЗ «Минск».

Декабрь 2024

Вакантность снова начала снижаться, а ставки – расти.

Новое предложение

В 2024 году объем ввода I&L площадей снизился по сравнению с предыдущими годами. Это связано с осторожным подходом девелоперов к строительству новых объектов и приоритетности объектов формата built-to-suit в последние два-три года. Санкционное давление, рост стоимости привлеченного финансирования, международная нестабильность и неопределенность стали причинами, по которым многие проекты были отложены или временно остановлены.

В основном в 2024 году вводятся объекты, реализация которых началась 3-4 года назад или их строительство было профинансировано международными банками.

Новое предложение на 2024 год составляет 69,7 тыс. кв. м I&L площадей в пяти объектах, включая два складских корпуса в ТЛК «Прилесье», ПСК «Б60» в промзоне Колядичи, ПСК с административно-бытовым корпусом в Каменной горке и ПСК в Западном промузле.

Перспективные объекты

Почти 300 тыс. кв. м составляет прогнозируемый ввод новых I&L площадей в период 2025-2026 годов, из них около 220 тыс. кв. м может составить новое предложение рынку в 2025 году. Более 70% площадей в этот период будет выведено на рынок в формате built-to-suit.

Основной прирост стока должен произойти за счет ввода ЛЦ Wildberries, на который приходится 45% перспективного предложения. На 38 тыс. кв. м увеличатся площади ТЛК «Прилесье» и почти 20 тыс. кв. м будет введено в ЛЦ «Г13». В высокой стадии готовности находятся корпус формата Light industrial площадью 12 тыс. кв. м в Индустриальном парке «Великий камень», а также площади в Минском технопарке на пр. Партизанском, 8.

Более 190 тыс. кв. м в 20 проектах уже анонсированы и находятся на стадии согласования или привлечения финансирования. Однако, стоит отметить, что только около половины из них, вероятно, будут реализованы, и сроки реализации могут растянуться.

Спрос

В 2024 году все поступившее на рынок новое предложение I&L площадей было поглощено. Как в сделках аренды, так и купли-продажи, качественные, соответствующие классу и запросам арендаторов, складские и производственно-складские объекты востребованы. Такая же перспектива прослеживается и на следующий год.

Ожидаемое поглощение I&L площадей в 2025 году составит не менее 100 тыс. кв. м без учета ЛЦ Wildberries.

Ставки

По итогам 2024 года ставки аренды в объектах I&L расширили диапазон на 0,5 €/кв. м/мес. В каждую сторону в классе А и не изменились в классе В.

Увеличение диапазона размера арендных ставок свидетельствует о поиске равновесных значений арендных ставок на рынке. В течение года наблюдались колебания ставок предложения, что было обосновано сезонностью и характеристиками (местоположение, инфраструктура и т.д.) выставленных на рынок объектов.

Вакантность

Отмеченное с весны 2024 года снижение ставок в совокупности с необходимостью увеличения складских запасов отразилось на снижении вакантности.

В период сезонного роста спроса даже в новых, введенных в текущем году объектах, вакантность незначительна. В ближайшие месяцы вакантность вернется на уровень 3-4%, но летом можно ожидать снова ее снижение.

Сделки купли-продажи

Количество сделок в 2024 году снизилось по сравнению с 2023 годом в 1,7 раза, общая площадь и стоимость сделок уменьшились на 24% и 21% соответственно. При этом средняя цена за 1 кв. м в сделках 2024 года почти в 2 раза выше.

Большая доля объектов, участвовавших в сделках, приходилась на новые объекты и объекты производственно-складской недвижимости, возрастом до 10 лет. Это стало результатом роста инвестиционного интереса к современным объектам I&L, при этом объекты реализовались по рыночной цене.

Как правило, качественная I&L недвижимость приобретается для ведения хозяйственной деятельности компаниями и уже не попадает на спекулятивный рынок.

¹ Сделки, зарегистрированные с 16.09.2024 по 31.12.2024 года, площадью от 500 кв. м.

² Цены указаны с НДС.

³ Цена расчетная в связи с допущенной при регистрации договора сделки ошибкой.

Тенденции и прогноз

Развивающийся рынок I&L недвижимости по-прежнему характеризуется недостаточностью стока I&L площадей. В условиях растущей электронной коммерции и необходимости в современных логистических решениях, спрос на такие объекты будет только увеличиваться. Стало очевидно, что ежегодный прирост стока I&L площадей на 4-12% не удовлетворяет даже органическому росту спроса на рынке. При этом ввод новых площадей в 2024 году стал наименьшим с 2020 года.

Однако девелоперы вышли из состояния осторожного ожидания и начали более активно анонсировать новые проекты. В 2024 году представлено несколько новых проектов, не только формата built-to-suit, но и спекулятивных. Международные проекты могут появиться в СЭЗ «Минск» и Индустриальном парке «Великий камень».

В ближайшее время вывод на рынок новых производственно-складских площадей будет проходить более активно, и сток увеличится до 2 млн. кв. м в течение 2-3 лет.

В 2025 году вакантность и ставки будут балансировать под давлением изменения ситуации на рынке, поднимаясь и опускаясь несколько раз в течение года. Прогнозируемые ставки аренды будут в пределах 4,0-6,0 €/кв. м/мес. в классе В и 5,0-7,0 €/кв. м/мес. в классе А.

Вакантность на протяжении года будет находиться на уровне 2,5% ±1,5 п.п. В 2024 году, в отличие от 2023 года, инвесторы проявили интерес к приобретению современных I&L комплексов и площадей по более высокой цене. Данная тенденция будет стимулировать девелоперов к реализации новых и/или более масштабных проектов и в дальнейшем.

Поделиться в социальных сетях: