Рынок производственно-складской недвижимости минского региона в 2025 году вырос на 9%

Консалтинговая компания КОЛЛИЕРЗ представила итоговый отчет за 2025 год по сегменту производственно-складской недвижимости минского региона (г. Минск+25 км от МКАД). Сток в данном сегменте в 2025 году увеличился на 9% и составил 1 861,1 тыс. кв. м.

Темп роста чуть выше среднегодовых значений за предшествующий 5-летний период. Однако низкий уровень обеспеченности производственно-складскими помещениями сохраняется. Усиливает ситуацию отсутствие поддержки складской недвижимости в регионах, в то время как для рынков с развитой инфраструктурой, наоборот, свойственно создание соразмерных объемов производственно-складской недвижимости возле всех крупных городов страны.

Читать также: Рынок производственно-складской недвижимости минского региона увеличится на 308 тыс. кв. м. Итоги 3 квартала 2025 года.

Основные события в 2025 году

I квартал 2025

Введен ПСК формата light industrial площадью 11,8 тыс. кв. м в индустриальном парке «Великий камень».

Введены два корпуса в Минском городском технопарке. Общая площадь под размещение производств – 20,9 тыс. кв. м.

Январь 2025

Складской корпус площадью 5,0 тыс. кв. м на ул.Селицкого, 9/14 приобретает частное лицо за 2,0 млн. долларов (392 за 1 кв. м).

Постройка.бел становится собственником оптовой базы площадью 8,0 тыс. кв. м на ул.Казинца, 11 за 3,7 млн. долларов (465 долларов за 1 кв. м).

Февраль 2025

«Мяскин и Колбаскин» приобретает склад площадью 7,5 тыс. кв. м в аг.Большевик за 2,0 млн. долларов (265 долларов за 1 кв. м).

II квартал 2025

Введен производственный корпус W08 в ТЛЦ «Прилесье» (25,9 тыс. кв. м).

III квартал 2025

Введен новый производственно-складской корпус в ТЛЦ «Белтаможсервис-2» площадью 5,0 тыс. кв. м.

Введен производственный корпус с АБК в Папернянском с/с, 109В площадью 8,0 тыс. кв. м.

Введены два корпуса в Минском городском технопарке. Общая площадь под размещение производств – 31,7 тыс. кв. м.

Сентябрь 2025

«Морская гавань» выкупает 16 зданий рыбоперерабатывающего комплекса на ул.Стебенёва общей площадью 27,6 тыс. кв. м за 2,9 млн. долларов (106 долларов за 1 кв. м).

IV квартал 2025

Введен производственный корпус на ул.Танковая, 2 площадью 12,8 тыс. кв. м.

Введен производственный корпус «Б29» на ул.Бабушкина, 29 площадью 6 тыс. кв. м.

Введен производственно-складской корпус с АБК в Фанипольском с/с, 119 площадью 12,2 тыс. кв. м.

Введена 3 очередь в ТЛК-2 «Домовой» площадью 8,0 тыс. кв. м.

Введен складской корпус в аг. Хатежино площадью 3,6 тыс. кв. м.

Новое предложение

В 2025 году в минском регионе введено 10 объектов производственно-складской недвижимости общей площадью 152 тыс. кв. м. Во всех объектах арендаторы/покупатели определены на этапе строительно-монтажных работ и в свободное предложение на рынок не попали.

Перспективные объекты

В 2026-2027 г.г. прогнозируемый ввод новых I&L площадей может составить 417 тыс. кв. м, что увеличит существующий сток на 22%. При этом 332 тыс. кв. м будут введены в 2026 году и в этом случае станут рекордным объемом ввода за всю историю наблюдений. Большая часть площадей в этот период найдет арендатора на этапе строительства и не поступит в спекулятивное предложение.

Если предыдущий период характеризовался ажиотажным спросом, то особенность нового ввода объектов — вывод больших объемов предложения в период нормализации рынка. Тенденция является глобальной и происходит повсеместно. Это означает, что арендаторы станут более избирательными, для арендодателей возникнет необходимость формирования стратегии вывода объектов на рынок, а девелоперам придется корректировать ожидания доходности под стандартные условия рынка.

Спрос

Спрос I&L площадей на рынке Минского региона остается стабильным.

Объем нового предложения с начала года вырос до 154 тыс. кв. м, при этом все поступившее на рынок предложение поглощено до момента ввода объектов в эксплуатацию.

Ставки

Ставки аренды приведены без учета НДС

В 2025 году продолжается повышенное давление на арендные ставки со стороны арендодателей. При этом верхние значения ставки предложения достигли уровня российского предложения, а в классе В – сравнялись с классом А. Однако это запрашиваемая арендная ставка. Договоры аренды заключаются (перезаключаются) на прежних условиях и в редких случаях – с небольшим повышением на 6-10%.

Отсутствие спроса на завышенное ценовое ожидание арендодателей ведет к увеличению срока экспозиции и росту вакантности.

Вакантность

Вакантность I&L площадей в Минском регионе, увеличившись на 0,6 п.п., все еще остается на низком уровне. Преимущественно рост вакантности происходит в классе В, в котором завышенное ценовое ожидание арендодателей не поддерживается спросом арендаторов. В классе А свободные площади практически отсутствуют.

Сделки купли-продажи

В 2025 году количество сделок с объектами производственно-складской недвижимостью увеличивается в 2,2 раза, их стоимость – в 1,4 раза, а площадь – в 1,9 раза. Средняя стоимость меньше на 42% из-за большого количества сделок с объектами под реконструкцию / редевелопмент.

Самой крупной по сумме является приобретение Постройка.бел оптовой базы на ул.Казинца, 11 за $3,7 млн. Площадь объекта – 8,0 тыс. кв. м, цена продажи – $465 за 1 кв. м.

Самым большим приобретенным объектом является рыбокомплекс (16 зданий) общей площадью 27,6 тыс. кв. м. Их собственником становится «Морская гавань» за $2,9 млн или по цене $106 за 1 кв. м.

Наиболее дорогой за 1 кв. м является сделка по приобретению здания автомастерской на ул.Гурского, 40 площадью 516 кв. м за $0,7 млн или по цене $1 346 за 1 кв. м.

¹ Сделки площадью от 500 кв. м. с 01.01.2025 по 31.12.2025 года

² Цены указаны с НДС

Тенденции и прогноз

2025 год характеризуется активизацией девелоперской деятельности, при этом веденный объем нового предложения поглощен еще на этапе строительства. В результате рынок производственно-складской недвижимости по-прежнему характеризуется недостаточностью стока I&L площадей, а неудовлетворенный спрос на складские помещения сохраняется.

В конце года наблюдается попытка девелоперов повысить арендные ставки на складские помещения. Уровень верхних границ ставок достиг соизмеримого уровня с российским предложением, при этом сравнявшись в классах А и В, но объекты отличаются по качеству. Ожидаемо, что арендаторы не готовы идти на завышенное ценовое предложение, поэтому договоры в большинстве случаев заключаются на прежних условиях.

Завышенное ценовое ожидание арендодателей лишь ведет к увеличению срока экспозиции и повышению вакантности, хотя вакантность пока держится на низком уровне.

Вопрос с недостатком арендных площадей и участков под строительство в 2025 году решается за счет сделок купли-продажи, что отражается в росте их количества, суммы и площади. Среди них много проектов реконструкции: старые здания коровников и телятников, производственных баз и хозяйственных зданий приобретаются под реконструкцию, в том числе с полном сносом и новым строительством. В последующем такие объекты также пополнят сток производственно-складской недвижимости.

В ближайшие годы рынок будет находиться под влиянием двух основных факторов.

Ожидается ввод новых объектов общей площадью более 400 тыс. кв. м, что увеличит существующий сток на 22%. При этом все новое предложение может быть достаточно быстро поглощено рынком за счет отложенного спроса.

Одновременно происходит нормализации ситуации на рынке складской недвижимости в глобальном масштабе: затихает ажиотажный спрос арендаторов, девелоперами введен большой объем новых объектов, арендные ставки возвращаются к своим стандартным значениям, вакантность увеличивается до естественного уровня. Такие тенденции будут характерны и в минском регионе, несмотря на некоторое запаздывание локального рынка.

Влияние обоих факторов проявится в поступательном снижении арендных ставок и увеличении вакантности, которая, тем не менее, будет сохраняться на уровне ниже естественной.

Полная ставка аренды (включая эксплуатационные и коммунальные платежи) будет находиться в пределах 12-21 рублей (4-6 евро) за 1 кв. м в месяц / кв. м / мес. в классе В и 17-25 рублей (5-7 евро) за 1 кв. м в месяц в классе А. Вакантность будет находиться на уровне 2-3%.

Поделиться в социальных сетях: