Что происходит на рынке торговой недвижимости Минска — эксперт

05.07.2019
Что происходит на рынке торговой недвижимости Минска — эксперт

С точки зрения доходности от сдачи в аренду, торговая недвижимость всегда считалась наиболее прибыльной. Во многом благодаря этому, в середине 2000-х стоимость одного кв. м. торговых площадей зачастую была выше отметки в $3 тыс., а ценовой потолок не ограничивался $10 тыс. А что сейчас? Какие помещения и площади востребованы арендаторами и покупателями, а также какие цены и ставки аренды сейчас господствуют на рынке?

Торговые площади Минска условно можно разделить на расположенные в торговых центрах и встроенные в иные объекты недвижимости, как например, жилые дома или бизнес-центры. На первый взгляд, может показаться, что наиболее ликвидными будут помещения в торговых центрах, но по мнению специалистов, это отнюдь не всегда так. И даже наоборот, зачастую торговые помещения на прогулочных улицах гораздо более интересны арендаторам – все зависит от профиля торговли. Ситуацию на рынке торговой недвижимости Минска комментирует руководитель сектора торговой недвижимости «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Артем Давидович.

Объем рынка

В настоящее время в Минске насчитывается порядка 11,5 тысяч торговых объектов, совокупной площадью более 1,3 млн. кв. м. При этом на долю торговых центров приходится только порядка 50% площадей. Все остальное — это прочие торговые объекты различного формата и площади.

Читать также: Рынок торговой недвижимости Беларуси за год сильно сбавил обороты

По части форматов торговых объектов и площадей, торговая недвижимость Минска — очень многогранна. Официально порядок классификации розничных торговых объектов определен инструкцией о порядке классификации розничных торговых объектов по видам и типам (утверждена постановлением Министерства торговли Республики Беларусь от 26 июня 2014 г. № 25). В инструкции достаточно подробно описаны различные торговые объекты – от неизолированных торговых объектов (или просто «островков» на проходах в торговых центрах и т.п.) и маленьких бутиков, до обширных гипермаркетов. Присутствует даже получивший в настоящее время широкое распространение формат магазинов-дискаунтеров.

Но на практике, как правило, участниками рынка используется более узкая терминология. Например, арендаторами различаются помещения в торговых центрах, жилых домах или на проходных улицах — так называемый street-retail. При этом, торговые центры также ранжируются в предпочтениях арендаторов на находящиеся под единым управлением (например, Galleria Minsk, Dana Mall и др.), и те, в которых помещения принадлежат различным собственникам (например, Силуэт, Globo и др.).

Аренда или покупка помещений в собственность?

В последние несколько лет для торговых операторов более предпочтителен механизм аренды торговых площадей, чем их покупки в собственность. Причина — нежелание привязываться к определенному месту и оставаться мобильными. В то время как в собственность торговые помещения приобретаются, в большинстве своем, с инвестиционной целью. При этом соотношение количества сделок по аренде и купле-продаже имеет значительный перевес в сторону аренды.

Какие торговые помещения пользуются наибольшей популярностью?

Основная доля сделок по аренде приходится на помещения площадью до 150 кв. м. При этом, сказать, что площади в торговых центрах являются наиболее желанными, нельзя. Многое зависит, во-первых, от профиля торгового оператора, а во-вторых, от успешности, а значит посещаемости торгового центра. И поэтому нередки случаи, когда торговые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, могут представлять бОльший интерес — за счет постоянного трафика потенциальных посетителей в его окружении. В то время как в торговый центр люди заходят в определенное время и/или дни.

Если продолжать тему торговых центров, то в тех, что находятся под единым управлением, арендовать площади не так просто. Даже если вас устроит заявляемая стоимость аренды, которая может доходить до 100+ Є/кв. м. на самые маленькие площади (островки) и/или в самых проходных местах. Причина — в соблюдении единой концепции торгового центра - не все арендаторы ей соответствуют. Средняя ставка аренды находится на уровне 30-35 Є/кв. м. с НДС за 80-150 кв. м.

Другая сторона монеты — торговые центры, в которых помещения принадлежат различным собственникам. За счет того, что ставки там не высоки и нет «кастинга» для арендаторов, то арендовать там помещение гораздо проще. Но со стороны арендаторов ажиотажного спроса на подобные помещения нет. Все потому, что и трафика посетителей там с каждым годом все меньше — за счет отсутствия четкого зонирования определенных групп товаров, посетителям сложно ориентироваться и они предпочитают посещать другие объекты. В таких торговых центрах среднюю ставки аренды начинаются от 8 Є /кв. м. для 20-40 метровых помещений.

Помещения, располагающиеся на пешеходных улицах (street-retail) также готовы принять арендаторов, только исходя из их платежеспособности. Ставки аренды на них стартуют с 15 Є /кв. м. с НДС и запросто превышать отметку в 40 Є /кв. м. с НДС — в зависимости от месторасположения, формата и площади помещения.

Какие торговые помещения приобретаются с инвестиционной целью?

За январь-май в Минске было продано 56 торговых и 20 административно-торговых помещений. Какое количество из них приобретено с целью последующей сдачи в аренду, с точностью сказать сложно. Но основываясь на поступающих к нам заявкам на поиск помещений (в том числе и со стороны инвесторов), могу предположить – что инвестиционный характер имеет преобладающая доля сделок купли-продажи.

 Какие торговые помещения в Минске приобретаются с инвестиционной целью

Средняя площадь приобретенных торговых помещений — 55 кв. м., административно-торговых — 120 кв. м. Эти цифры наглядно подтверждают тот факт, что наибольший спрос сконцентрирован на небольших площадях. Кроме того, поскольку инвесторами зачастую выступают физические лица, то и бюджеты у них соответствующе ограничены. В этом отношении, торговые помещения малой площади для них самые желанные, потому как минимизируется стоимость покупки.

 рынок торговой недвижимости в Минске 2019

Что касается цен, то они могут приятно удивить. Согласно данным совершенных сделок, средняя цена кв. м. торговых помещений в 2019 г. составила порядка $1230, что соответствует стоимости кв. м. в новостройках класса «Стандарт». В то время как раньше, стоимость коммерческой недвижимости была значительно выше жилой. Причина текущего подобного соотношения цен — в высокой востребованности жилой недвижимости, и широкого предложения торговой. Например, сегодня в большинстве новостроек класса «Стандарт» и выше, на первых этажах предусмотрены торговые помещения.

Максимальные стоимости кв. м. проданных торговых помещений, в 2019 г. зафиксированы на уровне чуть более 3 тыс. USD, но это скорее исключение, чем правило. Такие цены характерны для уникальных по совокупности параметров, помещений.

Прогноз динамики цен

В ближайшем будущем, при условии сохранения стабильной экономической ситуации в стране, снижения цен на торговую недвижимость ожидать не стоит. Но и значительного потенциала для роста, в ситуации увеличивающегося предложения, у них тоже нет. При этом рынок торговой недвижимости будет все больше уходить от купли-продажи к аренде.

По теме: