Почему необходимо вернуть привязку арендной платы к валютному эквиваленту. Мнения экспертов

Рост курса иностранных валют, произошедший в Беларуси за последние полгода, создал дисбаланс в отношениях между девелоперами (арендодателями) и арендаторами в сфере коммерческой недвижимости.

Проблема в том, что подавляющее большинство крупных торговых объектов строились с привлечением валютных кредитных средств. Владельцы объектов обязаны исполнять свои обязательства в валюте.

Однако в Беларуси до 1 января 2024 г. было приостановлено право арендодателей определять размер арендной платы, эквивалентной определенной сумме в валюте. Это закреплено статьей 4 Закона от 18 июля 2022 г № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг». Данная норма действует с 23 сентября 2022 г.

Игроки ожидают, что с 1 января 2024 года данное ограничение будет отменено и арендаторам дадут возможность привязать ставки к какой-то «условной единице».

Письма с обоснованием изменений в Минэкономики уже отправили многие девелоперы. Недавно ОО «Минский столичный союз предпринимателей и работодателей» также обратилось в Министерство экономики Беларуси с предложением вернуть привязку арендной платы к валюте, обосновывая свое требование тем, что юрлица-арендодатели заведомо ухудшают свои финансовые показатели, что напрямую нарушает цель деятельности субъекта хозяйствования — получение прибыли от данного вида деятельности.

Belretail.by собрал мнения и оценки ситуации ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости по этому вопросу.

Астапович Павел

Заместитель директора Унитарного инвестиционного предприятия «Конте Инвест»

Подводя итоги завершающегося 2023 года, можно с определенной уверенностью сказать, что установленный мораторий на применение валютной привязки в ставках аренды коммерческой недвижимости не принес стабильности во взаимоотношениях с арендаторами.

Ранее применяемые подходы в цепочке Арендатор – Арендодатель с валютной привязкой ставки аренды были просты, понятны и доступны для прогнозирования работы финансовой модели всех субъектов хозяйствования, т.к. такая модель работала не одно десятилетие.

Безусловно, введение моратория можно расценивать как плюс для арендатора. По факту, все перешли на индивидуальный принцип формирования ставки аренды. Но влияние европейской валюты на ставку аренды все равно сохранилось. В процессе переговоров по аренде, как правило, стартовую ставку определяют в более привычном еврономинале, а потом вводятся корректировочные коэффициенты.

Не стоит забывать, что функционирование торгового центра, это история не только про прибыль, но и про эксплуатацию. Периодически он нуждается в реконцепции или модернизации, а порой и реконструкции, что требует дополнительных существенных затрат. Большинство материалов и запчастей  импортного производства и соответственно имеют стоимость в привязке к текущему курсу валюты. Определяя арендную плату в белорусских рублях у арендодателя увеличивается вероятность непокрытия своих расходов на содержание и обслуживание торгового центра и инфраструктуры.

Отдельно хочу отметить, с какими бы трудностями не сталкивался бизнес, исходя из нашей практики, Арендатор и Арендодатель всегда способны найти компромисс и сохранить арендные отношения.

Андрей Алёшкин

Партнер, исполнительный директор NAI Belarus

Давайте посмотрим на ситуацию со стороны собственников и инвесторов, как они прожили год в условиях рублевых ставок. Начну с того, что, перезаключая договоры в соответствии с рублевыми условиями, тогда, в сентябре 2022-го многие заложили курс евро к рублю 2,6. И тогда казалось, ох как подняли, на арендаторах наживаются! А уже 1 сентября 2023 года официальный курс евро к рублю был 3,5113, т.е. на 35% выше заложенного курса.

И в то же время сейчас, заходя на сайт Нацбанка, первым делом обращаешь внимание на такую картинку:

К чему я привожу ее в качестве иллюстрации? Очень многие договора предусматривали пересмотр ставок в зависимости от роста инфляции. Но инфляция за год составила только 2%, а рубль потерял к распространенному в арендных отношениях евро почти 40%. Можно, конечно, возразить: мы же живем в рублевом платежном пространстве, что вам до курса?

Все так. Но очень многие, я даже не постесняюсь утверждать, что большинство объектов коммерческой недвижимости, знаковых инвестиционных проектов во всех сегментах реализованы с привлечением валютных кредитов. И крутись как хочешь, а кредиты будь добр возвращай в валюте займа и с процентами. В результате даже при хорошей заполняемости объектов многие девелоперы, на которых «висит», например, от 10 млн и более долларового кредита, еле-еле в состоянии справляться с выставленными требованиями. А как быть собственникам тех объектов, где к тому же и вакантность зашкаливает? В этой ситуации оказался практически весь офисный сектор.

Не меньше проблем и с перспективными проектами с привлечением иностранных инвесторов. Сейчас, например, при написании бизнес-планов пытаются заглянуть за горизонт в 5-8-10… лет. Как прогнозировать ставки на годы вперед? Тоже многие пытаются их рост привязать к прогнозу инфляции. Но пример случившейся годичной девальвации рубля просто перечеркивает прогноз роста ставок в привязке к инфляции на десятилетие. И ничего не докажешь инвестору на словах, когда он привык видеть голые цифры.

Если не изменить ситуацию есть риск, что мы просто «похороним» приток иностранных инвестиций в сектор коммерческой недвижимости. Пока невозможно достичь, чтобы курс рубля на протяжении многих лет девальвировался лишь незначительно, надо использовать какой-то устойчивый эквивалент. Мы не настаиваем, что это должен быть уже устоявшийся и привычный евроэквивалент. Пускай это будет, например, абстрактная, но понятная «условная единица».

Оксана Игнатович

Директор агентства недвижимости «ГИСриэлт»

Больше года мы уже работаем на условиях, когда не можем определять арендную ставку в валюте. Безусловно, усложнились договорные отношения с арендаторами. Мы вынуждены ежемесячно либо ежеквартально пересматривать арендную ставку в белорусских рублях и снова проводить переговоры по условиям договора. А если арендаторов 20 и больше!? Приходится увеличивать штат юристов, и это снова дополнительные расходы. Во многих случаях, это приводит к расторжению договоров.

Также наблюдаю за российским брендами, которым нравится работать в Беларуси за белорусские рубли. Ведь доходы они получают в иностранной валюте, в то же время  имеют фиксированную арендную ставку в белорусских рублях. Тем самым они захватывают локации и просто вытесняют с рынка белорусских операторов.

Юрий Федюк

Коммерческий директор «Тринити Инвест»

Девелоперы и владельцы торговых объектов вынуждены выполнять свои обязательства перед финансовыми учреждениями в валюте. В условиях роста курсов валют они столкнулись с падением доходности. Возникла необходимость включить в договоры аренды условия об одностороннем увеличении ставок арендодателем. Но даже при этих условиях доходность арендодателя снизилась, поскольку увеличение ставок «запаздывает» с учетом сроков на уведомление и ограничением возможной индексации не чаще, чем один раз в три месяца.

Введение вышеназванного условия сроком до 01.01.2024 года вызывало ряд сомнений со стороны арендаторов, а попытка заключать долгосрочные договоры в рублях с условием возможности ежеквартального повышения ставки, привело к отказу от сделок. Несогласованность условий с новыми арендаторами не только снижает доходность от деятельности ТРК TRINITI, но и влечет уменьшение размеров уплачиваемых налогов в местный и республиканский бюджеты, исключает возможность предоставления скидок арендаторам, испытывающим трудности в связи с ограничениями по ценообразованию, а также не позволяет оказывать поддержу арендаторам-белорусским производителям.

Кроме того, ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь имеет широкое применение — обязательства в эквиваленте применяются и в поставках, и в лизинге, и в услугах. Мораторий на применение эквивалента в валюте только в аренде, по нашему мнению, ставит арендные отношения в неравные условия хозяйствования по сравнению с другими хозяйствующими субьектами.

К сведению, ООО «Тринити Инвест» до введения моратория при резких скачках курса валют (как, например, в марте 2022 года), оценив свои возможности по выполнению кредитных обязательств, предоставляло скидки по арендным платежам всем арендаторам, с целью минимизации убытков арендаторов.

Учитывая изложенное, ООО «Тринити Инвест» ходатайствует об отмене Моратория и о возврате к определению арендных платежей в эквиваленте к иностранной валюте.

Денис Четвериков

Партнёр ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг»

К концу 2022 года рынок коммерческой недвижимости относительно спокойно адаптировался к необходимости определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в национальной валюте, и участники рынка с обеих сторон выработали комфортные для них условия взаимодействия.

К сентябрю 2022 года в связи с невозможностью применения и/или нереальностью осуществления были отклонены сообществом большинство из них, например, привязка к бивалютной корзине в связи с изменением пропорциональности в ней с основных валют (евро и долл. США) в сторону второстепенных (юань и российский рубль). При кажущихся в тот период условиях нерациональности и нецелесообразности, сообществом были отклонены варианты привязки к ставке рефинансирования и изменению цен на золото. Надо не забывать, что год назад мы прибывали в процессе турбулентности на этапе непредсказуемости даже краткосрочного развития экономических и санкционных процессов. Осенью в связи с введение регулирующего розничную наценку и цены Постановления № 713 показал свою недееспособность инструмент привязки к индексу потребительских цен (ИПЦ).

Некоторые арендаторы осуществили предварительную оплату занимаемых площадей до конца 2023 года, многие достигли соглашения о применении инструмента индексации ставок аренды или выработали «партнерское соглашение» о периодическом пересмотре рублевых арендных ставок исходя из складывающейся ситуации на рынке.

Практика показала, что привязка к рублю более комфортна арендаторам, чем девелоперам. В настоящее время стороны используют два основных типа арендных отношений – в рублях с постоянной индексацией (что нивелировало снижение курса евро-рубль в начале года и рост во второй половине 2023 года) и доля от товарооборота. Первый вариант приоритетен для арендаторов офисных и небольших торговых (до 50-100 кв. м) площадей. Договора заключаются преимущественно на год, раз в 1-3 месяца дополнительными соглашениями к договорам производится корректировка коэффициента для расчета ставки. Аналогичная ситуация в производственно-складском сегменте, только срок новых договоров с арендаторами небольших (до 2-3 тыс. кв. м) площадей – до года, от 10 тыс. кв. м – как и ранее не менее 5 лет.

Второй вариант, преимущественно используемый для арендаторов торговых помещений площадью от 200-300 кв. м, практический полностью зависит от изменения покупательской способности населения и покупательского трафика. Так как розничный товарооборот за 9 месяцев вырос в РБ на 7% и на 11% в Минске, то и размер оплаты девелоперу в рублевом эквиваленте соответственно рос, стороны в арендных отношениях отошли от практики заключения договоров на 5 и более лет, сейчас срок составляет не более 3 лет и с правом сторон досрочного выхода из отношений без штрафных санкций. Есть еще применяемый для ритейла комбинированный вариант, с фиксированным размером арендной платы и долей от товарооборота, он наравне с предыдущими вариантами применятся для торговых площадей от 50-100 до 200-300 кв. м.

В целом от практики такой работы негатива у сторон нет, но им понятней и практичней (меньше «бумажной» работы, различных разногласий и согласований) строить отношения в еврономинале. Из всех заинтересованных участников рынка такая ситуация играет только на пользу ритейла, предпочитающего исходить из текущих финпотоков. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то риски (валютные кредиты) девелопера растут, а доходность (непропорциональность инфляции и изменения курса рубля к основным валютам) снижается, что влияет на перспективу развития рынка коммерческой недвижимости. В текущий период девелоперы стали очень осторожно подходить к новым проектам, даже в таком высоковостребованном в последний год сегменте, как производственно-складская недвижимость.

Конечно, год назад в новых условиях на рынке было еще больше неопределенности, большинство существовавших альтернативных вариантов отвергли участники рынка или время выявило их несостоятельность. Девелоперы выжили, но кредитоваться дальше пока не спешат. Банки заинтересованы в девелоперах и готовы к реструктуризации долга и предоставлению других комфортных условий девелоперам. Но,как тогда, так и сейчас, банкам и девелоперам более предпочтительней для контроля текущих и расчета перспективных финансовых потоков привязка к чему-то стабильному, воспринимаемому и прогнозируемому.

Денис Спринчак

Управляющий партнер ООО «АСКОМ СИТИ»

Договоры аренды коммерческой недвижимости традиционно привязывали к иностранной валюте по следующим основным причинам: кредиты в иностранной валюте, длительные сроки окупаемости проектов, иностранные инвесторы и партнеры.

На сегодняшний день заключение договоров аренды, особенно на длительный срок, остается довольно сложной задачей и для арендодателей, и для арендаторов.

Арендаторам, безусловно, интересны ставки арендной платы, зафиксированные в белорусских рублях, что помогает им избежать возможных валютных рисков, улучшает прогнозируемость бизнеса и его развития.

Арендодатели в свою очередь сдают в аренду объекты недвижимости, которые были построены зачастую с использованием долгосрочного заемного финансирования, номинированного в иностранной валюте. Срок окупаемости таких инвестиций исчисляется годами и здесь желательно, чтобы валюта арендного дохода соответствовала валюте финансовых обязательств перед партнерами.  Курсовые изменения могут приводить к дополнительной финансовой нагрузке для собственников недвижимости, что в свою очередь может негативно отражаться на экономических результатах деятельности компаний-девелоперов.

На наш взгляд, рассмотрение вопроса о сохранении либо отмене моратория на право арендодателей определять размер арендной платы с привязкой к какой-либо валюте, необходимо осуществлять взвешенно, учитывая интересы всех участников рынка аренды.

Поделиться в социальных сетях: