Обеспеченность торговыми площадями в Минске на высоком уровне, но их качество невысокое

Рынок современной крупноформатной торговой недвижимости города Минска оказался наиболее устойчив к происходящим в 2022 году изменениям. В наиболее успешных торговых центрах посещаемость к концу года практически вернулась к уровню доковидного 2019 г. Динамика роста вакантности и снижения ставок аренды в торговых объектах не была значительной, считают эксперты независимой консалтинговой компании «Коллиерз».

По итогам 2022 года в г. Минске предлагалось порядка 1 452,2 тыс. кв. м. валовой арендной площади (GLA) в торговых объектах современного формата. Обеспеченность жителей столицы торговыми площадями составляет 715 кв. м на 1 тыс. жителей, что в целом достаточный уровень для комфортного обслуживания населения, при этом в плане качества его состояние еще далеко не насыщенно.

В 2023-2024 годах ожидается ввод более 340 тыс. кв. м. торговых площадей.

В течение года на рынке проходили значительные ротационные процессы, в том числе вызванные уходом с рынка иностранных ритейлеров и финансовой несостоятельностью отечественных, успешные ритейлеры продолжали свое развитие.

В 2022 г. ставки аренды в современных торговых центрах незначительно снизились. В связи с вводом новых объектов в 2022 году, вакантность на конец года немного выросла и составила 9,6%.

Основные индикаторы рынка

1 GLA – Gross Leasable Area или валовая арендопригодная площадь.

2 Ставки арендной платы приведены в евро за 1 кв. м /мес. без НДС и операционных расходов по действующим договорам

Новое предложение

В 2022 году в г. Минске впервые с 2020 года состоялся ввод новых крупноформатных торговых объектов: торгово-развлекательный центр Green Time арендопригодной площадью 13 тыс. кв. м. и торгово-развлекательный комплекс Minsk City Mall (GLA 17 тыс. кв. м.), в торгово-развлекательном комплексе «Экспобел» введен новый корпус (GLA 18,5 тыс. кв. м.).

Характеристики введенных ТЦ

Динамика нового предложения торговых площадей в Минске (GLA), тыс. кв. м.

Распределение современных торговых площадей в г. Минске по размеру (GLA), декабрь 2022 г.

Сток и планируемые к вводу торговые центры

За 2022 год сток торговых площадей в Минске увеличился на 48,5 тыс. кв. м и на конец года составил 1 452 тыс. кв. м.

Реализация ряда крупных проектов коммерческой недвижимости в Минске в 2023-2024 годах должна значительно увеличить сток, в первую очередь, основной вклад ожидается от ТРЦ «Авиа Молл» торговой площадью 90 тыс. кв. м., ТРЦ «Галерея Сеница» (GLA 27 тыс. кв. м.), ТЦ в МФК Prizma (22 тыс. кв. м. торговой площади), а также анонсированное до конца 2023 года открытие торгового дома белорусских товаров в экс-ТРЦ «Магнит Минска» (GLA около 54 тыс. кв. м.).

Динамика и прогноз стока современных торговых площадей в г. Минске, кв. м.

Расположение новых торговых центров в г. Минске

Спрос и вакантность

Структура спроса на помещения по размеру на протяжении последних лет остается условно стабильной, среди арендаторов по-прежнему преобладает спрос небольших площадей. В 2022 году в торговых центрах появлялись мультибрендовые пространства: «We are» в ТРЦ «Дана Молл» и «TREND PARK» в ТРЦ Galleria Minsk. Развлекательная составляющая пополнилась ледовым катком в ТРЦ DiaMond City, в ТРЦ Palazzo открылись кинопространство «Mooon» и «Синемариум», фудмолл «Конкорс» и фитнес-центр заработали в ТРЦ Galileo, музей популярной науки «Квантум 2.0» в ТРЦ «Титан».

Динамика вакантности площадей в торговых центрах г. Минска

Структура торговых центров стала все более соответствовать общемировым тенденциям: снижается доля гипермаркетов и магазинов электроники и бытовой техники (минус 4 п.п. за год), растет доля объектов общественного питания, досуга и развлечений (годовой рост 5 п.п.). В целом, торговые центры становятся в первую очередь местом встречи и совместного времяпрепро- вождения, и уже во вторую – местом покупок. Эта тенденция в последние два года все более присуща и Минску.

Торговые центры, не отвечающие современным тенденциям, достаточно быстро постепенно умирают вместе со своими арендаторами («Арена Сити», «Европа», «Паркинг» и т.п.). Ряд торговых центров взяли курс на «беларуский колорит». Вслед за ТЦ «Столица» о реконцепции в схожем формате заявил ТЦ «Купаловский», долгострой «Магнит Минска» также сориентировали на наполнение отечественными брендами.

Национальные розничные сети с лета 2022 г. возобновили свое развитие. Наиболее активно развивались «Соседи» и «Санта», которые приросли почти на сорок новых магазинов каждая. Чуть скромнее, но тоже активно, прирастали новыми магазинами «Доброном» и «Евроопт», каждая из которых открыла около десяти новых магазинов. Green, «Гиппо», «Светофор» и «Простор» открывали единичные, но крупные объекты.

Ввод новых площадей во второй половине 2022 г. незначительно отразился на росте вакантности. По ранее введенным объектам вакантность даже сокращалась из-за отсутствия ввода новых объектов торговой недвижимости в предыдущие годы. Новые магазины, особенно в течение второго полугодия, открывались во всех ТОПовых торговых центрах: наиболее активно в Galileo, «Корона-Замок», Palazzo, «Экспобел», Green City и «Тивали».

Таким образом, рост вакантности в конце 2022 года до 9,6% является статистическим и, скорее всего, будет непродолжительным.

В целом по рынку крупноформатной современной торговой недвижимости города Минска в ближайшее время реальная вакантность вернется к прежнему уровню в пределах 7,2-7,6% от стока.

Ставки и сделки

В 2022 году на минском рынке торговой недвижимости не было такого резкого снижения ставок, как в офисном сегменте. В течение нескольких месяцев в начале года наблюдалось снижение ставок в валютном эквиваленте по объектам, где арендаторы в большинстве своем уплачивали процент от товарооборота. К концу периода эта разница нивелировалась, и процент от выручки оставался популярным инструментом арендных отношений.

Можно констатировать, что в настоящее время ставки аренды в валютном коэффициенте находятся на прежнем уровне, и значительных потрясений на рынке не произошло.

Ставки аренды в торговых центрах Минска, за 1 кв. м./мес.*

* без НДС и операционных расходов

** По средневзвешенному официальному курсу за декабрь 2022 г., установленному Национальным банком в размере 2,7064 BYN за 1 EUR

Ставки аренды сетевого 43 ритейла в г. Минске, за 1 кв. м./мес.*

* без НДС и операционных расходов

** до 200 кв. м торговой площади

*** По средневзвешенному официальному курсу за декабрь 2022 г., установленному Национальным банком в размере 2,7064 BYN за 1 EUR

В 2022 году на рынке торговой недвижимости города Минска было совершено 11 сделок купли-продажи крупных (от 500 кв. м) торговых площадей. Общий объем сделок составил 38 тыс. кв. м. на 31 млн. долл. США с НДС.

Сделки совершались и между продуктовыми ритейлерами («Просто- ритейл», «Табак-инвест», «Виталюр», «Евроторг»), в большинстве случаев без привлечения финансирования.

Крупнейшая на столичном рынке в 2022 г. сделка состоялась в отношении здания ТЦ «Е-Сити» (ул. Иосифа Гошкевича, 3) общей площадью 11,8 тыс. кв. м. и стоимостью $15,1 млн с НДС между компаниями «Евроторг» и «Табак-инвест».

Сделка с самой высокой стоимостью площади ($1 330 с НДС за 1 кв. м.) совершена между компаниями «Виталюр» и «ЦБК-торг» в отношении супермаркета (ул. Космонавтов, 5А) общей площадью 2,1 тыс. кв. м. и стоимостью $2,7 млн с НДС.

Тенденции и прогноз

По итогу 2022 года в г. Минске обеспеченность населения торговыми площадями составляет 715 кв. м на 1 тыс. жителей, что в целом достаточный уровень для комфортного обслуживания населения, при этом в плане качества его состояние еще далеко не насыщенно.

Рынок торговой недвижимости оказался устойчивым к влиянию санкционного давления, уходу зарубежных брендов или административному ценовому регулированию и запрету на заключения договоров аренды в «валютной привязке». Например, «Гиппо» уже арендовал 2 700 кв. м под супермаркет в строящемся ТЦ в МФК Prizma.

Вакантность в среднесрочной перспективе вырастет за счет нового ввода торговых центров). В настоящее время, по мере заполнения площадей в Minsk City Mall, ожидается, что вакантность вернется к естественному уровню 7-8%. Только торговые центры устаревшего формата и/или с невнятной концепцией будут демонстрировать рост вакантности.

Ротация в наиболее крупных и успешных торговых объектах будет происходить в единичных случаях, в то время как крупные площади будут преобразовываться в мультибрендовые и/или развлекательные пространства.

Ставки аренды находятся в равновесном значении, их изменение маловероятно. Некоторое снижение ставок допускается во вводимых новых торговых центрах до уровня, позволяющего девелоперу обслуживать банковские кредиты, а арендатору функционировать в условиях снижения покупательской способности.

Покупательская способность будет снижаться под влиянием сразу нескольких факторов: роста потребительских цен, снижения уровня доходов населения, выводом средств в иностранную валюту для обеспечения финансовой безопасности и т.п.

Роль развлекательной составляющей и питания в торговых центрах будет расти, продолжится процесс укрупнения фудкортов и увеличения доли арендаторов из категории общественного питания.

Поделиться в социальных сетях: