Эксперт: что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси

Пандемия, экономический кризис, пустые торговые центры, снижение арендных ставок, рост рынка складских помещений и пр. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси рассказал изданию «Про бизнес» партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин.

Андрей Алешкин

Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

«Сейчас идет перерождение коммерческой недвижимости как актива»

— Новой отправной точкой для характеристики сегодняшнего состояния коммерческой недвижимости выступает COVID-19. На глобальном уровне после стремительного падения в начале пандемии и завершения ее второй волны многие секторы экономики начали постепенно восстанавливаться, в том числе и коммерческая недвижимость.

Тем не менее следует четко разграничивать те процессы, которые происходят на глобальном и региональном уровнях. Во многом региональные тенденции запаздывают по сравнению с глобальными трендами, также в регионах есть собственные особенности и факторы, которые влияют на скорость проявления общих трендов.

Если говорить о коммерческой недвижимости в целом, то мы стали свидетелями ее перерождения как актива. Особенно это заметно в офисной и торговой недвижимости, где метаморфозы наиболее масштабные. В первую очередь это касается пересмотра факторов привлекательности, изменения стратегического видения по развитию данных рынков, необходимости применения новых концепций и методик для продвижения объектов. Однако по количеству вызовов не отстает и складская, и индустриальная недвижимость.

Постоянное увеличение мирового товарооборота, усложнение архитектуры цепей поставок, растущие требования по сокращению времени доставки — все это ежеминутно сталкивает рынок с новыми проблемами, решение которых следовало найти еще вчера.

Исторически недвижимость считается очень инертным и традиционным активом, что подтверждают медленные темпы адаптации современных технологий в данной отрасли. Только сейчас мы начали говорить о состоявшемся переходе недвижимости эпохи индустриализации к эпохе постиндустриальной и, наконец, информационной.

Глобальный рынок переживает массовый переток капитала, открылось множество интересных возможностей по инвестированию во вторичные и третичные рынки: существует огромный потенциал для формирования новых рабочих мест в регионах с прежде низкой экономической активностью. Текущее состояние недвижимости можно сопоставить с эффектом от массовой трудовой миграции — начинается новый этап борьбы за перераспределение ресурсов, который одновременно включает трудности глобальной конкуренции. Сильно изменились требования, которые предъявляют к объектам коммерческой недвижимости, и предпосылки для сокращения расходов на недвижимое имущество у глобальных корпораций.

На беларусском рынке, к сожалению, нельзя отметить того потепления и стремительных изменений, которые происходят на мировом уровне.

Напротив, налицо все признаки рецессии, которые характеризуются снижением совокупного спроса на недвижимость со стороны всех игроков рынка, общим замедлением экономической активности, а также оттоком инвестиций.

В результате имеем разрыв инвестиционных ожиданий и возможностей рынка: число привлекательных объектов для инвестиций падает — снижается совокупный спрос — замедляется экономическая активность на рынке — падают цены и ставки аренды — рынок не находит равновесного состояния в ответ на очередную рыночную итерацию — снова снижается число привлекательных объектов для инвестиций и т.д.

Инфографика: NAI Global

Тем не менее в данный момент складская недвижимость переживает заметный подъем. Это связано с увеличением экспорта из Беларуси, а также перераспределением логистических потоков. Мировые производители сейчас ограничены в поставках сырья из Китая и находятся в активном поиске новых рынков, что создает неплохие возможности для белорусских логистических операторов и складской недвижимости.

«На гипермаркеты давит онлайн-торговля»

Гипермаркеты во всем мире чувствуют себя плохо. Сокращением торговых площадей в этом сегменте занимаются большинство крупных ритейлеров. По данным РБК, среднегодовой темп прироста продаж в гипермаркетах составляет 2,3% против 31% в онлайн-магазинах.

Казалось, что концепция all-in-one, когда в одном магазине можно было купить массу самых разнообразных товаров, является явным преимуществом гипермаркетов и непоколебима. Но именно непродуктовые категории — электроника, бытовая техника, одежда — стали постепенно из них исчезать.

Инфографика: NAI Global

На формат гипермаркетов в целом оказывается давление со стороны онлайн-торговли. В пандемию покупатели распробовали интернет-доставку и привыкли к ней. Тем более сейчас, когда на белорусском рынке хватает крупных маркетплейсов: 21vek, Wildberries, Ozon и другие.

В принципе, это мировая тенденция. Крупные международные игроки еще до пандемии начали фиксировать снижение трафика, а коронавирус только усилил отток покупателей. Например, в России, в крупных городах, люди пресытились большими торговыми центрами, устали стоять в пробках для того, чтобы попасть в гипермаркеты. Кроме того, сейчас уже нет необходимости присматриваться к товару для того, чтобы досконально контролировать его качество — все стандартизировано.

Инфографика: NAI Global

Еще одна тенденция — бурное развитие магазинов «у дома». Особенно явно это проявилось в пандемию. Сейчас, когда доходы упали, игроки начинают учитывать все возможные передовые практики в ритейле, которые способствуют привлечению и удержанию клиентов. Они создают новые сервисы, обращают внимание на подсветку, расширяют программы лояльности, развивают ассортимент в категории «свежие продукты».

Инфографика: NAI Global

Все это факторы, которые оказали значительное негативное влияние на формат крупной торговли в Беларуси. Если же говорить в целом про рынок, то в крупных ТРЦ практически полностью восстановился трафик, и обороты арендаторов практически везде вернулись к доковидным показателям. Конечно, новые волны COVID влияют, и это очень заметно сказывается на трафике, но в целом ситуация контролируемая. При этом стоит отметить, что и развитие, и открытие новых магазинов не остановилось.

«Развитие e-commerce обеспечивает рост на рынке складских помещений»

На беларусский рынок вышли уже все глобальные игроки e-commerce, что в свою очередь подогревает спрос на складские помещения. Это же касается и местных логистических операторов, которые значительно нарастили объемы грузоперевозок.

Инфографика: NAI Global

Популяризация службы доставки подтолкнула людей меньше ходить по магазинам и больше покупать на сайтах, розничная торговля также продолжает развиваться. Такое развитие требует соответствующей складской инфраструктуры, и поэтому можно отметить, что рынок складской недвижимости не просел, а даже подрос за время пандемии.

В будущем в складской недвижимости будет сохраняться уверенный рост спроса.

То же самое можно сказать про ставки аренды и цены продажи, так как себестоимость строительства уже существенно выросла, и новые склады априори будут значительно дороже своих предшественников. Сюда же стоит добавить подорожавшее финансирование. Так что рост цен и ставок — очень вероятный сценарий.

Инфографика: NAI Global

Поделиться в социальных сетях: