Актуальные правовые проблемы рынка торговой недвижимости

Девелоперы на первоначальных этапах строительства и запуска торговых объектов часто делают ошибки, которые очень сложно исправлять в последствии. О том, какие юридические аспекты следует учитывать девелоперам, рассказала партнер компании «Власова, Михель и Партнеры» Ектерина Забелло.

Мероприятие, посвященное итогам развития рынка коммерческой недвижимости в 2016 году было организовано компаниями компанией Colliers International и Адвокатским бюро «Власова, Михель и Партнеры».

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

Увеличение числа проблемных объектов (недострой)

Снижение количества реализуемых проектов

На сегодня практика заключения инвестиционных договоров достигла минимума и близка к нулю. Т.е. массовые инвесторы не идут в строительство новых объектов. Остались только крупные сделки, которые заключаются на индивидуальных условиях.

Снижение арендных ставок и рост вакантности с открытием новых объектов

Потенциальная проблема перепрофилирования и редевеломпента

Что-то нужно делать с теми объектами, которые морально устарели и которые владельцы хотят сохранить. Параллельно со строительством новых объектов обязательно должн решаться задача с перепрофилированием существующих.

Сложности с привлечением финансирования, проблемы с обеспечением кредитов

Развитие практики применения санкций по инвестдоговорам

Проблема в том, что договоры заключались 5-6 лет назад и инвесторы не обращали внимание на санкции и последствия, связанные со сроками строительства. Сейчас по многим объектам наступают критические сроки, когда государство не может продлевать сроки, а инвестор вынужден нести дополнительные расходы на оплату льгот и штрафов. Пример – гипермаркет Green City.

Правовые проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы

Проблемы, связанные с несвоевременным вводом объектов в эксплуатацию

Проблемы с завершением строительства при наличии инвестдоговора (права на землю)

У большинства из тех, кто строил объекты по инвестиционным договорам, но не ввел объект в эксплуатацию в срок,  истекли сроки землепользования. Юридически государство обязано было изъять участок и выставить его на аукцион. Но если на данном участке уже стоит практически готовый объект, выставлять его на аукцион в поисках нового инвестора неразумно.

Недавно в Декрет №10 были внесены изменения, и появилась возможность оставить данный участок у инвестора. Если инвестор возместит все предоставленные ему льготы и договорные санкции (при их наличии) то государство имеет право оставить инвестору участок с тем, чтобы он смог достроить и запустить объект, но уже без инвестиционного договора.

Отказ сторон от заключения основного договора аренды при наличии предварительного

Многие девелоперы на этапе строительства 3-4 года назад заключали предварительные договоры с арендаторами, чтобы как-то гарантировать заполняемость. На сегодня те договорные условия и цены не отвечают рыночной ситуации. Кроме того, они могут не отвечать интересам обеих сторон.

Прежние условия не отвечают интересам арендаторов, потому что арендные ставки сегодня гораздо ниже тех, которые были несколько лет назад.

С точки зрения арендодателя предварительные условия не отвечают его интересам в ситуации, когда арендодатель мог найти более выгодного, перспективного или крупного арендатора, или была изменена концепция объекта, и арендатор не вписывается в эту концепцию.

Конфликты между несколькими собственниками объектов недвижимости

Эта проблема стала встречаться именно в последнее время, когда девелоперы в условиях кризиса частично начали не только сдавать в аренду, но и распродавать построенные объекты, и в результате объекты стали совместной собственностью нескольких собственников. В условиях снижения доходности ситуация требует большего участия собственников в управлении объектом и согласованного понимания, как в дальнейшем его развивать. Многие собственники не могут договориться и согласовать стратегию дальнейшего совместного бизнеса, не говоря уже о том, что не могут прийти к согласию по таким вопросам, как, например, распоряжение общим имуществом (места общего пользования, лестничные клетки и т.д.).

Ограничения в возможности распоряжения (передачи в залог) прав на землю

Законодательство о землепользовании ограничивает возможности девелоперов привлекать заемные ресурсы для развития.

Передача здания в ипотеку допускается только с одновременным залогом права аренды земельного участка, если за право заключения договора аренды взималась плата.

Если плата не взималась (как происходит, например, при заключении инвестиционного договора), здание может быть заложено только без залога права аренды земли.

Залогодержателями права аренды земли могут быть только банки, имеющие специальное разрешение (лицензию), МФК, Евразийский банк развития и ЕБРР.

Поделиться в социальных сетях: