«Сегодня важно очень внимательно относиться к своему розничному бизнесу»

Belretail.by продолжает публиковать мнения экспертов ведущих компаний, работающих на рынке ритейла и торговой недвижимости. Анна Заборонок, управляющий партнер группы компаний ASCOM и консультант в области ритейла представила свою оценку текущего состояния рынка торговой недвижимости и ответила на ряд наших вопросов.

Анна Заборонок, 

управляющий партнер группы компаний ASCOM и консультант в области ритейла

Как вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости в Беларуси?

На протяжении этого года все категории коммерческой недвижимости претерпели изменения. Я остановлюсь сегодня на торговых центрах.

В первой половине года было проседание рынка в целом, которое было связано с непониманием жителей Беларуси что происходит.

Сработало чувство страха, поэтому падение в сегменте торговых центров было на уровне 30-45%. С мая мы увидели рост, потому что люди изголодались по шоппингу, т.к. поход в торговый центр сопровождается эмоциональной и развлекательной частью. Люди искали выход из состояния страха и тревоги, которые испытали в первые месяцы распространения COVID-19. Рост наблюдался во всех товарных категориях.

Стрит-ритейл и районные торговые центры пострадали менее. Здесь сыграл фактор «близости к дому/работе и наибольшей безопасности». И, честно говоря, сейчас виден тренд в России и у нас — усиление позиций торговых центров «районного масштаба», которые закрывают потребности первой необходимости у жителей района. Посетители по-прежнему избегают «толпы» и массового скопления.

В то же время к середине года значительно вырос онлайн-сегмент. Много беларусов, которые ранее не покупали онлайн, открыли для себя новый канал покупок и им понравилось. В принципе, можно сказать, что в Беларуси идет хорошая динамика развития именно онлайн-форматов.

Летом розница отработала хорошо. Люди вернулись в торговые центры, хорошо были загружены развлекательные зоны и фудкорты. Наиболее динамичный рост в июне-августе наблюдался в категориях DIY, товары для детей, одежды и обуви. Покупатели просто оставили деньги в стране и не вывезли их в Польшу и Литву.

В этом году мы отмечаем изменения в ценовых моделях в нашей отрасли: все больше ритейлеров переходят на формирование арендной платы от оборота. Мы для себя это оцениваем как хорошую перспективу, которая предполагает честные отношения между арендодателем и арендатором.

Вторая половина года дала понять девелоперам, что покупки в онлайне — это уже неотъемлемая часть будущего ритейла. Сегодня стоит дилемма как правильно выстраивать финансовую модель с арендаторами, т.к. торговые центры становятся по сути одним из основных инструментов продвижения брендов товаров наших арендаторов: «большая витрина и примерочная». Будущее торговых центров — это развлечения, еда и эмоции, которые мы можем дать нашим посетителя. Сами покупки в торговых центрах будут скорее эмоциональными, чем запланированными.

Если сегодня посмотреть на рекламные коммуникации ритейлеров, то большинство из них делают акцент на онлайн-покупку даже на витринах своих магазинов в ТРЦ.

В такой ситуации стоит задача выстраивания честных финансовых отношений между девелопером и арендатором.

Как ведут сегодня себя бренды, которые планировали приходить на рынок Беларуси и которые уже открыли свои магазины? Какие сегменты и форматы наиболее перспективны?

В Беларусь сегодня приходят российские ритейлеры из форматов «массмаркет», «эконом-сегмент». Ближайшие три года мы прогнозируем развитие форматов дискаунтер, товары по одной цене или по фиксированным ценам, аутлеты в нашей стране.

Многие ритейлеры понимают, что в этом году важно очень внимательно относиться к своему бизнесу и проводят оптимизацию. Единицы сегодня расширяют свои сети. Мы видим, что убыточные торговые точки закрываются, ритейлеры меняют локации на более проходимые или «переезжают» в новые торговые центры , сокращают площади своих магазинов: часть покупок ушло в онлайн, оптимизируются ассортиментные матрицы, тщательнее просчитывается маржинальность и категорийный баланс. Предпочтение отдается более раскрученным и популярным торговым центрам.

Самым перспективным форматом на пару лет, на мой взгляд, является формат дискаунтеров и универсальных магазинов (ксати, в нашей стране их пока нет: классический отечественный ЦУМ, ГУМ не в счет). Причем это касается всех сегментов, как food, так и в fashion и drogerie. Активно развиваются в этих форматах российские ритейлеры, а также мы видим появление магазинов outlet известных брендов (например, Waikiki). В fashion в ближайшее время будет востребован сегмент стоков и outlet.

Это происходит в первую очередь потому, что для потребителей брендовость отходит на второй план, и на первый выходит практичность и цена. Мы видим как за год меняется «ценность товара». Соответственно, потребитель не готов переплачивать. (Тренд на «бережливые покупки» и «белые майки».)

Вместе с тем растет категория дизайнерской одежды. Появляются новые бренды, которые не представлены в торговых центрах. Они работают в шоурумах, бизнес-центрах либо в стрит-ритейле. Их основной инструмент продвижения и коммуникации является создание комьюнити вокруг своего бренда через онлайн-каналы. В этой ситуации у них нет необходимости выходить в сетевой формат и открывать точки в разных местах. Это, кстати, характерно для большинства представителей малого и среднего бизнеса не только fashion-сегмента. В этом сегменте есть поле деятельность для девелоперов: мы можем помочь таким брендам выйти на новый уровень масштабирования своего бизнеса. Нам интересно открывать в своих ТРЦ «нишевые и уникальные» магазины.

В сегменте drogerie или хозтоваров в последнее время появился ряд интересных проектов: «Я сам», «В дом». В этом сегменте, а также в сегменте DIY ряд востребованных категорий и форматов остаются неосвоенными, и здесь есть поле для деятельности.

Насколько изменились принципы управления ТРЦ в Беларуси за последний год?

Самое главное — все (и девелоперы и арендаторы) стали лучше считать доходы и затраты, слышать друг друга.

Важно отметить, что востребованность рынка в управляющих компаниях растет.

Здесь важно отметить следующие аспекты:

1. Когда в управлении находится несколько объектов, то вес на рынке управляющей компании возрастает, у нас больше информации по рынку и эффективнее принимаются решения. Это позволяет легче вести переговоры по привлечению в объекты новых брендов или уже существующих на рынке, заключать сделки на финансово правильных моделях.

2. Оптимизация издержек с точки зрения управляющей команды.

3. Эффективное управление эксплуатацией объекта . Опять таки, исходя из масштабности и лучших тендерных условий от контрагентов.

4. На рынке сегодня все более востребован сегмент — недвижимость класса «С». Объекты этой категории более доступны по цене и часто находятся в достаточно проходных местах с хорошей аудиторией. Запросы на управление такими объектами появляются все чаще.

Мы наблюдаем, что сегодня при оптимизации маркетинговых затрат эффективность по сути дела не меняется. В этом году у нас был кейс по открытию торгового центра без рекламы. Мы получили тот же результат, что и ранее, но с определенными инвестициями в рекламу. Т.е. в этом году важно смотреть под другим углом на те инструменты, которые ранее использовались при решении тех или иных задач.

Одним из основных маркетинговых инструментов сегодня становится онлайн. Особенно важно уделять внимание активности в социальных сетях.

Каковы основные критерии эффективности ТРЦ сегодня?

Самый главный критерий для нас сегодня – это конверсия. Понятно, что трафик остается важным критерием, но на первый план выходит качество трафика, которое выливается для операторов в количество чеков и величину среднего чека.

Также оборот на 1 кв.м. является сегодня одним из критериев, который позволяет рассчитывать честную модель взаимодействия между девелопером и арендатором.

Как будет меняться бизнес торговых центров в сегодняшней ситуации пандемии COVID-19?

Во-первых, сегодня важна «безопасность» посетителей , сотрудников в торговых центрах. Это уже новые реалии, и они становятся неотъемлемой частью нашей отрасли.

Ниша, в которую сегодня можно смотреть — это открытие пунктов выдачи покупок и пункты примерки вещей. Нам интересно заводить в торговые центры через эти форматы крупных онлайн-ритейлеров (21vek, Lamoda, WildBerries и др.), которые стремятся быть ближе к аудитории.

Также рынок доставки еды активно внедряет онлайн-технологии, и торговые центры могут стать пунктами выдачи заказов и центрами локации служб доставки. Это особенно актуально для объектов, расположенных в жилых массивах или около МКАД.

И, я вижу новый интересный сегмент — рынки. Пришло время их реконструкций и реконцепций.

В заключении хочется отметить, что 2020 год стал уникальным годом для ритейла, который подвиг многих игроков на большие изменения, придал скорость в принятии решения . Кто-то оптимизируется, кто-то реализует новые идеи. Нам как девелоперам необходимо искать новые интересные бренды и помогать им выходить на новые этапы развития их бизнеса.

Эмоции — это то, за чем посетители будут дальше идти в ТРЦ.

Беседовал Сергей Скороход

Поделиться в социальных сетях: