На рынке торговой недвижимости все стабильно, больших изменений не планируется

По итогам прошлого года рынок торговой недвижимости Минска в показал небывалый рост с 2016 года, однако в первом квартале 2025-го все стабилизировалось. Сток аренднопригодных площадей сохраняется на уровне конца прошлого года — 1 583 тыс. кв. м.

Согласно данным квартального отчета консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ, в 2025 году значительное поступление нового предложения не ожидается: прогнозируемый объем ввода в течение года может составить до 40 тыс. кв. м арендопригодных площадей за счет нового строительства и реконструкции.

Наиболее значимыми событиями в течение года станут открытие для посетителей ТРЦ Avia Mall во II квартале и увеличение площадей ТРЦ Green City на 13 тыс. кв. м за счет реконструкции. Ожидается, что будет завершено возведение ТРЦ на месте снесенного кинотеатра «Дружба» в Чижовке.

Спрос

В начале года на рынке наблюдается умеренный рост спроса со стороны ритейлеров. Вакантные площади в новых ТРЦ постепенно заполняются арендаторами. Так, в ТРЦ Prizma открыты двухэтажный магазин Gloria Jeans в новой концепции, флагманский магазин Redmond и Swed House, а в ТРЦ «Червенский» – Mark Formelle и «Подружка». Существующие сети расширяются и в других объектах, например, «Детмир» теперь представлен в ТРЦ Diamond City.

Ставки

В I квартале 2025 года арендные ставки сохраняются на прежнем уровне. Повышение базовой арендной величины (БАВ) на 5,7% затронет исключительно арендаторов торговых центров «Столица» и Первый Национальный торговый дом. В качественных и востребованных потребителем ТЦ и ТРЦ практически полностью применяется комбинированная модель расчета арендной платы, включающая фиксированную составляющую и процент от розничного товарооборота арендатора.

Вакантность

В начале года уровень вакантности в крупноформатных объектах торговой недвижимости достигает равновесных значений. Рынок демонстрирует позитивную динамику, поддерживаемую ростом потребительских расходов и увеличением товарооборота в секторах розничной торговли и общественного питания. Однако ситуация остается неоднородной: практически полная заполняемость наблюдается в крупнейших ТРЦ, тогда как максимальная вакантность сохраняется в объектах старого формата.

Сделки купли-продажи

За I квартал 2025 года совершенно 3 сделки¹ купли-продажи объектов торговой недвижимости. 2 сделки с автоцентрами (автосалонами) заключены одним девелопером, купившим объект на ул. Аэродромной взамен проданного на пр-те Независимости.

Наиболее дорогой сделкой является приобретение мелкоформатного торгового объекта в удаленной локации на ул. Некрашевича.

Тенденции и прогноз

В ближайшие несколько лет ежегодный объем введенных квадратных метров крупноформатной торговой недвижимости не превысит показатели 2024 года. Новые крупные объекты будут вводиться не чаще чем раз в 2-3 года. Сток все чаще будет пополняться ТЦ и ТРЦ микрорайонного формата, которые не подходят основным fashion-ритейлерам по своей концепции.

Предложение торговых площадей, поступившее на рынок в 2022-2024 годы будет постепенно заполняться арендаторами. Рост розничного товарооборота, расширение отечественных и присутствующих на рынке российских ритейлеров (и ожидаемый выход новых) будут драйвером поглощения торговых площадей в ближайшие годы.

В данной ситуации предпосылок для роста вакантности и снижения ставок нет. Можно ожидать, что вакантность после небольшого роста в первой половине 2025 года снизится на 2-3% во второй половине года.

При этом будет наблюдаться осторожный рост арендных ставок в качественных ТРЦ уже в I полугодии 2025 года, который к концу года может составить 10-15% по верхней границе диапазона. Снижение ставок будет наблюдаться в староформатных объектах, не удовлетворяющих запросы ни арендаторов, ни посетителей.

В сравнении со столицами сопредельных государств, позиции рынка крупноформатной торговой недвижимости Минска за прошедший год практически не изменились. Минск выделяется среди столиц соседних стран самой высокой вакантностью. При этом Минск занимает равноценную позицию по арендным ставкам. При сохранении в Минске объема ввода новых торговых площадей в ТЦ/ТРЦ на ожидаемом уровне, в течение 8-10 лет обеспеченность на 1 жителя площадями может достичь европейских показателей, продолжая опережать российские.

В 2024 году рынок торговой недвижимости демонстрировал низкую инвестиционную активность: без учета сделки по приобретению ТРЦ Mega Park, количество сделок снизилось на 27%, их общая стоимость уменьшилась на 18%, а площадь сделок сократилась на 33%. Наблюдается устойчивая тенденция к росту средней цены за квадратный метр, которая, вероятно, сохранится. Взвешенные позиции инвесторов будут сдерживать рост инвестиционной активности в ближайшие годы.

Поделиться в социальных сетях: