Четыре сценария развития рынка коммерческой недвижимости Беларуси

29 октября в Минске состоялся совместный бизнес-семинар адвокатов REVERA и консультантов компании Colliers International «Рынок коммерческой недвижимости: что будет дальше и что делать собственникам, арендаторам, инвесторам?». От компании Colliers International Belarus экспертами выступили управляющий директор и партнер Денис Четвериков и Максим Василевский, старший консультант в складском/офисной департаменте. Адвокатское бюро REVERA представляли ведущие юристы Александр Антонов и Александр Штрикуль.

Читать также: «С весны ритейл по ряду параметров уже восстановился, но у всех это идет по-разному»

Программа семинара состояла из двух блоков. Первая часть была посвящена вопросам офисной, а вторая – вопросам торговой недвижимости. На семинаре эксперты компании Colliers дали оценку текущему состоянию рынка коммерческой недвижимости (торговой и офисной). Оценили спрос, предложение, ставки и вакантность. Описали возможные сценарии развития рынка, и соотнесли с этими сценариями основные рыночные параметры: ставки аренды, вакантность, новые объекты, старые объекты.

Был озвучен прогноз цен на строящиеся и построенные объекты офисной недвижимости. Для объектов торговой недвижимости эксперты дали прогноз как будут чувствовать себя различные категории арендаторов в каждом из сценариев. А также, каковы возможные решения собственников по форматам торговых центров. После этого юристы компании REVERA выступили с рекомендациями относительно возможных операций с объектами коммерческой недвижимости в кризисный период.

Директор и партнер Colliers International Belarus Денис Четвериков

Ведущие столичные торговые центры в 2020 году по причине пандемии Covid-19 пережили значительное сокращение потока покупателей, которое составило в пик пандемии (апрель-начало мая) до 40% от привычной численности. Летом 2020 года началось восстановление потока, и во вторую волну коронакризиса рынок торговых центров вошел с восстановленным трафиком покупателей. В сентябре 2020 года самые популярные торговые центры восстановили свой трафик, показав цифры от -5% до +12% по отношению к аналогичному периоду 2019 года.

Чтобы сохранить аудиторию девелоперы и ритейлеры будут внедрять новые подходы.

На фоне распространения COVID-19 торговые центры вынуждены будут уделять большое внимание безопасности покупателей, персонала и самого торгового объекта.

Бренды и арендаторы в текущей ситуации проявляют осторожность. Так новые, которые планировали выходить на рынок, стали на паузу. Те, кто уже начал работу на рынке продолжат развитие. Локальные бренды ведут себя по-разному.

Наибольший рост будет наблюдаться в сегмента fashion (mass market) и спортивных товаров.

По мнению Дениса Четверикова рынок ритейла никогда не будет прежним. Ситуация будет развиваться по следующим сценариям.

Первый сценарий: Сохранение нынешней ситуации «ни войны, ни мира»

Для него будут характерны вялотекущие тренды на снижение выручки арендаторов, поскольку нет предпосылок для роста денежных доходов, свернуто потребительское кредитование. Соответственно, медленно начнут снижаться ставки арендной платы, некоторые бренды возьмут паузу в развитии или начнут оптимизировать сеть, сокращая отдельные объекты. Вакантность при этом сохранится на относительно низком уровне. Что характерно, снижение посещаемости не ожидается. Также стабильными будут и инвестиции: есть ряд начатых проектов, и девелоперы не будут отказываться от их реализации и доведения до логического завершения.

Графики сценарного развития, отражают прогнозную динамику ВВП по годам ($) к аналогичному периоду предыдущего года. Ответвления на графиках — подсценарии в рамках текущего сценария.

Второй сценарий: Кардинальное ужесточение политики, направленной на прекращение протестных настроений

Прогнозируется падение посещаемости торговых центров. Среди причин – сокращение денежных доходов, релокация денежной целевой аудитории, предпринимателей, а также психологический дискомфорт. С рынка также могут уйти многие международные бренды, а приход новых игроков в этом сценарии не ожидается. Ставки просядут, а вакантность существенно вырастет. Начатые проекты девелоперы будут доводить до конца, при этом вероятность появления инвесторов на новые проекты невелика.

Третий сценарий: «Восток», интеграция с Россией

Вырастет посещаемость и выручка розницы, поскольку ожидаемы некоторые трансферты населению, рост той же пенсии до среднероссийского уровня. Банки с российским капиталом применят на локальном рынке традиционные правила игры, например, возвращение потребительского кредитования на выгодных условиях. Проявят активность российские бренды: уже представленные (например, «Твое», «Детмир») продолжат работать в рамках прежних стратегий, а новые игроки активно начнут осваивать рынок. Это вызовет приток инвестиций и инвесторов в реализацию новых проектов, а также в сделки купли/продажи объектов недвижимости и сделки M&A.

Четвертый сценарий: Структурные изменения экономики и системы власти

Этот сценарий будет во многом повторять предыдущий, только вместо российских игроков, инвесторов и партнеров белорусских компаний, выступят игроки из государств ЕС. Это касается и розничных брендов, и инвесторов-девелоперов. Единственная разница, что западные компании отреагируют на возможности не так быстро, поскольку для них и страна, и рынок будут новые. Но можно прогнозировать, что те игроки, кто присутствует на сопредельных рынках Украины и Прибалтики, могут освоить открывшийся рынок довольно оперативно.

Рекомендации действующим торговым центрам:

1. Уделить маркетингу особое внимание: содержанию (неосторожный посыл может навредить объекту), каналам и в целом активности.
2. Пул арендаторов: торговый центр в Беларуси сегодня является одним из тех мест, где человек может отдохнуть, потому возрастает роль досуговых операторов, общепита (хотя в период пандемии Covid-19 тут пауза), качественных брендовых операторов.
3. Пространство: возросли требования к безопасности, комфорту пространства, что корректирует подходы в планировании.

Поделиться в социальных сетях: