ТРЦ в спальных районах областных центров Беларуси: взгляд управляющего

В областных центрах Беларуси именно спальные районы формируют основу ежедневной жизни города. Здесь живут семьи, дети ходят в школы и детские сады, сюда возвращаются после работы, здесь проходят привычные маршруты «дом – школа – работа – магазин – секции». Логично, что именно здесь людям нужна понятная, удобная торговая инфраструктура: продукты, аптеки, бытовые услуги, занятия для детей, спортивные услуги и возможности для отдыха. Но если смотреть на реальные объекты, современных, продуманных ТРЦ рядом с домом всё ещё немного.

Своим опытом управления и развитием ТРЦ в спальном районе г. Гродно рассказала Ольга Маршалок, управляющая ТРЦ «Парус». Данный торговый центр получил высшую награду в номинации «Районный торгово-развлекательный центр в своем регионе» Премии Belarus Retail Real Estate Awards.

Читать также: Как растет и меняется вместе со своими посетителями гродненский ТРЦ «Парус»

В разных городах ситуация выглядит по‑разному. Где‑то в новых жилых кварталах уже работают современные районные центры: с супермаркетом, понятным набором арендаторов, удобным подъездом и парковкой. Где‑то жители до сих пор пользуются старыми ТЦ начала 2000‑х или переоборудованными зданиями, которые плохо приспособлены под сегодняшние стандарты комфорта. Формально и те, и другие называются торговыми центрами. Но по ощущениям посетителей и по роли в жизни района это два разных формата.

ТЦ «Континент» (Витебск)

По своему опыту управления ТРЦ в спальном районе Гродно я вижу, что районный центр начинает работать по‑настоящему только тогда, когда рассчитан прежде всего на жителей конкретного микрорайона, их ежедневные маршруты и привычки. Важно понимать, откуда люди приходят в центр, сколько у них времени, какие задачи они хотят решить за один визит. Когда ТРЦ оказывается встроен в реальные маршруты – «по дороге домой», «после школы», «между делами» - он становится нормальной частью повседневной жизни, а не местом разовой поездки «по необходимости».

ТЦ «НИКА» (Витебск)

При этом торговых объектов в областных центрах уже много, в том числе и в спальных районах. Но их реальная ценность для жителей сильно различается. В одном районе ТРЦ помогает людям закрывать большинство ежедневных задач рядом с домом: продукты, лекарства, бытовые услуги, занятия для детей, спорт и возможность отдохнуть. В другом – люди продолжают ездить в центр или в другие районы, потому что «свой» объект воспринимают как неудобный или устаревший. По сути, разница упирается не только в год постройки, а в подход к планированию и управлению.

ТЦ «Серпантин» (Гродно)

Однако качественных районных ТРЦ в областных центрах по‑прежнему немного. На мой взгляд, причин этому несколько.

Во‑первых, долгое время жильё и торговые объекты развивались отдельно друг от друга. Основное внимание уделяли строительству жилья, а торговую инфраструктуру рядом часто воспринимали как дополнение. Часто это сводилось к попытке просто занять первый этаж или свободный участок, без глубокого анализа потребностей именно этого района. В результате даже новые объекты в спальных районах не всегда изначально задумывались как полноценные центры повседневной жизни.

Во‑вторых, на многих ТРЦ после запуска почти не ведётся управленческая работа по развитию. Объект построен, площади сданы, базовая эксплуатация налажена — на этом активная фаза заканчивается. Концепция не уточняется, планировка меняется только по необходимости, работа с составом арендаторов идёт точечно. Вокруг вводятся новые дома, меняется доход и образ жизни жителей, усиливается конкуренция. Если центр на это не реагирует, он быстро начинает отставать от ожиданий людей, даже если внешне выглядит «новым».

В‑третьих, в ряде проектов нет команды, которая отвечает именно за объект в целом. Есть отдельные собственники помещений, арендаторы и эксплуатационная служба. Но не всегда есть человек или команда, которые смотрят на ТРЦ как на единый продукт: анализируют трафик, формируют состав арендаторов, оценивают, насколько объект удобен для жителей именно этого микрорайона. Тогда решения принимаются по принципу «закрыть вакансию», а не «сделать центр понятным и удобным для людей».

ТЦ «АМИГО» (Могилев)

Мой опыт управления ТРЦ в спальном районе Гродно показывает, что при другом подходе результат меняется. Когда воспринимаешь объект не просто как набор квадратных метров, а как часть инфраструктуры района, по‑другому ставишь вопросы. Важно не только, сколько процентов площади сдано, но и:

• кто именно приходит в центр - семьи с детьми, студенты, пенсионеры;
• из каких домов идёт основной поток;
• какие форматы люди реально используют, а какие работают заметно слабее;
• что им удобно делать в одном визите, а что они предпочитают решать в других местах.

В этой логике каждое управленческое решение можно проверять на практике. Выбор якорного арендатора, сочетание соседних категорий, организация входов, навигации, парковки, расположение сервисов «по пути» - всё это быстро отражается и в цифрах, и в поведении людей. Это уже не формальная «концепция на старте», а нормальная операционная работа: смотреть на трафик, говорить с арендаторами, наблюдать за тем, как двигаются посетители, и постепенно улучшать объект.

Спрос на нормальные районные ТРЦ в новых и сложившихся спальных районах областных центров есть и будет расти. В новых кварталах люди изначально ожидают, что рядом с домом будет не только жильё и парковки, но и понятная инфраструктура: супермаркет, аптека, услуги и занятия для семей с детьми, спорт, место, где можно просто выйти «в люди». В старых районах запрос часто ещё острее: жители хотят, чтобы уровень сервиса подтянулся к тому, как они живут сегодня.

ТЦ «ТЕХАС» (Бобруйск)

Там, где девелопер и собственник готовы смотреть на районный ТРЦ как на долгосрочный проект и действительно им управлять, такие объекты становятся устойчивыми и понятными по экономике. Там, где центр остаётся просто зданием с набором помещений, сданных в аренду, он постепенно теряет значение для жителей и уступает часть посетителей более удобным торговым объектам, стрит‑ритейлу и онлайн‑покупкам.

На мой взгляд, будущее торговых центров в областных городах Беларуси во многом будет решаться именно в спальных районах. Здесь формируются реальные привычки людей, здесь проверяется, нужен ли ТРЦ городу по сути, а не только на бумаге. И от того, будут ли районные центры управляться как живые, развивающиеся объекты, а не как «ещё один актив», зависит и комфорт жителей, и устойчивость бизнеса, который за ними стоит.

Поделиться в социальных сетях: