На рынке ритейла давно не было такой динамики: обзор торговой недвижимости г. Минска

Конъюнктура рынка для розницы и Беларуси, и Минска в 2024 году складывалась крайне удачно, чем она и не преминула воспользоваться. Тот же рост РТО всей розницы Минска на 20,5% о многом говорит! Давно на рынке не было такой динамики. Ведь это не просто высокие проценты, за ними стоит реальный рост денежной выручки игроками.

Это, в свою очередь, не было бы возможно без оптимизма и активности населения, конечных потребителей, что обусловлено и ростом денежных доходов, и доступностью потребительских кредитов и т.д.

«Безусловно, нас, как экспертов рынка, как участников рынка со стороны брокериджа, не могут не радовать открывающиеся новые объекты торговой недвижимости, выход на рынок новых сетей и розничных брендов. Все это имело место быть в прошедшем 2024 году», — отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Что происходило на рынке ритейла в 2024 году, особенно во второй его половине, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости г. Минска в 2024 г.».

ОБЩИЙ ОБЗОР

Положительная динамика РТО:

По результатам 2024 года динамика РТО города Минска продемонстрировала рост +20,5%, а динамика РТО Республики Беларусь — на +11,8%. В денежном выражении РТО города Минска 30,48 млрд рублей; РТО розничной торговли республики составил 90,1 млрд. рублей.

Новое открытие:

В сентябре состоялось открытие нового крупного объекта торговой недвижимости. Начал функционировать МФК/ТРЦ Prizma на Партизанском проспекте.

Уход от гигантизма:

Прослеживается тенденция к оптимизации форматов. Так, если в прошлые годы ритейлеры открывали гипермаркеты-гиганты, теперь стремятся к оптимизации эксплуатируемых площадей, чтобы и комфортно себя чувствовали покупатели, но и выручка с 1 квадратного метра торгового зала была высокой. В частности, в текущие период гипермаркет «Грин» «отрезал» часть торгового зала в ТРЦ «Грин Сити» и на освободившихся площадях открылся второй в Беларуси супермаркет парфюмерно-косметической сети «Золотое Яблоко».

Происшествия:

В октябре случился пожар в ТЦ «4 Сезона» на ул. Скрипникова. К моменту происшествия ТЦ был в довольно высокой стадии строительной готовности, что увеличило ущерб и скажется на смещении сроков ввода на более поздний период.

Банкротство:

Экономическим судом города Минска в ноябре открыто дело о банкротстве ООО «ГлавИндустрияСтрой». Данная компания является девелопером ТРЦ GREEN TIME, введенном в эксплуатацию в 2022 году

Предложение

Во II полугодии 2024 года в Минске состоялся ввод в эксплуатацию и начало функционирования МФК/ТРЦ Prizma. Это 4-уровневый ТРЦ с валовой арендной площадью в 35,5 тыс. кв. м. В качестве продовольственного якоря в объекте выступил крупный супермаркет сети «Гиппо».

ТРЦ Prizma после открытия

В I полугодии 2024 года в Минске также состоялось открытие крупного объекта, ТРЦ «Червенский». Данный проект реализован на месте некогда очень популярного одноименного рынка.

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости на конец года продемонстрировал неплохой годовой прирост площадей. Также очень многообещающей выглядит и перспектива новых открытий.

Динамика предложения современных торговых площадей в Минске, тыс. кв. м арендной площади

В ТРЦ «Авиа Молл», расположенном на проспекте Мира, открытие которого очень многие ждали вместе с открытием новых станций 3-ей линии минского метро, во II полугодии фактически завершены строительно-монтажные работы. Что позволило собственникам еще в августе провести презентацию ТРЦ для потенциальных арендаторов.

ТРЦ «Авиа Молл» в день презентации объекта

В 2024 году определилась судьба крупного долгостроя ТРЦ MEGA PARK, расположенного в крупном жилом районе Каменная Горка. В январе объект был приобретен компанией, основным учредителем которой выступила группа компаний "Санта".

В текущий период вносятся изменения и корректировки в проект и концепцию объекта. Также начал функционировать сайт ТРЦ (https://megapark.by).

ТРЦ «MEGA PARK»

Новый собственник ТРЦ MEGA PARK обнародовал уточнения в концепции. Так, в развлекательной

зоне сохранится кинотеатр. Планируют отказаться от ледового катка, а на его месте будет круглогодичный парк хвойных и тропических растений, площадью 2 500 м².  Также, как заявляют, в ТРЦ будет самый большой в стране семейно-развлекательный центр. Продовольственным якорем выступит гипермаркет сети «Соседи», уже подписан договор аренды.

Структура предложения

В структуре предложения по площади в Минске численно преобладают небольшие, районные/микрорайонные торговые центры с арендной (GLA) и даже общей (GBA) площадью до 10 тыс. кв. м, что в принципе логично: они проще в реализации, под них проще в границах Минска найти участки. Однако в последние годы небольшие объекты численно не становятся доминирующими. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах. Что наглядно подтвердили введенные в текущем году объекты.

Распределение современных торговых площадей в Минске по размеру (GLA)*

*- Объекты торговли ТД «Ждановичи» рассматриваются как единый объект

Спрос

Спрос на торговые площади в Минске сохранялся динамичным на протяжении всего 2024 года. Для рынка в II полугодии 2024 года были характерны как ротационные открытия в успешных объектах, так и открытия магазинов на вакантных площадях в ТЦ/ТРЦ, где были свободные предложения, не занятые арендаторами-предшественниками. Это относится как к новым проектам, как, например ТРЦ «Червенский», так и более старым, но имевшим до текущего года довольно высокую вакантность, как, например, «Минск Сити Молл».

Во многом активизации спроса способствовал выход на белорусский рынок новых игроков, прежде всего из числа новых российских сетей, ранее не представленных в белорусской рознице, а также за счет расширения присутствия уже знакомых потребителям розничных брендов. В частности, на белорусским рынке начали работать магазины таких сетей, как ADAMAS, «Лэтуаль», «Подружка», DNS.

Кроме факторов и событий, носивших локальный характер и влиявших на спрос в каждом конкретном объекте торговой недвижимости, можно определить и общерыночные факторы:

- Потребительский оптимизм и активность. Для рынка розницы и общественного питания в 2024 году характерен существенный рост розничного товарооборота как в физическом объеме (однодневный розничный товарооборот в расчете на душу населения за год вырос с 23 рублей до 26,8 рубля), так и в сопоставимых ценах (как его принято отражать в официально статистике).

Динамика роста РТО в г. Минске

- Рост реальных располагаемых денежных доходов населения (прежде всего, за счет роста размера реальной заработной платы).

- Положительная динамика потребительского кредитования. Еще в 2023 году случился бум потребительского кредитования (за 12 месяцев практически 10,5 млрд рублей). В 2024 году тенденция продолжилась. Это положительный фактор прежде всего для ритейлеров-арендаторов из сегментов дорогостоящих товаров длительного пользования.

- Направление на потребительские расходы населением сбережений: за 2024 г. жители продали иностранной валюты на 1,7 млрд долларов больше, чем приобрели. Для сравнения, в 2023 г. этот показатель был значительно скромнее – всего 0,3 млрд долларов чистой продажи. По экспертным оценкам, порядка 75% проданной населением валюты направляется на оплату потребительских товаров и услуг.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ НА РЫНКЕ

Средняя вакантность на рынке в 2024 году сохранилась невысокой. В большинстве функционирующих ТЦ она или не формируется, или наоборот, сокращалась.

Доля вакантных помещений в сегменте торговой недвижимости

Фактически свели к минимуму вакантность крупные объекты, ввод которых состоялся в конце 2023 года. ТЦ «Першы Нацыянальны Гандлёвы Дом» вводился без высокой вакантности во многом благодаря своей концепции и административному ресурсу, а ТЦ «Сеница», расположенный на внешней стороне МКАД, за прошедший 2024 год также проводил активные мероприятия по привлечению как арендаторов, так и покупателей, что в целом позволило существенно сократить объемы незаполненных площадей.

Коммерческие условия

В период I-II полугодий 2024 года участники рынка работали в рублевом поле. В наибольшей степени данный указ отразился на торговых центрах первых поколений, где высокий удельный вес небольших несетевых арендаторов, традиционно работающих с фиксированными ставками аренды.

В современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота. В отношении этих объектов важным фактором был рост товарооборота и физического объема выручки у ритейлеров. У большинства игроков рынка розницы в прошедшем 2024 году данные показатели были очень положительными. Однако некоторые потенциальные арендаторы отмечают, что собственники новых, ожидаемых к вводу новых объектов на стадии преддоговоров все настойчивее пытаются склонить их к заключению договоров с жесткими фиксированными ставками. И отдают предпочтения претендентам на помещения, которые соглашаются на фиксированную, высокую ставку. Даже если этот претендент представляет менее престижный бренд или сеть.

Если рассматривать коммерческие условия как фиксированные ставки, то их диапазоны в конце рассматриваемого периода были следующими.

Диапазоны ставок аренды на различные типоразмеры торговых помещений, рублей за 1 кв.м. в месяц (минимальные, максимальные и наиболее характерные диапазоны)

Если говорить о рублевых фиксированных ставках, то они несколько выросли, поскольку участники рынка и по новым договорам, и при пересмотре коммерческих условий по ранее действующим учитывали как уровень инфляции, так и девальвацию рубля за прошедшие несколько месяцев. А в осенние месяцы на валютном рынке отмечалась некоторая нестабильность курса рубля к основным валютам.

ТЕНДЕНЦИИ, ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Существенный рост предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов, находящихся в завершающихся стадиях строительства;
• Спрос на торговые площади сохранится активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция и за привлекательные площади;
• Подходы к потребительскому кредитованию несколько ужесточаются. Однако условия на рынке потребительского кредитования на ближайшее время сохраняются привлекательными для населения. Рост интереса на специальное предложение дешевых кредитов на товары национальных производителей;
• Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидаемая коррекция в 4-5%, по успешным объектам до 7-8%. Вероятно, будет пересмотр в сторону роста базовой арендной величины (БАВ);
• Вероятна активизация игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости;
• Формирование новой зоны стрит-ритейл в проекте «Северный Берег».

Поделиться в социальных сетях: