Рынок торговой недвижимости Минска в 2024 году показал небывалый рост с 2016 года

В 2024 году объем крупноформатной торговой недвижимости в Минске увеличился на 8%, достигнув 1 583 тыс. кв.м арендных площадей. Год стал самым продуктивным по вводу новых площадей с 2016 года, сообщают эксперты консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ.

Крупноформатная торговая недвижимость — торговые и торгово-развлекательные центры арендопригодной площадью (GLA) от 5 тыс. кв. м.

Сток и новое предложение

Количество арендопригодных площадей в крупных ТЦ и ТРЦ Минска почти достигло 800 кв.м на 1 тыс. жителей.

Увеличение доходов населения способствует росту розничного товарооборота, что стало положительным моментом для ритейлеров, даже при строгом регулировании цен. Активно развивались уже представленные в Беларуси ритейлеры («Детмир», «Золотое яблоко», Gloria Jeans, Familia и др.).

Также в 2024 году появились на рынке новые бренды, такие как «Лэтуаль», «Подружка», DNS и Adamas.

Календарь событий

Январь 2024

На аукционе реализован за $7,8 млн. недостроенный ТРЦ Mega Park арендопригодной площадью 41,5 тыс. кв. м.

Мингорисполком установил арендные ставки за 1 кв. м в размере 84,5 руб. (€24,5 на дату введения) в «Первом Национальном торговом доме» и 42 руб. (€12,2) в ТЦ «Столица».

Февраль 2024

В Сухарево введен ТРЦ «Гудвил» арендопригодной площадью 4,8 тыс. кв. м.

Май 2024

Открытие ТРЦ «Червенский» арендопригодной площадью 32,9 тыс. кв. м.

Май, август 2024

Дважды выставлялся на торги ТЦ «Подземный город» (2,6 тыс. кв. м) за $2,4 млн. первоначально и за $5,2 млн. повторно.

Сентябрь 2024

Открытие ТРЦ Prizma арендопригодной площадью 22,1 тыс. кв. м.

Октябрь 2024

Универсам «Центральный» снова выставлен на продажу. Цена снижена на 31% и теперь составляет $6,7 млн.

Ноябрь 2024

В комплексе «Минск Мир» введен ТРЦ Avia Mall арендопригодной площадью 57,2 тыс. кв. м.

Появление на рынке значительного объема новых арендных площадей в крупных ТРЦ является результатом отложенной девелоперской активности и уменьшения ввода таких объектов в предыдущие годы. Новый ТРЦ Avia Mall, который введен в конце 2024 года, откроется для посетителей в 2025 году.

Адаптировавшись к новым условиям, рынок торговой недвижимости в 2024 году изменил свою стратегию с выжидательной позиции на активную реализацию текущих проектов, учтя негативные аспекты, проявившиеся при запуске некоторых ТРЦ в предыдущие годы.

Ожидается, что ввод новых крупных ТРЦ в ближайшие два года будет менее значительным. Основное внимание смещается в сторону реализации проектов небольших ТЦ (площадью от 1 до 2,5 тыс. кв. м) в новых ЖК Минска.

Перспективы

В период 2025-2026 годов суммарное предложение новых торговых площадей в крупноформатных ТРЦ составит около 104 тыс. кв. м. Сток будет увеличиваться как за счет ввода новых объектов, так и благодаря реконструкции и увеличению площадей в функционирующих ТРЦ.

После открытия уже в 2025 году ТРЦ Avia Mall, наиболее значимый ввод нового ТРЦ произойдет в Каменной горке не ранее 2026 года, где возобновлен проект ТРЦ Mega Park. Около 7 тыс. кв. м арендопригодных площадей добавится в ТРЦ «Титан», на 13 тыс. кв. м увеличатся площади ТРЦ Green City. Реконструкция заводских корпусов в торговые ведется в новом ТЦ на ул. Кульман. Ряд проектов ТЦ микрорайонного и районного формата будет реализован в новых микрорайонах.

Еще 80 тыс. кв. м торговых площадей находятся на стадии планирования, согласования и/или консервации.

Еще один крупный ТЦ формата DIY появится в комплексе «Минск Мир» на ул. Брилевской не ранее 2027 г.

Спрос

В течение года спрос на торговые площади вырос в несколько раз. Высвобождавшиеся площади в среднем за месяц занимались новым арендатором. Как и ранее, наиболее востребованы концептуальные и качественные объекты в хорошей локации, генерирующие высокий трафик.

Ставки

В 2024 г. ставки аренды торговых площадей, в эквиваленте в евро, в качественных торговых центрах Минска не изменились и остались на уровне конца 2023 г. Одновременно, ставки аренды в национальной валюте выросли на 4-5%, что коррелирует с изменением курсов валют.

Рост розничного товарооборота и регуляторные механизмы стимулировали стороны все более активно внедрять в договорные отношения применение механизма расчета арендной платы в проценте от розничного товарооборота арендатора.

Вакантность

Вакантность уменьшается на 1 п.п. по сравнению с 2023 годом, несмотря на поступление значительного объема новых торговых площадей в 2024 году. Этому способствовало успешное открытие с высокой заполняемостью ТРЦ Prizma, а также уменьшение вакантности в качественных торговых объектах.

Сделки купли-продажи

В IV квартале¹ 2024 г. совершена половина всех сделок² купли-продажи торговых площадей за 2024.

По сравнению с предыдущим годом, в 2024 году количество сделок снизилось на 22%, сумма сделок – на 5%, а общая площадь сделок увеличилась на 67%.

Ставка капитализации не изменилась. При этом, топ-сделки 2024 г. уступали по сумме и цене 1 кв. м сделкам предыдущего года.

Максимальная по площади сделка совершена в отношении недостроенного ТРЦ Mega Park, максимальная по сумме и цене 1 кв. м – сделка с 13 объектами сети Mak.by.

Сделка с ТРЦ Mega Park повлияла на инвестиционные показатели 2024 года: она значительно увеличила общую площадь сделок, но в 2,2 раза (до $592) снизила среднюю стоимость 1 кв. м. При исключении данной сделки средняя цена 1 кв. м составляет 1 285 долл. США/кв. м, что на 20% превышает аналогичный показатель 2023 года.

¹ Сделки, зарегистрированные с 16.09.2024 по 15.12.2024 года, площадью от 500 кв. м.

² Цены сделок указаны с НДС.

Тенденции и прогноз

В ближайшие несколько лет ежегодный объем введенных квадратных метров крупноформатной торговой недвижимости не превысит показатели 2024 года. Новые крупные объекты будут вводиться не чаще чем раз в 2-3 года. Сток все чаще будет пополняться ТЦ и ТРЦ микрорайонного формата, которые не подходят основным fashion-ритейлерам по своей концепции.

Предложение торговых площадей, поступившее на рынок в 2022-2024 годы будет постепенно заполняться арендаторами. Рост розничного товарооборота, расширение отечественных и присутствующих на рынке российских ритейлеров (и ожидаемый выход новых) будут драйвером поглощения торговых площадей в ближайшие годы.

В данной ситуации предпосылок для роста вакантности и снижения ставок нет. Можно ожидать, что вакантность после небольшого роста в первой половине 2025 года снизится на 2-3% во второй половине года.

При этом будет наблюдаться осторожный рост арендных ставок в качественных ТРЦ уже в I полугодии 2025 года, который к концу года может составить 10-15% по верхней границе диапазона. Снижение ставок будет наблюдаться в староформатных объектах, не удовлетворяющих запросы ни арендаторов, ни посетителей.

В сравнении со столицами сопредельных государств, позиции рынка крупноформатной торговой недвижимости Минска за прошедший год практически не изменились. Минск выделяется среди столиц соседних стран самой высокой вакантностью. При этом Минск занимает равноценную позицию по арендным ставкам. При сохранении в Минске объема ввода новых торговых площадей в ТЦ/ТРЦ на ожидаемом уровне, в течение 8-10 лет обеспеченность на 1 жителя площадями может достичь европейских показателей, продолжая опережать российские.

В 2024 году рынок торговой недвижимости демонстрировал низкую инвестиционную активность: без учета сделки по приобретению ТРЦ Mega Park, количество сделок снизилось на 27%, их общая стоимость уменьшилась на 18%, а площадь сделок сократилась на 33%. Наблюдается устойчивая тенденция к росту средней цены за квадратный метр, которая, вероятно, сохранится. Взвешенные позиции инвесторов будут сдерживать рост инвестиционной активности в ближайшие годы.

Поделиться в социальных сетях: