На что необходимо обращать внимание при продаже или покупке торговой недвижимости в кризис

На состоявшемся недавно бизнес-семинаре «Рынок коммерческой недвижимости: что будет дальше и что делать собственникам, арендаторам, инвесторам» ведущие юристы адвокатского бюро REVERA Александр Антонов и Александр Штрикуль, выделили основные моменты, на которые продавцам и покупателям следует обратить внимание при продаже или покупке недвижимости в кризис.

1. Продавцам недвижимости на «падающем» рынке при длительных сделках необходимо оперативно фиксировать бизнес-договоренности в предварительном договоре. Это позволит не создавать дополнительного соблазна покупателям требовать снижения согласованной стоимости к моменту подписания договора в связи с изменением цен на рынке недвижимости.

2. Покупателям до совершения сделки важно проработать вопрос структурирования дальнейшего владения и оперирования объектом недвижимости, учитывая варианты приобретения недвижимости (на физическое лицо, на индивидуального предпринимателя,  на вновь создаваемое или функционирующее юридическое лицо; путем приобретения недвижимости или долей в уставном фонде компании-продавца). Для этого помогут ответы как минимум на 3 вопроса: цель приобретения, планируемый срок владения и стоимость объекта. Александр особо обратил внимание на необходимость соблюдения требований налогового законодательства при таком структурировании (в т.ч. так называемого правила «деловой цели», закрепленного в ст. 33 Налогового кодекса).

Как делить убытки между арендатором и арендодателем в кризисное время и на что сторонам обратить внимание при заключении договора аренды.

В неблагоприятных макроэкономических условиях основные обращения клиентов (будь то арендодатель или арендатор) связаны в первую очередь с перераспределением рисков между сторонами: прекращением аренды, снижением платежей, каникулами и пр. Большинство договоров прекращалось (изменялось) по факту переговоров по соглашению сторон. Даже несмотря на иногда достаточно жесткую позицию многих арендодателей, стороны зачастую находили точки соприкосновения.

ВАЖНО при заключении договора аренды в кризисное время сделать все его условия максимально «адаптивными» к объективным «внешним» обстоятельствам, а именно:

• установить арендную плату в зависимости от оборота арендатора (его выручки);
• установить арендную плату с привязкой к экспертной оценке (средней ставке аренды по объектам-аналогам);
• ограничить односторонний отказ арендатора от договора (плата за отказ и штраф);
• использовать условия о компенсации неделимых улучшений.

Поделиться в социальных сетях: